Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-10-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4392, 14/00907
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-10-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4392, 14/00907
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 29 oktober 2015
- Datum publicatie
- 25 november 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:4392
- Zaaknummer
- 14/00907
Inhoudsindicatie
WOZ-beschikking en aanslag ozb
In geschil is of de voor het kantoor per waardepeildatum1-1-2012 met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode vastgestelde WOZ-waarde van € 1.663.000 te hoog is. Het Hof oordeelt dat dit niet het geval is.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00907
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 1 augustus 2014, nummer AWB 13/6859, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden WOZ-beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 14 te [vestigingsplaats] (hierna: het kantoor) per de waardepeildatum 1 januari 2012 is vastgesteld op € 1.663.000 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 (hierna: de WOZ-beschikking). De WOZ-beschikking is in één geschrift vervat met de aan belanghebbende ter zake van het feitelijke gebruik van het kantoor opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag ozb). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard,
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 493. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 27 augustus 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord mevrouw [A] , verbonden aan [B] te [vestigingsplaats] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , taxateur onroerende zaken van de gemeente Middelburg.
Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat het juist is dat het aantal vierkante meters vloeroppervlak van het kantoor tot op heden niet ter discussie heeft gestaan (totaal 1.375 m2 ) en dat zij in haar pleitnota (onderdeel 7 en 8) voor het eerst met andere cijfers komt. Op de onder 4.1 vermelde gronden heeft het Hof de grief over het aantal vierkante meters vloeroppervlak tardief verklaard.
De Heffingsambtenaar heeft eveneens een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Hij heeft daarbij een bijlage overgelegd (“Gegevens verhuur [a-straat] 225 Verhuurd per 2014”) die ook al is overgelegd als bijlage 1 bij zijn verweerschrift in hoger beroep.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Het kantoor bestaat uit een betonnen hoofddraagconstructie met opgemetselde gevels en is omstreeks 1994 gebouwd. Het kantoor omvat drie bouwlagen met een totale bedrijfsoppervlakte van 1.375 m2 (440 m2 op de begane grond, 440 m2 op de eerste verdieping en 495 m2 op de tweede verdieping). Het kantoor is gelegen in het geldende bestemmingsplan [D] en wordt volledig gebruikt als kantoorruimte. Belanghebbende is gebruiker van het kantoor. Het kantoor is eigendom van [E] B.V. Deze vennootschap is een zustervennootschap van belanghebbende.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 februari 2014 door de heer [C] , voornoemd, die de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 heeft getaxeerd op een bedrag van € 1.663.000.
Naast gegevens en beeldmateriaal van het kantoor, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [a-straat] 4 te [vestigingsplaats]
- [a-straat] 10 te [vestigingsplaats]
- [a-straat] 16 te [vestigingsplaats]
- [b-straat] 5 te [vestigingsplaats]
- [c-straat] 37 te [vestigingsplaats]
- [d-straat] 30 te [vestigingsplaats] .
In onderdeel 3 van het taxatierapport is een schema opgenomen van de gerealiseerde huurprijzen per m2 op 1 januari 2012 van een aantal objecten. Dit schema ziet er als volgt uit:
|
Adres |
Huurwaarde |
Bruto vloeropp. |
Huurprijs per m2 |
|
[a-straat] 16 |
€ 176.000,-- |
1375 m2 |
€ 128.00 |
|
[a-straat] 18 |
€ 22.000,-- |
156 m2 |
€ 157.00 |
|
[a-straat] 18 B |
€ 21907 |
156 m2 |
€ 127.00 |
|
[a-straat] 6 |
€ 220.988 |
1442 m2 |
€ 153.25 |
|
[a-straat] 8 |
€ 176.000 |
1080 m2 |
€ 162.96 |
|
[a-straat] 10 |
€ 209.000 |
1600 m2 |
€ 130.63 |
|
[a-straat] 4 |
€ 164.392 |
1360 m2 |
€ 120,88 |
|
[a-straat] 4 |
€ 101.443 |
725 m2 |
€ 139.92,-- |
De in dit schema genoemde huurprijzen zijn daadwerkelijke huurprijzen die per 1 januari 2012 werden betaald. Het betreft huurovereenkomsten uit de periode 2007 tot en met 2012, met automatische verlenging van 5 of 10 jaar en gebruikelijke indexatie van de huurprijzen.
In onderdelen 8 en 9 van het taxatierapport worden respectievelijk de minimale- en maximale kapitalisatiefactorberekeningen uiteengezet die zijn opgebouwd conform de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor en die uiteindelijk resulteren in een gehanteerde kapitalisatiefactor van 10. Voor het structurele leegstandsrisico is gerekend met het maximumpercentage van 5 uit de genoemde Taxatiewijzer.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het kantoor per 1 januari 2012 vastgesteld op (afgerond) € 1.663.000, gespecificeerd als volgt:
|
oppervlakte |
Huurwaarde basis |
differentiatie |
Kap factor |
Economische waarde |
|
|
Begane grond |
440 |
€ 135 |
100% |
10 |
€ 594.000 |
|
1e verdieping |
440 |
€ 135 |
90% |
10 |
€ 534.600 |
|
2e verdieping |
495 |
€ 135 |
80% |
10 |
€ 534.600 |
|
Totaal |
€ 1.663.200 |
Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunt onder meer beroepen op een door haar bij haar bezwaarschrift overgelegde rapportage van [F] B.V., Vastgoedconsultants en makelaars te [G] , getiteld: Sprekende Cijfers, Kantorenmarkten 2012, met het thema: Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport in het geding gebracht.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor het kantoor per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde WOZ-waarde van € 1.663.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Belanghebbende meent dat de waarde van het kantoor lager moet worden vastgesteld en bepleit ter zitting een waarde van € 695.520. De Heffingsambtenaar daarentegen meent dat de waarde van het kantoor terecht is vastgesteld op een bedrag van € 1.663.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van haar hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op het bezwaarschrift en vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 695.520 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.