Gerechtshof Amsterdam, 24-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3446, 18/00261
Gerechtshof Amsterdam, 24-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3446, 18/00261
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 december 2020
- Datum publicatie
- 28 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3446
- Zaaknummer
- 18/00261
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde stadion. De afspraak tussen partijen ziet niet alleen op de wijze van waardering van het onroerend goed, maar ziet tevens op een in het kader van een overeenkomst in de compromissoire sfeer tussen partijen gemaakte afspraak dat de waarde moet worden vastgesteld op € 28 miljoen.
Uitspraak
kenmerk 18/00261
24 december 2020
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 23 maart 2018 in de zaak met kenmerk HAA 16/2561 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak of het stadion) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 28.000.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 13 april 2016 het bezwaar ongegrond verklaard.
In haar uitspraak van 23 maart 2018 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) heeft de rechtbank op het door belanghebbende ingestelde beroep als volgt beslist:
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep ongegrond;
- -
-
veroordeelt verweerder tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 1.583;
- -
-
veroordeelt de Minister tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 417;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 501;
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.”
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is per faxbericht bij het Hof ingekomen op 4 mei 2018. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Van de zijde van belanghebbende zijn op 31 mei 2019, 2 november 2020 en 5 november 2020 nadere stukken ontvangen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is op 13 november 2020 een nader stuk ontvangen. Voormelde stukken zijn in afschrift aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 19/00291 tot en met 19/00296. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, op de toestandsdatum bestaande uit een voetbalstadion met onderliggende grond en de aanliggende parkeerterreinen P1 tot en met P7 aan de [adres] te [plaats] . De onroerende zaak maakte tot 15 juni 2010 deel uit van de boedel van [X BV] . (hierna: [X BV] ). De onroerende zaak is in het kader van de afhandeling van het faillissement van [X BV] op 15 juni 2010 voor € 15.000.000 verkocht aan eiseres, wier aandelen toentertijd werden gehouden door ondernemers in de regio [plaats] . In de loop van 2010 zijn de aandelen in eiseres overgenomen door een besloten vennootschap waarvan [Y] de enig aandeelhouder was, tevens enig bestuurder van eiseres.
2. Ten tijde van de verkoop was de onroerende zaak verhuurd aan [Z] N.V. (hierna: de huurder), die de onroerende zaak als voetbalstadion voor de eredivisie voetbalclub [Z] in gebruik heeft. De door de huurder met [X BV] gesloten huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 2.600.000 is na de aankoop door eiseres vervangen door een tussen eiseres en de huurder gesloten huurovereenkomst, gedagtekend 4 oktober 2010, tegen een aanvangshuur van € 900.000 per jaar voor een periode van 25 jaar. In de overeenkomst is opgenomen dat indien de verhuurder overgaat tot verkoop van de onroerende zaak de huurder een eerste recht van koop heeft.
3. Bij brief van 3 november 2011 aan eiseres is het ‘Afsprakenkader trainingscomplex [naam] ’ vastgesteld. Deze brief is ondertekend door de wethouder [naam] , namens het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“De afgelopen maanden is namens het college met vertegenwoordigers van [de huurder] en [eiseres] gesproken over de condities waaronder tot ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex in de [naam] in [plaats] kan worden gekomen. (…).
In het laatste gesprek (…) is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de programmatische en financiële aspecten met betrekking tot en samenhangend met de vestiging van het nieuwe trainingscomplex (…). Het doet ons genoegen de gemaakte afspraken in deze brief te bevestigen. Deze afspraken zullen, nadat ook de raad hiermee heeft ingestemd, worden uitgewerkt en vastgesteld in een door [de huurder] en de gemeente te ondertekenen huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst met een eerste looptijd van 25 jaar en een door [eiseres] en de gemeente te ondertekenen erfpachtovereenkomst.
(…)
Realisatie van het nieuwe trainingscomplex (…) is een omvangrijke investering die in economisch moeilijke tijd grote financiële inspanningen vraagt van de betrokken partijen. Teneinde in de randvoorwaardelijke sfeer [eiseres] tegemoet te komen, is een aantal aanvullende afspraken met u gemaakt die parallel aan het op te stellen huurcontract verder worden uitgewerkt.
OZB stadionDe recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker, heeft geleid tot een nieuwe waardebepaling van het stadion. In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde terwijl in de oude situatie sprake was van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit resulteert bij voortzetting van de huidige commerciële exploitatie in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).”
4. Het onder 3 genoemde trainingscomplex is uiteindelijk niet in de gemeente Alkmaar gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot ongenoegen tussen eiseres en het college en tot een nieuwe standpuntbepaling van de kant van het college. De in de onder 3 genoemde brief vervatte afspraken waren ten tijde van de uitspraak op bezwaar van kracht.
5. Bij beschikkingen op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ is de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2012 en 2013 vastgesteld op € 28.000.000. Voor het daaraan voorgaande jaar was die waarde vastgesteld op € 43.000.000.
6. Tot de stukken behoort een door verweerder ingebracht taxatierapport van [namen] waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 is berekend op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 51.029.361.
Verweerder heeft tevens ingebracht een taxatierapport van [naam] , waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum met behulp van de Discounted Cash Flowmethode (DCF-methode) is berekend op een bedrijfswaarde van € 18.000.000.
Eiseres heeft een taxatiekaart ingebracht, waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is berekend op € 9.027.609 .
7. Eiseres heeft de onroerende zaak na 2014 verkocht. De onroerende zaak is op 12 april 2017 geleverd aan de huurder tegen een koopprijs van € 15.140.000. Vervolgens is de onroerende zaak op 12 oktober 2017 door de (voormalige) huurder verkocht en geleverd aan [B BV] tegen een koopprijs van € 15.140.000. De aandelen van [B BV] . worden gehouden door [C BV] , welke vennootschap tevens enig bestuurder is van [B BV] . De aandelen van [C BV] worden gehouden door de [naam stichting] , waarvan de bestuurders andere natuurlijke personen zijn dan [naam] ”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
In een e-mail van 25 januari 2012 aan [naam] (commissaris van [C BV] ) schrijft [naam] (Hoofd afdeling belastingen Alkmaar), in het kader van de uitwerking van het afsprakenkader dat is opgenomen in de brief van 3 november 2011 (zie onder 3 van de rechtbankuitspraak), dat de waarde van het stadion eerder is vastgesteld op
€ 43 miljoen waaruit een aanslag OZB in 2012 voor de eigenaar ( [X]) volgt van € 82.130 en voor de gebruiker ( [Z] N.V.) € 63.640, in totaal € 145.770. Bij toepassing van de gemaakte afspraak wordt de OZB voor de eigenaar verminderd tot € 53.450 en voor de gebruiker € 41.400, in totaal € 94.920. In de mail wordt voorts opgemerkt:
“In het afsprakenkader is bepaald, dat de nieuwe WOZ-waarde leidt tot een verlaging van de OZB (eigenaar + gebruiker) met € 50.000.
Uitgaande van de tarieven 2012 leidt dit tot een WOZ-waarde van € 28.250.737, afgerond € 28.000.000. (…) De ontwikkeling van de WOZ-waarde is afhankelijk van een groot aantal factoren. (…) Ieder jaar de WOZ-waarde opnieuw vaststellen teneinde de vermindering/compromiswaarde te berekenen is mijn inzien daarom niet wenselijk. Anderzijds is het ook niet wenselijk de huidige compromiswaarde vast te stellen zonder einddatum. Dit overwegende stel ik voor, de huidige compromiswaarde van € 28.000.000, uitgaande van een voortgezette commerciële exploitatie, voor 10 jaar vast te stellen. (…).
Voor 2012 zullen wij vooreerst uitgaan van de voorgestelde compromiswaarde van € 28.000.000,00.”
Bij brief van 17 februari 2015 aan belanghebbende verwijst het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar (hierna: de gemeente) naar recente wijzigingen in de vraag naar kantoren en bedrijven en daarmee samenhangende voorziene aanpassingen in het bestemmingsplan. De gemeente neemt vervolgens het standpunt in dat belanghebbende zich niet heeft gehouden aan de afspraken zoals vastgelegd in de brief van 3 november 2011, en dat daarmee de gemaakte afspraken komen te vervallen.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Voorts is de hoogte van de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in geschil.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.