Gerechtshof Amsterdam, 05-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5350, 16/00370
Gerechtshof Amsterdam, 05-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5350, 16/00370
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 december 2017
- Datum publicatie
- 9 mei 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:5350
- Zaaknummer
- 16/00370
Inhoudsindicatie
WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende maakt de waarde van de woning niet aannemelijk.
Artikel:
Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Uitspraak
Kenmerk 16/00370
5 december 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/305 van de rechtbank Noord- Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, de heffingsambtenaar,
(A.M. de Haan en P.A. Schrijver).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning ) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 221.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2014, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 11 juli 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 augustus 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 10 november 2017 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2017. Aldaar zijn namens belanghebbende verschenen zijn gemachtigde voornoemd en namens de heffingsambtenaar A.M. de Haan en P.A. Schrijver. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een aangebouwde berging en een carport. De inhoud van het hoofdgebouw van de woning is ongeveer 390 m³ en de oppervlakte van het perceel is 238 m².”
Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en vult deze als volgt aan.
Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde is een door taxateur P.A.J. Broekman opgesteld rapport “Waardebepaling - WOZ Contra Expertise”, gedateerd 3 maart 2014, overgelegd. Daarin is opgenomen als “getaxeerde Basis Woningwaarde” € 192.890. Er is vervolgens op deze waarde een correctie toegepast “Exclusief Waarde CARPORT euro 5.000”. De Basis Woningwaarde is na deze correctie bijgesteld tot € 197.890.
Over de selectiecriteria is het volgende vermeld:
“De onderstaande selectiecriteria vormen de basis voor het vinden van vergelijkbare objecten.
Objectsoort: Woonhuis + Woningtype(n)
Woningtype(n) Hoek
(standaardwaarde euro per m3: 350)
Helft van dubbel
(standaardwaarde euro per m3: 400)
___________________________________________________________________________
Locatie 1
Plaats [plaats]
____________________________________________________________________________
Gegevens
Bouwperiode 1970 t/m 1990
____________________________________________________________________________
Transactieperiode 07 2011 t/m 04 2014”
_____________________________________________________________________
Het rapport vermeldt een ‘overzicht van de selectie’; vijf objecten (onder de kopjes: straat + nr., plaats, verkoopjaar, bouwjaar, soort, transactieprijs, indexprijs, m2 perceel, m3, m2 indexprijs).
Ter toelichting is vermeld: “In totaal voldoen 6 objecten aan bovenstaande selectiecriteria. Handmatig is er alsnog 1 object uit het overzicht verwijderd. De meest extreem afwijkende objecten zijn verwijderd. Waardoor, mede met de lokale bekendheid van de taxateur en rekening houdend met de eigenschappen, stand en ligging van het te taxeren object, de vergelijking verder is geoptimaliseerd”.
Over de gehanteerde waarderingsmethode is het volgende vermeld:
“Toelichting over de waarderingsmethode
Database
De waardering is op een modelmatige wijze met desk check van de taxateur tot stand gekomen. De selectie van referentie objecten wordt gegenereerd uit een database van NVM makelaars uit de regio.
De data omvat transacties vanaf een periode van tenminste de laatste drie jaar.
Referentie objecten
De referentie objecten zijn volgens een aantal criteria geselecteerd. Het streven is om zo vergelijkbaar mogelijke objecten te selecteren.
Belangrijke criteria zijn: Type woning, grootte opstal (inhoud), grootte perceel, locatie, bouwperiode.
De waardering kan pas tot stand komen als er sprake is van een aantal van minstens 5 gelijkwaardige en representatieve referentie objecten. Maximaal worden 10 referentie objecten vermeld.
Taxatie methode
Voor de opstal wordt vervolgens een vaste waarde per m3 vastgesteld. Deze waarde is een afgeleide van de herbouwwaarde waarbij rekening is gehouden met de ouderdom van de opstal. De waardebepaling van het getaxeerde alsmede referentie objecten geschiedt op dezelfde m3 waarde. De restant waarde is de grondwaarde. Deze wordt voor elk referentie object per m2 bepaald.
De gegenereerde Basis Woningwaarde is gelijk aan de WOZ waarde en is eveneens op een modelmatige wijze bepaald. Met dien verstande dat in tegenstelling tot de vastgestelde WOZ waarde, bij deze waardebepaling een desk check heeft plaatsgevonden.
De marktwaarde kan gelijk zijn aan De Basis Woningwaarde. Dit is echter afhankelijk van de verschillen met de referentie objecten. In geval er bij bijzonderheden geen opmerking is geplaatst is het getaxeerde als gelijkwaardig ingeschat aan het gemiddelde niveau van de referentie objecten.
De gegevens van het taxatie object zijn in principe gelijk aan de gegevens die in het taxatie verslag van de gemeente staan vermeld.
Indien er sprake is van afwijkingen en / of bijzonderheden dan wordt dat voor zo ver bekend ook specifiek in het rapport vermeld.
Indexcijfers
De transactieprijzen worden geïndexeerd op basis van een landelijk indexcijfer per woningtype.
Basis: De woningmarkt cijfers van de NVM,
Met dien verstande dat de kwartalen 3 en 4 met de kwartalen 1 en 2 tot één indexcijfer worden teruggebracht. Zo wordt op de meest logische wijze aangesloten op de peildatum van de WOZ waardering van 1 januari.
Voor elk type woning wordt apart een indexcijfer bepaald.
Voor een nieuw indexjaar moeten het indexcijfer van minimaal 3 kwartalen beschikbaar zijn.
Waardebepalingen gemaakt na 01 mei in een kalenderjaar kunnen worden beschouwd als zijnde gelijk aan de WOZ waarde van het volgende beschikkingsjaar.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 198.000.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de door hem bij de aanslag vastgestelde waarde van € 221.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.