Gerechtshof Amsterdam, 28-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3215, 14/00134
Gerechtshof Amsterdam, 28-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3215, 14/00134
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 mei 2015
- Datum publicatie
- 5 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:3215
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:585
- Zaaknummer
- 14/00134
Inhoudsindicatie
Belanghebbende heeft lager bedrag aan verschuldigde overdrachtsbelasting ter zake van verkrijging van het pand niet aannemelijk gemaakt. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport leidt niet tot een ander oordeel, aangezien in dat rapport onjuiste objectkenmerken van het pand tot uitgangspunt zijn genomen. De stelling, dat de onroerende zaak is “besmet” doordat zij “voor de veiling uit” verkocht moest worden, kan belanghebbende niet baten omdat deze omstandigheid de wederpartij van belanghebbende persoonlijk betreft.
Uitspraak
kenmerk 14/00134
28 mei 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. F.W. van de Weerdt (Punt & Van de Weerdt Belastingadviseurs B.V.) te Den Haag,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/527 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 7 februari 2014 in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst Amsterdam, de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
De rechtsvoorganger van) belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging op 23 april 2009 van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna ook: het pand) op aangifte een bedrag van € 150.000 aan overdrachtsbelasting voldaan.
De inspecteur heeft aan (de rechtsvoorganger van) belanghebbende ter zake van deze verkrijging met dagtekening 14 februari 2011 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd van € 60.000. Bij gelijktijdig genomen beschikking is € 1.633 heffingsrente in rekening gebracht.
De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2012 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.
Bij uitspraak van 7 februari 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 februari 2014, aangevuld bij brief van 27 maart 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’, de navolgende feiten vastgesteld:
[B] en [C] (hierna: [D] ) hebben op 29 mei 2000 voor een koopsom van ƒ 8.000.000 (€ 3.630.242) de eigendom verkregen van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: het pand). Het pand was bezwaard met een eerste hypotheek en eerste pandrecht ten behoeve van Fortis Bank (Nederland) N.V. (hierna: Fortis) van € 2.949.571, te vermeerderen met rente en kosten. Fortis heeft een procedure in gang gezet om het pand executoriaal te verkopen. De veiling zou op 26 januari 2009 plaatsvinden.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 1) houdt in dat [D] ieder de onverdeelde helft van het aan hen in eigendom toebehorende pand verkopen aan [E] B.V. (hierna: [F] ) voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 2) houdt in dat [F] aan [D] het pand zal verkopen voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
In aanvulling op deze koopovereenkomsten zijn [D] enerzijds en [F] anderzijds op 23 april 2009 overeengekomen dat:
- de koopprijs in koopovereenkomst 1 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
- [D] € 500.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris hebben gestort om de hypothecaire lening geheel af te kunnen lossen;
- de koopprijs in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
- de datum van levering van het pand in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in 30 april 2010;
- [D] vanaf 23 april 2009 tot 30 april 2010 een gebruiksrecht krijgen van [F] om het pand te gebruiken tegen een maandelijkse vergoeding van € 19.875;
- voormeld gebruiksrecht uitdrukkelijk geen huurrecht inhoudt.
Bij akte van levering van 23 april 2009 is het pand voor € 2.500.000 door [D] geleverd aan [F] . In de akte van levering is in artikel 5 bepaald dat de verkoper verplicht is het verkochte na ondertekening van de akte geheel ontruimd, vrij van huur of ander gebruiksrecht aan de koper af te leveren en hem de feitelijke macht daarover te verschaffen, onverminderd het bepaalde in de koopovereenkomst. [F] heeft op aangifte € 150.000 overdrachtsbelasting voldaan.
Een op 30 november 2010 door A.R. Stolker, taxateur bij Belastingdienst/Amsterdam, opgemaakt taxatierapport houdt in dat de waarde in het economische verkeer van het pand in vrij opleverbare staat op 23 april 2009 € 3.500.000 bedroeg.
Bij brief van 26 maart 2013 aan verweerder heeft A.R. Stolker onder meer toegelicht dat hij bij de waardering van het pand gebruik heeft gemaakt van de navolgende gegevens:
|
Adres |
datum levering |
koopsom |
kavelgrootte |
woonoppervlak |
|
[b-straat 1] [G] |
15 januari 2009 |
€ 4.100.000 |
2.381 m² |
503 m² |
|
[c-straat 1, 2 en 3] |
8 december 2009 |
€ 3.500.000 |
1.142 m² + perceel weiland |
536 m² |
|
[d-straat 1] [G] |
20 december 2009 |
€ 2.050.000 |
1.070 m² |
476 m² |
|
[e-straat 1] [H] |
16 februari 2009 |
€ 3.250.000 |
2.821 m² |
295 m² |
|
[f-straat 1] [G] |
2.550 m² |
557 m² |
Blijkens het taxatieverslag woningen van de gemeente [G] is de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009) vastgesteld op € 3.696.000 en voor het kalenderjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) op € 3.592.000.
Op 14 februari 2011 heeft verweerder de hiervoor onder 1.1 genoemde naheffingsaanslag opgelegd aan eiseres, de rechtsopvolger van [F] . Verweerder is uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van het pand van € 3.500.000 ten tijde van de verkrijging.
Een op 3 januari 2014 door taxateur H.M. van Keulen – Strumphler in opdracht van eiseres opgesteld taxatierapport houdt onder meer in dat het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 is getaxeerd op een marktwaarde van € 2.750.000.
Nu tegen deze feitenvaststelling geen grieven zijn gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil welk bedrag aan overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake van de verkrijging van het pand.
Belanghebbende stelt zich daarbij primair op het standpunt dat bij de voldoening van overdrachtsbelasting ter zake van de verkrijging van het pand terecht is uitgegaan van een belastbare verkrijging van € 2.500.000, zodat de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente dienen te worden vernietigd.
Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de overdrachtsbelasting dient te worden berekend naar een belastbare verkrijging van € 3.000.000, zodat de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente dienen te worden verminderd.
De inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer van het pand ten tijde van de verkrijging ten minste € 3.500.000 bedroeg zodat de naheffingsaanslag terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd.