Gerechtshof Amsterdam, 27-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4917, 18/00027, 18/00028
Gerechtshof Amsterdam, 27-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4917, 18/00027, 18/00028
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 november 2018
- Datum publicatie
- 23 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4917
- Zaaknummer
- 18/00027, 18/00028
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning
Uitspraak
kenmerken 18/00027 en 18/00028
27 november 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 8 december 2017 in de zaken met kenmerken AMS 17/69 en AMS 17/227 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikkingen met dagtekening
29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaken [1] en [2] te Amsterdam voor het jaar 2016 vastgesteld op € 202.000 respectievelijk € 198.000 (hierna: WOZ-waarden). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
25 november 2016 de vastgestelde WOZ-waarden en aanslagen OZB gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 8 december 2017 de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 23 januari 2018 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 13 augustus 2018 een nader stuk ingediend. Bij op
3 september 2018 ontvangen brief heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van kosten van een deskundige. Beide brieven zijn in kopie naar de heffingsambtenaar verzonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Belanghebbende is aldaar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. H. Oderkerk, bijgestaan door J.C. Brijde (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken [1] en [2] te Amsterdam (hierna tezamen ook aangeduid als: de woningen).
De woningen zijn appartementen gelegen op de eerste en tweede etage van het pand [1 2] in de Amsterdamse wijk [naam wijk]. De benedenverdieping van het pand betreft een winkelruimte met aan de achterzijde een uitbouw.
[1] heeft een woonoppervlak van 51 m² op de eerste etage en een berging op de zolderverdieping. Op de uitbouw van de winkelruimte bevindt zich een houten terras (constructie), dat de huurder in de jaren 80 van de vorige eeuw heeft gebouwd. Het terras is toegankelijk via een raam aan de achterzijde. [1] verkeert in slechte en gedateerde staat.
[2] heeft een woonoppervlak van 51 m² op de tweede etage en een berging met raam op de zolderverdieping. In 2015 zijn de ramen vernieuwd (dubbel glas). [2] verkeert in een betere staat dan 27-1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarden aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten, [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4], alle gelegen in de Amsterdamse wijk [naam wijk] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). Tot de gedingstukken behoort een zogenoemde Reactie taxateur en (als bijlage) een ‘Overzicht taxatiewaarden’ met daarin onder andere (verkoop)gegevens van de woningen en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft van het Overzicht taxatiewaarden in onderdeel 4 van haar uitspraak het volgende opgenomen:
“[Het Overzicht taxatiewaarden] bevat de volgende informatie over de vergelijkingsobjecten:
- het vergelijkingsobject [object 1] is op 31 oktober 2014 verkocht voor
€ 227.000 (gecorrigeerd naar € 232.500 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 50 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van
€ 4.650;
- het vergelijkingsobject [object 2] is op 5 mei 2014 verkocht voor
€ 190.00[0] (gecorrigeerd naar € 206.500 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 49 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van
€ 4.214;
- het vergelijkingsobject [object 3] is op 13 juni 2014 verkocht voor € 170.000 (gecorrigeerd naar € 183.000 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 43 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van € 4.256;
- het vergelijkingsobject [object 4] is op 11 december 2014 verkocht voor
€ 267.500 (gecorrigeerd naar € 270.000 per 1 januari 2015), heeft een oppervlakte van het woningdeel van 60 m2 en een gerealiseerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van
€ 4.417.”
Belanghebbende heeft in hoger beroep met betrekking tot [1] een rapport overgelegd van bouwkundig bureau [naam buro], opgesteld op 16 januari 2018 door ing. [naam]. Volgens dat rapport moet vanwege de staat van de woning en de aangebrachte aanpassingen (o.a. het terras) rekening worden gehouden met een negatieve invloed op de waarde van € 10.000.
Taxateur Brijde heeft ter zitting bij het Hof onder andere als volgt verklaard:
“Het Hof vraagt hoe de correctie op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ter zake van het tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum tot stand is gekomen. Op welke wijze is het stijgingspercentage bepaald? Wij houden in Amsterdam alle verkoopcijfers bij in een database. De daarop bewaarde gegevens zijn niet op internet te raadplegen. Aan de hand van deze gegevens zijn wij in staat om per buurt en zelfs per type woningen in een buurt een tendens te herleiden. Iedereen weet dat in [naam wijk] de huizenprijzen sneller zijn gestegen dan in bijvoorbeeld [wijknaam]. Ik kan het gehanteerde stijgingspercentage nu niet met gegevens onderbouwen. Maar ik zit hier als deskundige; ik volg de markt. Had ik mijn computer mee moeten nemen? Ik vind het hier gehanteerde stijgingspercentage niet abnormaal. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat de huizenmarkt enorm in de lift zit.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden op de waardepeildatum 1 januari 2015 van [1] (€ 202.000) en [2] (€ 198.000) te hoog zijn vastgesteld.
Belanghebbende bepleit voor [1] een waarde van € 161.000 en voor [2] een van € 167.500.
De heffingsambtenaar verdedigt – onder verwijzing naar de in 2.4 genoemde vergelijkingsobjecten en waardecorrecties – de door hem vastgestelde WOZ-waarden.