Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818, AWB-13-00562
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818, AWB-13-00562
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 19 juni 2014
- Datum publicatie
- 30 juni 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2014:1818
- Zaaknummer
- AWB-13-00562
Inhoudsindicatie
WOZ-waardering pand in gebruik als babyspeciaalzaak in winkelstraat. De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase geweigerd de huisnummers te verstrekken van de door hem gebruikte referentieobjecten. Wel heeft hij van deze objecten de straten genoemd, de ingangsdata van de huurovereenkomsten, de huurprijzen en de oppervlakten. Hof: Belanghebbende heeft een gerechtvaardigd belang als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ. Het is bij een waardering gebaseerd op vergelijking met andere objecten van essentieel belang om te weten om precies welk referentieobject het gaat. Zonder dit gegeven kan een belastingplichtige de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens niet controleren. De heffingsambtenaar had ook de huisnummers moeten vermelden. Wat betreft de waarde oordeelt het Hof dat het belanghebbende vrij staat op alle manieren de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Hoewel bij een vergelijkingsmethode vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde transacties dicht bij de peildatum het uitgangspunt vormt, kan de belanghebbende ook ander bewijs hanteren. In het onderhavige geval hecht het Hof onder andere belang aan vraagprijzen alsmede aan een transactieprijs die enkele jaren van de peildatum gelegen is.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00562
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 28 februari 2013, nummer AWB 12/239, in het geding tussen
belanghebbende,
en
het hoofd afdeling concernbeheer en belastingen van de gemeente Weert,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden besluit.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 28 februari 2011 heeft de Heffingsambtenaar krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 30 (hierna: de winkel), te [vestigingsplaats], per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 782.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012.
Belanghebbende heeft bij brief van 7 april 2011 bezwaar gemaakt tegen, onder andere, voornoemd besluit.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2012 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de winkel ongewijzigd vastgesteld.
Belanghebbende heeft op 20 februari 2012 tegen dat besluit beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310.De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 2 mei 2014 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B].
Belanghebbende heeft zonder bezwaar van de wederpartij een kopie overgelegd van een transportakte van (onder andere) de winkel.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
De volgende feiten zijn tussen partijen niet in geschil.
Belanghebbende is mede-eigenaar en huurder van de winkel. Het betreft een babyspeciaalzaak, gelegen aan een winkelstraat in het centrum van [vestigingsplaats]. Als belendingen kent de winkel andere winkelpanden.
De winkel vormt met twee bovenwoningen een geheel pand (hierna: het gehele pand).
Tot de stukken van het geding (bijlage 7 van het hoger beroepschrift) behoort documentatie, waaruit blijkt dat het gehele pand op 3 februari 2012 te koop stond voor een vraagprijs van € 775.000. Voorts blijkt uit deze stukken dat het gehele pand op 3 februari 2012 reeds 434 dagen, dus vanaf eind 2010, te koop werd aangeboden.
De volle en onbezwaarde eigendom van het gehele pand is in december 2013 verkocht voor een bedrag van € 555.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
(A) Heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden door in de bezwaarfase de referentieobjecten, waarmee hij de winkel heeft vergeleken ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde, te “anonimiseren”, dat wil zeggen de huisnummers van die objecten niet te vermelden?
(B) Wat is de WOZ-waarde van de winkel?
Belanghebbende is van mening dat vraag A bevestigend moet worden beantwoord, de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Voor wat betreft vraag B verdedigt belanghebbende een waarde van € 656.000; de Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 782.000.
De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift het standpunt ingenomen dat, ook indien belanghebbendes hoger beroep gegrond zou zijn, zij toch geen recht heeft op een vergoeding van proceskosten, ook niet een vergoeding op grond van het puntenstelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor een dergelijke vergoeding zou noodzakelijk zijn dat belanghebbende met bewijsstukken aantoont dat zij kosten heeft gemaakt c.q. de gemachtigde heeft betaald, aldus de Heffingsambtenaar. Dergelijke stukken zijn er niet, aldus de Heffingsambtenaar, omdat de gemachtigde op basis van no cure no pay zijn diensten verricht. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar dit standpunt ingetrokken.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij deze standpunten nader toegelicht.
Belanghebbende
- -
-
Het is van groot belang dat de Heffingsambtenaar de huisnummers van de referentieobjecten al in de bezwaarfase vermeldt. Alleen dan kunnen we kijken of hij het goed gedaan heeft. De [a-straat] kent een microklimaat. De huurwaarden van de panden aan de ene kant van die straat zijn beduidend anders dan die van de panden aan de andere kant. We hebben dus niets aan een vermelding van alleen de straatnaam, we moeten precies weten om welk pand het gaat.
- -
-
De Heffingsambtenaar heeft in beroep andere referentieobjecten gehanteerd dan in de bezwaarfase. In beroep heeft hij wel de huisnummers verstrekt. Maar wij weten dus nog steeds niet, welke panden de Heffingsambtenaar heeft gebruikt in de bezwaarfase.
- -
-
Het Hof vraagt mij welke conclusie ik aan dat handelen van de Heffingsambtenaar verbind. Met andere woorden: als ik gelijk krijg op dit punt, wat voor gevolgen heeft dat voor het dictum? Ik vind dat het Hof dan het hoger beroep gegrond moet verklaren, enkel omdat de Rechtbank een verkeerde motivering heeft gegeven, ook als het Hof niets met de waarde doet. Ik heb dan recht op een proceskostenvergoeding overeenkomstig het Besluit.
- -
-
Het gehele pand is inmiddels verkocht voor € 555.000. Ik kan dat bewijzen aan de hand van de transportakte die ik hierbij overleg.
- -
-
Eigenlijk vind ik dat je ook kunt twijfelen aan de juistheid van de kapitalisatiefactor, maar zo ver wil ik in deze fase van de procedure niet gaan.
- -
-
Wij vinden de huurvraagprijzen van de belendende panden relevant. Dat waren reële huurprijzen, vastgesteld door een bedrijfsmakelaar en gepubliceerd op Funda. De betreffende panden zijn trouwens inmiddels verhuurd. De Heffingsambtenaar had daarnaar onderzoek kunnen doen. Dat hoort bij zijn onderzoeksplicht.
- -
-
De Waarderingskamer heeft onderzoek gedaan naar de verhouding tussen vraagprijzen en gerealiseerde prijzen van bedrijfsonroerendgoed. Dat onderzoek toont aan dat de gerealiseerde prijzen steeds onder de vraagprijzen liggen.
De Heffingsambtenaar
- -
-
Ik herhaal dat vraagprijzen niet bruikbaar zijn. Dat zou in strijd zijn met het systeem van de WOZ.
- -
-
Het klopt dat ik bij het berekenen van de kapitalisatiefactor niet ben uitgegaan van gerealiseerde verkoopcijfers. Die waren er eenvoudig niet. Wel heb ik gebruik gemaakt van gerealiseerde huurprijzen.
- -
-
Ik heb geen bezwaar tegen het overleggen van de transportakte van het gehele pand. Ik erken dat deze transportakte betrekking heeft op het gehele pand waarvan de winkel deel uitmaakt.
- -
-
De verkoop van het gehele pand vond pas plaats eind 2013. Dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum.
- -
-
Ik hoor dat belanghebbende zegt dat de belendende panden inmiddels verhuurd zijn. Ik heb daarnaar geen onderzoek gedaan. Die verhuur is namelijk evenmin relevant, want ook te veel verwijderd van de waardepeildatum.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de WOZ-waarde van de winkel op een bedrag van € 656.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.