Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:3462, AWB - 14 _ 2053

Vaststaat dat er 612m² steiger is met 110 palen. Het zijn vaste (geen drijvende) steigers van hardhout. De heffingsambtenaar gaat uit van een nieuwbouwprijs per m² inclusief palen van € 328 voor 2010, € 336 voor 2011 en € 343 voor 2012 en verwijst naar een offerte van aannemer [C] voor de jachthaven in [plaats Y]. Belanghebbende gaat uit van een nieuwbouwprijs van € 240 per m² inclusief palen en verwijst naar een brochure van [D] die voor steigers uitgaat van € 190 à € 290 per m².

De offerte van [C], die belanghebbende bij het beroepschrift heeft meegezonden, dateert van april 2013 en offreert 66 meter steiger voor € 23.996 of € 363 per (blijkbaar) strekkende meter en de steigerpalen afzonderlijk voor € 400 per stuk. De heffingsambtenaar heeft onweersproken ter zitting gesteld dat de steigers in [plaats Y] smaller zijn dan die van belanghebbende en dat het water bij de jachthaven van belanghebbende dieper is dan in [plaats Y] waardoor er langere steigerpalen zijn dan in [plaats Y]. Naar het oordeel van de rechtbank is het dan zeer redelijk om voor de nieuwprijs van steigers en palen van belanghebbende uit te gaan van de bedragen van de heffingsambtenaar. In de brochure van [D] ziet de rechtbank geen reden voor een ander oordeel. [D] gaat uit van een prijs van tussen de € 190 en € 260 per m² voor een conventionele steiger maar, naar de rechtbank uit die brochure afleidt, de palen zijn daarbij niet inbegrepen. Gezien de lengte van de palen in de jachthaven van belanghebbende is de door de heffingsambtenaar verdedigde nieuwprijs van € 55.000 voor 110 palen - mede gezien de offerte van [C] voor minder diep water in [plaats Y] - heel aannemelijk. Uitgaande van de door belanghebbende verdedigde nieuwprijs van € 146.880 voor de steigers, zou de nieuwprijs inclusief palen dan uitkomen op ruim € 200.000. Dat is het bedrag waar ook de heffingsambtenaar vanuit gaat.

De heffingsambtenaar berekent de technische afschrijving uitgaande van een levensduur van 30 jaar, een resterende levensduur van 10 jaar en een restwaarde van 15%. Dat laatste lijkt de rechtbank niet redelijk want steigers en palen zullen op termijn helemaal vervangen moeten worden zodat van een restwaarde geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft de technische afschrijving berekend op 0,368 (2010), 0,363 (2011) en 0,357 (2012). Als geen rekening wordt gehouden met restwaarde van de steigers, moet die factor worden verhoogd tot 100/85ste. De rechtbank herrekent de technische afschrijving (ta) als volgt:

De functionele afschrijving stellen beide partijen op 0,74 maar zij verschillen van mening over de vraag hoe die factor moet worden toegepast. Belanghebbende telt de technische en functionele afschrijving bij elkaar op en berekent aldus de vervangingswaarde. In dit geval zou dat er toe leiden dat de totale afschrijving hoger wordt dan 100% en dat is niet reëel. De rechtbank zal dus het systeem van de heffingsambtenaar volgen die eerst de waarde na technische afschrijving berekent en op dat resultaat de functionele afschrijving toepast. Dat is ook conform de Taxatiewijzer.

De waarde van de steigers wordt dan:

Ter zitting is komen vast te staan dat alle grond onder water in gebruik is bij de jachthaven zodat geen sprake is van openbare waterweg.

Het perceel is 17.765m² waarvan 11.932m² water. De heffingsambtenaar heeft de grond en het perceel onder het water gewaardeerd op € 11,50 per m². Hij heeft ter adstructie verwezen naar de grondwaarde waarvan is uitgegaan bij de uitgifte van erfpacht voor de jachthaven in [plaats Z] van € 11,50 per m², de vestiging van erfpachtrecht voor de [jachthaven E] in [plaats W] en de beschikking van de Europese Commissie van 29 oktober 2003 over de jachthavens in [plaats U], [plaats V] en [plaats T]. De rechtbank acht de havens [plaats U], [plaats V] en [plaats T] niet representatief voor de waarde van de grond van de jachthaven omdat genoemde havens in een heel ander deel van Nederland liggen en verder over de ligging, grootte en toebehoren ervan niets bekend is. De haven in [plaats Z] is een grote, commercieel te exploiteren jachthaven met te bouwen bungalowpark en daardoor ook niet goed vergelijkbaar. [jachthaven E] is qua oppervlakte wel vergelijkbaar (ruim 14 hectare) maar heeft veel meer ligplaatsen dan belanghebbende (maximaal 500 volgens de akte; belanghebbende heeft er 146) en de akte van aankoop dateert van december 2013. Dat is ruimschoots na de peildata voor de WOZ-beschikkingen waar het hier om gaat. Nu [plaats Z] en [jachthaven E] de enige enigszins vergelijkbare verkopen zijn, kan daaruit wel de waarde van grond en water van belanghebbende worden afgeleid maar daarbij moet rekening worden gehouden met het tijdsverloop en het gegeven dat de haven van belanghebbende veel kleiner is (in elk geval qua aantal ligplaatsen) en veel minder gunstig gelegen, namelijk in een drukke haven met veel, ook commercieel, verkeer. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat belanghebbende ter zitting onweersproken heeft verklaard dat passanten haar haven mijden en meteen doorvaren naar de haven van [F]. De rechtbank neemt wel mede in aanmerking het overzicht dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd van de prijzen die in Zeeland voor agrarische grond zijn betaald in deze jaren. Daaruit blijkt dat die prijzen liggen tussen de € 4,3 en € 7,62 per m². De rechtbank acht aannemelijk dat de grond die bij belanghebbende in gebruik is, een veelvoud waard is van agrarische grond. Dat is voor de rechtbank ook reden om aan te nemen dat de waarde die in 2009 is gehanteerd door het Ministerie van Financiën bij de herziening van de canon van belanghebbende geen reële waarde was. Op basis van al het voorgaande oordeelt de rechtbank dat een waarde van € 11,50 voor de grond aannemelijk is maar dat dat niet geldt voor het water. De rechtbank stelt de waarde daarvan in goede justitie vast op ongeveer 2/3e van de grond of, afgerond, op € 7,50 per m². De waarde van grond plus water wordt dan voor alle jaren gesteld op 5.833m² maal € 11,50 of € 67.080 plus € 11.932m² maal € 7,50 of € 89.490. Dat is in totaal € 156.570.

Belanghebbende heeft gesteld dat voor een deel van grond en water de vrijstelling voor waterverdedigingswerken geldt. Een deel van de jachthaven ligt in Beschermingszone A volgens de Keur van het Waterschap Scheldestromen. Dat leidt alleen tot een vrijstelling indien dit gedeelte in beheer is bij een publiekrechtelijke rechtspersoon. Niet aannemelijk is geworden dat het waterschap zich actief bemoeit met het gebied van de jachthaven noch dat zij die grond anderszins beheert. Het waterschap heeft dat zelf ook ontkend in de mail van 29 april 2014. Het enkele feit dat er voor alle activiteiten op de grond vergunning van het waterschap vereist is, brengt nog geen beheer door het waterschap mee. De rechtbank acht de vrijstelling niet van toepassing.