Gerechtshof Amsterdam, 28-04-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1971, 15/00652
Gerechtshof Amsterdam, 28-04-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1971, 15/00652
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 april 2016
- Datum publicatie
- 1 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:1971
- Zaaknummer
- 15/00652
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Zelfs indien van de door belanghebbende gestelde omstandigheden een waardedruk zou uitgaan is daarmee voldoende rekening gehouden.
Wetsartikelen: artikel 17 lid 2 van de Wet waardering onroerende zaken
Uitspraak
Kenmerk 15/00652
28 april 2016
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AMS 14/8005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
(mr. B. Brekveld).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2014 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 383.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
Na tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 oktober 2014, het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 8 juli 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 augustus 2015, en nader aangevuld bij brief van 16 september 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 4 maart 2016 is een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging en parkeerplaats.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“(…)
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser voert aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste gegevens over de oppervlakte van de woning. Volgens eiser moet de inpandige bergruimte bij de vaststelling van het woonoppervlak buiten beschouwing moet worden gelaten. Eiser verwijst daartoe naar de “Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” van januari 2013 (de meetinstructie). Eiser meent dat de oppervlakte van de woning moet worden vastgesteld op 116 m² in plaats van op 123 m². Verwezen is naar de opmerking die namens verweerder tijdens de behandeling van het door eiser ingestelde hoger beroep door het gerechtshof Amsterdam op 3 september 2014 in de zaak met kenmerk 14/00175 is gemaakt. Blijkens de uitspraak van het gerechtshof van 2 oktober 2014 heeft de heffingsambtenaar in die zaak – betreffende het belastingjaar 2013 - verklaard dat de oppervlakte van de woning conform de stelling van eiser, 116 m² bedraagt.
Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woonoppervlakte op grond van de meetinstructie is vastgesteld op 123 m². Daarbij wordt de oppervlakte berekend binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden(-muren). Volgens verweerder wordt niet voldaan aan de in de meetinstructie genoemde voorwaarden om een interne bergruimte bij de berekening van de woonoppervlakte buiten beschouwing te laten. Dat in een andere zaak van eiser de oppervlakte van de woning is vastgesteld op 116 m² kan aan het vorenstaande niet afdoen, aldus verweerder.
De rechtbank stelt vast dat eiser bij de berekening van de oppervlakte van de woning uitgaat van een andere berekeningsmethodiek dan verweerder heeft toegepast. Volgens eiser moet de oppervlakte netto worden berekend, dat wil zeggen zonder de muren en wanden mee te rekenen, terwijl verweerder de oppervlakte bruto, dat wil zeggen inclusief muren en wanden, heeft berekend. Daarnaast heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting in voldoende mate toegelicht dat de interne bergruimte van de woning moet worden meegenomen in de berekening van de woonoppervlakte. Verweerder heeft daartoe gesteld het gaat om een bergruimte van minder dan 4 m² met een hoogte die over de gehele oppervlakte hoger is dan het minimum van 2,00 meter. Dit is door eiser niet betwist. De bergruimte kan volgens verweerder niet worden aangemerkt als bergzolder en moet daarom worden meegenomen in de berekening van de woonoppervlakte. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de bergruimte in de woning mocht betrekken bij de oppervlakte van de woning. De rechtbank verwerpt daarom de grief van eiser dat verweerder van onjuiste gegevens zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de gegevens in verweerders taxatierapport over de oppervlakte.
Eiser stelt dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten niet te vergelijken zijn met zijn woning, omdat de woning niet beschikt over een buitenruimte. Eiser betwist daarbij de stelling van verweerder dat hij gebruik mag maken van de grote binnenplaats van het appartementencomplex waarvan zijn woning deel uitmaakt.
Verweerder heeft ter zitting erkend dat de woning van eiser niet beschikt over een buitenruimte en heeft de stelling van eiser dat hij geen gebruik mag maken van de binnenplaats, niet langer bestreden. Gelet hierop staat vast dat de woning niet beschikt over een buitenruimte.
Naar het oordeel van de rechtbank is de woning aan de [adres 2] minder goed vergelijkbaar met de woning van eiser omdat deze woning door de aanwezigheid van een balkon wel beschikt over buitenruimte. Ook partijen menen dat die woning minder goed vergelijkbaar is. Dit vergelijkingsobject laat de rechtbank daarom verder buiten beschouwing.
De vergelijkingen met de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn naar het oordeel van de rechtbank wel toereikend. Deze woningen zijn kort na de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten de door hem vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Naar aanleiding van de stelling van eiser dat er ten minste sprake moet zijn van drie vergelijkingsobjecten, overweegt de rechtbank dat dit standpunt geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder een erfpachtcorrectie mocht toepassen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2013 (zie www.rechtspraak.nl; ECLI:NL:GHAMS:2013:3996).
Eiser stelt verder dat de woning aan de [adres 5] goed vergelijkbaar is met de woning en thans te koop staat voor een bedrag van € 329.000.
Ter zitting is door verweerder gesteld dat de woning aan de [adres 5] geen goed vergelijkingsobject is, omdat sprake is van een woning op de eerste verdieping en de woning gelegen is op een kantoorlocatie. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank hiermee voldoende onderbouwd dat de woning aan de [adres 5] niet goed vergelijkbaar is met de woning, nog daargelaten het feit dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een verkoop van die woning heeft plaatsgevonden in de periode rondom de waardepeildatum.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld.
(…)”.