Gerechtshof Amsterdam, 01-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3281, 20/00022

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 1 december 2020

Datum publicatie: 30 december 2020

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3281

Zaaknummer: 20/00022

Inhoudsindicatie

WOZ-woning. Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

kenmerk 20/00022

vijfde enkelvoudige belastingkamer

van de mondelinge uitspraak op het beroep van

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 22 november 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/874 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden door middel van een beeldverbinding op 1 december 2020. Daaraan heeft deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [Y] namens de heffingsambtenaar.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Gronden

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres woning] te [plaats] (hierna: de woning). De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 en waardepeildatum 1 januari 2017 de waarde van de woning krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het jaar 2018 vastgesteld op een bedrag van € 1.024.000. Een door belanghebbende ingediend bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

2. Het geschil betreft de vraag of de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2017 terecht heeft vastgesteld op € 1.024.000.

3. De rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

5. Ter staving van deze (nader) door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift voor de rechtbank taxatieverslag overgelegd, in welk verslag wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van de woning op de peildatum van (eveneens) € 1.024.000.

6. In dit taxatieverslag is bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen die voor objecten aan [object 1], [object 2], [object 3], [object 4], [object 5] en [object 6] te [plaats] zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 4 bedoelde waarde.

7. Gelet op de in het overgelegde taxatieverslag vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en gebruik, is aannemelijk dat de genoemde in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en deze objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde.

8. De heffingsambtenaar heeft in de matrix die hoort bij het in beroep overgelegde taxatieverslag aangepast door uit te gaan van een inhoud van de woning van 510 m³ in plaats van de in het taxatieverslag genoemde inhoud van 479 m³. Ook heeft de heffingsambtenaar in deze matrix een tot de woning behorende berging, een serre van 103 m3 en een tweede dakkapel toegevoegd. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat dit de juiste inhoud van de woning en dat het niet opnemen van de berging, de serre en de tweede dakkapel omissies waren die bij nadere onderzoek zijn gebleken. Hij heeft deze stellingen onderbouwd met bouwtekeningen en een berekening die hij in hoger beroep heeft ingebracht. Deze stellingen, met uitzondering van de stelling dat een serre aanwezig is, heeft belanghebbende niet althans onvoldoende weersproken. Het Hof zal dan ook van de juistheid van deze stellingen uitgaan, met uitzondering van de stelling dat een serre aanwezig is.

9. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling een deskundigenrapport ingediend waarin de herstelwerkzaamheden voor de woning worden begroot. De heffingsambtenaar bestrijdt niet de door belanghebbende gestelde gebreken van de woning (zoals deze naar voren komen in het deskundigenrapport). De heffingsambtenaar stelt echter dat deze gebreken hebben geleid tot de waardering van de staat van onderhoud van de woning als gemiddeld. Hij voert daarbij aan dat het vergelijkingsobject aan de [object 6], eveneens als een gemiddeld onderhouden object is gewaardeerd. Hij stelt dat kort na de transactiedatum van dat pand een aanmerkelijk hoger bedrag (van € 200.000) aan herstelwerkzaamheden is besteed dan het door belanghebbende voor zijn woning begrote bedrag (van €100.000 tot € 150.000). De heffingsambtenaar heeft zijn stelling onderbouwd met inlichtingen van de eigenaar van dit pand. Het Hof overweegt dat gebruik van deze inlichtingen past binnen de vrije bewijsleer en is van oordeel dat de heffingsambtenaar zijn stelling aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij zijn waardering met de staat van onderhoud van de woning voldoende rekening heeft gehouden.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar op basis van het vertrouwensbeginsel gehouden is het onderhoud van de woning met een “2” (matig) in plaats van met een “3” (gemiddeld) te beoordelen. Dit had de heffingsambtenaar immers ook een waardematrix voor het jaar 2017 gedaan en daar is hij zonder gewijzigde omstandigheden, die ontbreken, aan gebonden. Het Hof overweegt dat de waardematrix dient om de woning zo goed mogelijk met de vergelijkingsobjecten te vergelijken. De waarderingen dienen ertoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening te houden teneinde de verdedigde waarde te onderbouwen. Het Hof stelt vast dat de twee vergelijkingsobjecten die zowel voor het jaar 2017 als voor het jaar 2018 in de matrices zijn opgenomen, [object 2] en [object 6], dezelfde waarderingen voor onderhoud hebben gekregen als de woning, namelijk een “2” (matig) in de door belanghebbende aangehaalde waardematrix voor het jaar 2017 en een “3” (gemiddeld) in de matrix voor 2018. In dit licht bezien is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet op basis van het vertrouwensbeginsel gebonden is aan de gewijzigde waardering, nu deze waardering er enkel een uitdrukking van is dat de vergelijkingsobjecten in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeerden als de woning, hetgeen hij, voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Hier komt nog bij dat zelfs als het Hof met belanghebbende mee zou gaan en er veronderstellenderwijs van uit zou gaan dat de woning minder goed is onderhouden, dan nog ligt de door de heffingsambtenaar in de aangepaste matrix voor de woning in aanmerking genomen m3-prijs zoveel lager dan de gemiddelde m3-prijs van de vergelijkingsobjecten (meer dan 25%) dat zelfs in dat geval het Hof van oordeel is dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde daarmee voldoende rekening houdt, ook indien geen rekening wordt gehouden met de door de heffingsambtenaar opgevoerde serre.

10. Zijn stelling dat de woning zich bevindt op vervuilde grond heeft belanghebbende, ook na weerspreking daarvan door de heffingsambtenaar, niet nader onderbouwd, zodat het Hof aan die stelling voorbij gaat.

11. Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van de woning, deels op de grond van het aangrenzende perceel, een waardedrukkende factor is, die de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft meegewogen. De heffingsambtenaar heeft weliswaar erkend dat de opstal van belanghebbende voor een klein gedeelte op het naburige perceel is gebouwd, hij heeft echter gesteld dat hiervan geen waardedrukkend effect uitgaat, mede gezien het ten behoeve van belanghebbende gevestigde recht van erfdienstbaarheid ten laste van het naburige perceel mogelijke nadelige effecten opheft. Het Hof volgt hierin de heffingsambtenaar. Mede gezien deze erfdienstbaarheid is het enkele feit dat de woning deels de perceelgrens overschrijd onvoldoende om een waardedrukkend effect aan te nemen.

12. Het Hof is aldus van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.024.000 niet te hoog is.

13. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

14. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

De mondelinge uitspraak is gedaan op 1 december 2020 door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de voorzitter en de griffier.

De beslissing is op de datum van de mondelinge uitspraak uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.