Boekwaarde van gesloopte opstallen woningcorporatie kan niet ineens ten laste van het resultaat worden gebracht

Belanghebbende, een woningcorporatie, exploiteert sociale huurwoningen. Zij heeft 90 sociale huurwoningen gesloopt (de sloopwoningen) en daarvoor in de plaats 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrijesectorhuurwoningen en 20 koopwoningen gebouwd. In geschil is of belanghebbende de sloopwoningen tot beneden de bedrijfswaarde mag afwaarderen, en wel tot uitsluitend de marktwaarde van de ondergrond zodat zij de waarde van de opstallen op nihil mag stellen. Hof Den Haag (NTFR 2021/218) heeft die vraag ontkennend beantwoord. In cassatie schetst de Hoge Raad het volgende juridische kader. Een gebouw (opstal plus ondergrond) wordt als één bedrijfsmiddel beschouwd. Indien een bestaand gebouw wordt gesloopt ter wille van de stichting van een nieuw gebouw, wordt de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel als regel gevormd door de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het opgeofferde gebouw - inclusief grond - vermeerderd met de kosten van de bouw.

Deze hoofdregel roept de vraag op of de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal dient te worden toegerekend aan de opstal van het nieuwe gebouw dan wel aan de ondergrond ervan. Toerekening aan de opstal dient plaats te vinden indien de functie van dit nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel van de belastingplichtige niet wezenlijk afwijkt van de functie van het gesloopte gebouw. Wanneer die functie wel wezenlijk afwijkt, moet de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal worden toegerekend aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Dat geldt ook indien de belastingplichtige een gebouw (grond en opstal) koopt met het doel om op die grond een nieuwe opstal te laten bouwen, en daartoe eerst de oude opstal laat slopen. In die gevallen moet worden aangenomen dat de belastingplichtige de waarde van de gesloopte opstal primair heeft opgeofferd om de grond waarop deze zich bevond vrij te maken.

In afwijking van deze hoofdregel kan in uitzonderlijke gevallen toerekening van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal aan de kostprijs van het nieuwe gebouw achterwege blijven. In die gevallen kan de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal direct en volledig ten laste van de winst te brengen. Die gevallen doen zich alleen voor indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan: (i) het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming van de belastingplichtige, (ii) het gesloopte gebouw was in de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal, en (iii) het nieuwe gebouw is een bedrijfsmiddel dat binnen de onderneming van de belastingplichtige dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.

Indien de kostprijs van het nieuwe gebouw overeenkomstig de hoofdregel is bepaald, en deze kostprijs de bedrijfswaarde van dat gebouw overtreft, laat goed koopmansgebruik toe de boekwaarde van dat gebouw dienovereenkomstig te verminderen. Die afwaardering kan worden beperkt of uitgesloten door art. 3.29c Wet IB 2001.

In de hofuitspraak ligt het oordeel besloten dat de sloopwoningen niet zodanig waren versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal. Dat oordeel is cassatieproof. Uitgaande van dit oordeel heeft het hof terecht beslist dat belanghebbende de boekwaarde van de gesloopte opstallen niet ineens ten laste van het resultaat van 2011 kan brengen.

(Cassatieberoep ongegrond.)