Gerechtshof Amsterdam, 05-11-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4753, 15/00533
Gerechtshof Amsterdam, 05-11-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4753, 15/00533
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 november 2015
- Datum publicatie
- 18 november 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:4753
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:1286
- Zaaknummer
- 15/00533
Inhoudsindicatie
Executieverkoopprijs levert niet de waarde in het economisch verkeer op in de zin van artikel 17, lid 2, Wet waardering onroerende zaken.
Uitspraak
kenmerk 15/00533
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X BV] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. K.O.A. Stevens (Allodis B.V. te Dongen)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 14/3570 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 4 mei 2015 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ouder-Amstel, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2013 van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.794.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 12 mei 2014, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 4 mei 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 mei 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
De gemachtigde van belanghebbende, die bij aangetekende brief van 21 september 2015 is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de brief waarin de uitnodiging is verzonden op 22 september 2015 aangeboden en is voor ontvangst getekend.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 1 t/m 3 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de later in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiseres’.
“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, een aanbouw en verschillende bijgebouwen. De inhoud van het hoofdgebouw van de woning is ongeveer 1.338 m³ en de oppervlakte van het perceel is 8.305 m².
2. (…) eiseres [heeft] (…) aangevoerd dat zij de woning op 17 januari 2013 in eigendom heeft verworven tegen een koopsom van € 1.040.000. (…)
3. (…) de woning [is] op een executoriale veiling (…) gekocht (…).”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
Tot de dossierstukken behoort een email van de heer M. Straathof van Straathof Makelaars O.G. te Amsterdam aan belanghebbende, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“
Van februari 2010 tot en met januari 2011 was de woonboerderij in verkoop bij Sikkens Makelaardij o.g. uit Amsterdam voor eerst een vraagprijs van € 2.750.000,- k.k. en later een vraagprijs van € 2.500.000,- k.k. Deze verkoopopdracht is op 28 januari 2011 ingetrokken;
van september 2011 tot en met mei 2012 was de woonboerderij bij ons makelaarskantoor in de verkoop met een vraagprijs van € 2.175.000,- k.k. Er was geen belangstelling in deze periode;
medio mei 2012 heeft ons kantoor in opdracht van de Rabobank een executie-veiling aangekondigd voor 18 juni 2012 met een indicatieve opbrengst ad circa € 1.300.000,- k.k. Deze exectutie-veiling is op het laatste moment niet doorgegaan. Vervolgens is er enkele maanden later een nieuwe executie-veiling aangekondigd voor 17 december 2012 met opnieuw een indicatieve opbrengst ad circa € 1.300.000,- k.k. en een uiteindelijke veilingopbrengst ad € 1.040.000,- k.k. Het opbod was € 900.000,- k.k. en dat was een bieding in opdracht van de Rabobank en daarna heeft u gemijnd op € 140.000,- k.k. [naar het Hof begrijpt € 1.040.000,- k.k.] Er was zeer weinig serieuze belangstelling voor deze woonboerderij.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Het gaat hierbij om de waarde volgens artikel 17, lid 2, Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde).
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en de processen-verbaal van de zittingen in eerste aanleg en hoger beroep.