Gerechtshof Amsterdam, 15-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3638, 19/01295 en 19/01298

“1. Eiser heeft op 14 november 2008 de appartementsrechten gelegen aan de [B1] en [B2] te [Y] (hierna ook: het object) gekocht voor € 500.000. In de daarvan opgemaakte leveringsakte is een passage uit een eerdere splitsingsakte opgenomen. In die passage is vermeld dat de oppervlaktematen van de appartementsrechten respectievelijk 79 m2 en 78 m2 zijn.

2. Eiser heeft het object tot 13 november 2013 verhuurd aan [C] Ltd, een 100%-dochtervennootschap van [D] Ltd. Eiser is enig-aandeelhouder van [D] Ltd.

3. De activiteiten van [C] Ltd bestonden uit de exploitatie van een kinderdagverblijf. Het kinderdagverblijf was tot 13 november 2013 gevestigd in het object. Het object is onderdeel van een groter complex met twee bovenwoningen. Het object bestond uit twee units, met elk een eigen entree. Elke unit had een verblijfsruimte, een pantry, een kinderslaapkamer en een sanitaire groep. De units waren middels een tussendeur met elkaar verbonden. De units gaven toegang tot een kleine buitenplaats.

4. In de akte van 7 december 2006 betreffende de samenvoeging van erfpachtrechten, bestemmingswijziging en splitsing in appartementsrechten is onder meer vastgelegd dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming en dat de bestemming van het object bedrijfs-/winkelruimte is.

5. Eiser heeft [F] van [G] B.V. opdracht gegeven de marktwaarde van het object te bepalen. De opname en de inspectie hebben plaatsgevonden op 1 november 2013. Het taxatierapport is op dezelfde dag opgemaakt. Het rapport vermeldt een marktwaarde per 8 november 2013 van € 230.000. In dit rapport is zowel de bruto-vloeroppervlakte (BVO) als de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) gesteld op 143 m2.

6. Verweerder heeft [A] , taxateur bij de Belastingdienst, opdracht gegeven de waarde in het economisch verkeer te bepalen. De opname heeft inpandig plaatsgevonden op 10 februari 2016. Het taxatierapport dat is opgemaakt op 18 mei 2016, vermeldt een waarde per 13 november 2013 van € 340.000. De BVO van het object is daarin gesteld op (circa) 157 m2.

7. Op verzoek van eiser heeft [F] een herberekening/update gemaakt van zijn eerdere rapport (vermeld onder 5). Deze is vastgelegd in het rapport van 13 januari 2017. Daarin is de marktwaarde per 8 november 2013 gesteld op € 220.000. In dit rapport is de taxateur wederom uitgegaan van een BVO en een VVO van 143 m2.

8. Bij e-mailbericht van 7 juli 2017 heeft [H] , medewerker van de Belastingdienst, onder meer het volgende aan eiser meegedeeld:

“Hierbij stuur ik u de uitgebreide toelichting op de taxatie van mijn collega, de heer [A] .

(…)

Rekening houdend met waardemutaties tussen de diverse peildata ben ik van mening dat in de bedrijfsbestemming € 2.000,= per m2 een correcter beeld geeft van de WEV per de peildatum ofwel € 310.000,=.

In mijn rapport heb ik aangegeven dat een waardering in een woonbestemming (vóór verbouwing) een vergelijkbare WEV oplevert maar dat deze, als gevolg van de onduidelijke erfpachtsituatie (lees: te herziene canon) buiten beschouwing is gelaten. Nu, drie jaar later, blijkt er in de openbare registers geen mutatie (verhoging) te zijn doorgevoerd waaruit ik opmaak dat de gemeente geen aanleiding ziet de canon te herzien. In de woonbestemming is het volgende van belang:

(…)

Voor de waardering zijn er twee residuele benaderingen mogelijk:

 op basis van leegwaarde

 135 m2 * € 3.300,= ofwel € 445.000,=

 De verbouwingskosten bedragen € 110.000,=

 De residuele WEV bedraagt dan € 335.000,=

 op basis van een verhuurde staat

 huurwaarde € 29.000,= per jaar

 BAR 6%

 maximale investering in verhuurde staat € 484.000,=

 af: verbouwingskosten € 110.000,=

 de investering bedraagt dan maximaal € 374.000,=

 af: kosten koper 3%

 de residuele WEV bedraagt dan, afgerond € 360.000,=

Ik ben van mening dat de WEV in de woonbestemming € 335.000,= bedraagt.

(…)

Resumerend:

Op basis van een nadere beschouwing ben ik van mening dat de WEV in uitsluitend bedrijfsbestemming nader kan worden bepaald op € 310.000,=. Met inachtneming van een woonbestemming van € 335.000,=.

Ik adviseer u voor de fiscale afhandeling een WEV te hanteren van € 320.000,=.

Het herziene rapport van [G] is geen graadmeter nu er in de waardering geen rekening is gehouden met de publiekrechtelijke woonbestemming op de peildatum. Daarnaast is het weinig voorstelbaar dat de WEV tussen ultimo 2008 en ul[t]imo 2013 voor dit soort onroerende zaken gedaald is met 56%.”

9. Op 3 april 2012 heeft [stadsdeel X] van de gemeente [Y] het bestemmingsplan [J] en [K] vastgesteld. Daarbij is aan het object de publiekrechtelijke bestemming “Gemengd-1” gegeven. Volgens de erfpachtvoorwaarden van de gemeente [Y] was de (privaatrechtelijke) bestemming bedrijfsruimte.

10. Bij besluit van 14 september 2010 heeft het college van B&W het erfpachtbeleid inzake bestemmingswijziging vastgesteld. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“3. Toestemming tot bestemmingswijziging wordt slechts verleend indien de benodigde publiekrechtelijke toestemming is verkregen en er naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders geen gemeentelijk belang is dat zich tegen de bestemmingswijziging verzet.

4. Aan de bestemmingswijziging gaat een schriftelijke aanbieding vooraf.

5. In de aanbieding wordt in ieder geval vermeld:

(…)

f. het bedrag van de eventuele verhoging van de jaarlijkse canon voor de bestemmingswijziging en de ingangsdatum;

(…)

7. De onder punt 5, sub f, genoemde verhoging van de jaarlijkse canon vindt plaats in het geval dat de waarde van het perceel door de bestemmingswijziging toeneemt.”

11. Op 17 juli 2014 heeft eiser een omgevingsvergunning aangevraagd voor het omzetten van bedrijfsruimte naar woonruimte. In de aanvraag is vermeld dat in januari het stappenplan is besproken met de heer [I] van [stadsdeel X] .

12. Op 15 augustus 2014 heeft [stadsdeel X] aan eiser een omgevingsvergunning verleend “voor het veranderen van twee bedrijfsruimtes naar twee zelfstandige woningen”.

13. In het najaar van 2014 is het object, na te zijn verbouwd voor circa € 110.000, verhuurd en in gebruik genomen als woonruimte. De huurprijs bedraagt € 3.300 per maand.

14. Eiser heeft op 7 november 2014 aangifte ib/pvv voor het jaar 2013 gedaan. In die aangifte heeft eiser onder meer resultaat uit terbeschikkingstelling (hierna: TBS) opgenomen naar een bedrag van € 249.605 negatief. Daarin is begrepen een bedrag van € 285.763 negatief in verband met het boekverlies op het object.

15. Naar aanleiding van een vragenbrief van verweerder heeft eiser bij brief van 25 augustus 2015 een herberekening gemaakt, in die zin dat hij komt tot een boekverlies van € 285.234 (boekwaarde per 1 januari 2013 van € 484.761 minus de waarde in het economisch verkeer per 13 november 2013 van € 190.083).

16. Bij de vaststelling van de aanslag (dagtekening 10 augustus 2016) is verweerder uitgegaan van een boekverlies van € 135.845 (boekwaarde per 13 november 2013 van

€ 475.845 minus de waarde in het economisch verkeer op die datum van € 340.000).

17. Bij uitspraak op bezwaar is verweerder uitgegaan van een waarde in het economisch verkeer van € 320.000, resulterende in een boekverlies van € 155.845.

18. Bij WOZ-beschikking van 30 september 2016 is de waarde van het appartementsrecht [het object] [B2] voor het tijdvak 2014 (per peildatum 1 januari 2013) vastgesteld op

€ 210.000. In het daarop betrekking hebbende taxatieverslag is vermeld dat het gaat om een kantoor van 134 m2. In het verslag is vermeld dat de huurwaardekapitalisatiemethode is gebruikt, waarbij de kapitalisatiefactor is gesteld op 9,5 en de huurwaarde op € 165 per m2.”

“Voorstel regeling

Om invulling te geven aan het beleidsuitgangspunt om veel flexibiliteit aan de brengen in het bestemmingsplan bij panden met een niet-woonfunctie, zullen deze panden (panden waar op basis van het geldende bestemmingsplan een niet-woonfunctie mag) een gemengde bestemming krijgen waarbinnen detailhandel, bedrijven, kantoren en dienstverlening mogelijk is. Een omzetting naar wonen is niet direct mogelijk om te voorkomen dat het aantal panden met een niet-woonfunctie voor de buurt afneemt.

Voorstel is om in woonstraten en andere niet-winkelstraten de panden met een niet-woonfunctie een gemengde bestemming te geven en functiemenging mogelijk te maken door direct de functies detailhandel, bedrijven, kantoren en dienstverlening toe te taan. Een omzetting naar wonen is niet direct toegestaan.”

“Aanleiding

1. In de keuzenotitie, vastgesteld door de deelraad op 1 februari 2011, is het uitgangspunt opgenomen om (buiten de winkelstraat) bestaande niet-woonfuncties op de begane grond te beschermen en een omzetting naar wonen niet direct mogelijk te maken in het bestemmingsplan. Dit uitgangspunt is specifiek voor de [J] buurt gemaakt om kleinschalige functies te behouden in de buurt. Deze keuze is niet in andere gebieden gemaakt waar bestemmingsplannen voor worden opgesteld.

2. In het ontwerp bestemmingsplan is, op basis van dit uitgangspunt, in de regels opgenomen dat in de panden waar nu een niet-woonfunctie op de begane grond aanwezig is niet gewoond mag worden. Dit betreft een inperking van rechten ten opzichte van het geldende bestemmingsplan uit 1998.

3. Uit recente inzichten naar de risico’s op planschade blijkt dat het niet (meer) mogelijk maken van de woonfunctie op de begane grond grotere financiële risico’s (planschade) met zich mee kan brengen dan eerder verondersteld. Er is nu geen concreet zicht op de mogelijke hoogte van planschade, maar dat risico is wel aanwezig.

4. Bovenstaande vormt een directe aanleiding om voor te stellen om de bestaande rechten uit het geldende bestemmingsplan alsnog op te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan [J] en [K] voor de panden waar dat op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is. Waar in het geldende bestemmingsplan deze mogelijkheid niet voorkwam wordt in het nieuwe bestemmingsplan een aparte aanduiding opgenomen dat wonen op de begane grond is uitgesloten. Hiermee blijft voor deze panden het uitgangspunt in stand. (…)

Uw raad wordt nu gevraagd het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen conform onderstaande wijzigingen:

Wijzigingen:

De technische wijziging in de regels zijn als volgt:

- In artikel 5, lid 5, onder d, e en f wordt geschrapt: ‘uitsluitend op de tweede bouwlaag en hoger’ teneinde wonen op de begane grond mogelijk te maken conform geldende rechten.

- In artikel 5, lid 5.1 wordt een lid toegevoegd: ter plaatste van de aanduiding ‘wonen uitgesloten’ is een wonen toegestaan op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder.

Deze technische wijziging van de verbeelding zijn als volgt:

- Ter plaatse van de percelen: [perceel 1] en [perceel 2] , [perceel 3] en [perceel 4] de aanduiding (-w) op de verbeelding op te nemen teneinde op deze locaties wonen op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder uit te sluiten conform geldende rechten.

De technische wijziging van de toelichting is als volgt:

- De toelichting wordt conform de wijziging aangepast in die zin dat beschreven wordt dat een omzetting naar wonen, conform geldende rechten, mogelijk blijft in het bestemmingsplan. (…)”

“Gebruik van gebouwen (met niet-woonfuncties) in woonstraten en andere straten

(…)

Voorstel regeling

Om invulling te geven aan het beleidsuitgangspunt om veel flexibiliteit aan te brengen in het bestemmingsplan bij panden met een niet-woonfunctie, zullen deze panden (panden waar op basis van het geldende bestemmingsplan een niet-woonfunctie mag) een gemengde bestemming krijgen waarbinnen detailhandel, bedrijven, kantoren en dienstverlening mogelijk is. Een omzetting naar wonen is niet direct mogelijk om te voorkomen dat het aantal panden met een niet-woonfunctie voor de buurt afneemt. Voor de panden waar wonen op de begane grond op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is, zijn de geldende rechten overgenomen. Waar in het geldende bestemmingsplan deze mogelijkheid niet voorkwam wordt in onderhavig bestemmingsplan een aanduiding opgenomen dat wonen op de begane grond is uitgesloten. (…)”

“Artikel 5 Gemengd – 1

De voor Gemengd – 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

(…)

d. een aan-huis-verbonden beroep en bedrijf aan huis short stay

e. short stay wonen

f. wonen ondergeschikte horeca

(…)

m. ter plaatse van de aanduiding ‘wonen uitgesloten’ is geen wonen toegestaan op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder;

(…)”

“Het onderzoek heeft betrekking op de besluitvorming van de VVE over de bestemmings- en functiewijziging die in 2014 op de begane grond van de panden [B1] en [B2] heeft plaatsgevonden. Ik verzoek u om voor het onderzoek de volgende bescheiden en informatie beschikbaar te stellen:

Alle stukken betreffende de besluitvorming binnen de VVE over deze functiewijziging tussen 1 januari 2012 en 1 januari 2015. Te denken valt aan alle notulen van genoemde jaren alsmede de incidentele correspondentie die dienaangaande tussen de eigenaar van de appartementsrechten op de begane grond en de appartementseigenaren van de [straat] [B1] en [B2] is opgemaakt.”

“Goedemiddag Heer [N] ,

(…)

Zover ik begrijp waar de zaak om draait, is het vergaderverslag van 2 juni 2014 het meest relevant omdat daar voor het eerst melding wordt gemaakt van de bestemmingswijziging van de benedenverdiepingen en geeft het verslag indirect aan dat niemand daar bezwaar tegen had. Daar is later ook nooit verder sprake geweest van enige discussie omtrent de bestemmingswijziging. Wij vonden het allemaal een prima idee.

Wij vergaderden meestal 1 keer per jaar, veel meer zal er hoogstwaarschijnlijk niet te vinden zijn. (…)”

“Bij deze de afspraken van de VVE vergadering [straat] van 2 juni 2014

Aanwezig: [M] , [belanghebbende], [P] , [O]

Agenda

1. Wijzigen achtergevel [B1-a] en [B1-a]

2. Keuze kozijnen (type, kleur en uitvoering)

3. Schilderwerk

4. Huisregels en verhuur

5. Isolatie

Besluiten

1. De VVE is akkoord met de wijzigingen van de achtergevel van [B1] en [B2] begane grond, indien dit bouwtechnisch correct en met garantie gebeurd. [Belanghebbende] checkt dit met de aannemer en overlegt de bewijzen van garantie en technische uitvoering aan de VVE. De aanpassingen betreffen extra raam in [B1] en het aanbrengen van een dubbele deur ipv raam in [B2] . (…)

2. [Belanghebbende] checkt bij aannemer of het mogelijk is kozijnen met een verdiept profiel te bestellen. Indien dit mogelijk is en de prijs niet teveel afwijkt, worden deze geplaatst in de achtergevel [B1] en [B2] op de begane grond. Hij laat dit 12 juni weten aan [O] .

3. De VVE is akkoord met het plaatsen van kunststof kozijnen met een verdiept profiel op [B1] I (…). Dit betreft de voor- en achtergevel van [B1] . Afgesproken is dat (…) en [belanghebbende] volgen in dit ontwerp voor de voorgevel op het moment dat de kozijnen van hun appartementen worden vervangen. (…)

6. De VVE stelt huisregels voor verhuur aan derden op, met als doel overlast voor bewoners zoveel mogelijk te voorkomen. [Belanghebbende] is van plan [B1-a] en [B1-a] te gaan verhuren. (…) [O] zal een voorstel voor huisregels aan de VVE voorleggen.

7. [Belanghebbende] checkt bij de aannemer wat de mogelijkheden zijn om nr. [B1] bij de trap en/of hal te isoleren. Hij laat dit 12 juni weten aan [O] .

8. 12 juni treffen [belanghebbende] en [O] elkaar om de isolatie en kozijnen te bespreken. Hiervan doen ze verslag aan de overige leden van de VVE. (…)”

“Gegevens betreffende het object (beknopt)

Omschrijving

Aard onroerende zaak: Bedrijfsvastgoed

Type object: Bedrijfsruimte

Gebruik van het object: Voorheen kinderdagverblijf thans woonruimte

(…)

HABU omschrijving (meerwaarde bij mogelijk ander gebruik)

De bedrijfsruimte transformeren tot woonruimte leidt tot de hoogste waarde in het economische verkeer. Deze optie is niet meegenomen in de waardering met name vanwege de onzekerheid die ontstaat door wijziging, lees verhoging, van de erfpachtcanon.

(…)

Courantheid

(…)

Mate van verhuur-/verkoopbaarheid: In het bestaande gebruik matig

Alternatieve aanwendbaarheid: In een woonbestemming goed

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse

(…)

EXTERN

Kansen

 Recent bestemmingsplan met ruime mogelijkheden

Bedreigingen

 Bij courantere bestemming verhoging canon

(..)

Referenties

(…)

De onderstaande (koop-/ beleggings)transacties op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbare objecten hebben gediend als referentie voor de taxatie.

Koop-/beleggingstransacties:

Plaats Adres Metrage Koopprijs m2-prijs Jaar [transactie 1] 286 617.000,= 2.160,= Medio 2019

Ter aanvulling op het beperkte aantal transacties heeft het onderstaande verkoop aanbod gediend als referentie voor de taxatie.

Verkoopaanbod:

Plaats Adres Metrage Koopprijs m2-prijs Jaar [transactie 1] 286 825.000,= ca. 2.900,= medio 2015

Nadere toelichting referenties / gehanteerd referentiekader

Het enige referentiemateriaal is de overige units in de bedrijfsruimtestrip, (…). Van deze strip zijn de te koop staande units nrs.60-64 het dichts bij de waardepeildatum gelegen. Deze units bevinden zich in een betere staat. Rekening houdend met de vraagprijs en de betere staat is uitgegaan van € 2.200,= per m2 BVO. (…)

Gebeurtenissen na de waardepeildatum [Hof: 13 november 2013]

Na de waardepeildatum heeft belanghebbende contact gezocht met [stadsdeel X] van de gemeente [Y] ten behoeve van de verbouw van de bedrijfsruimte tot woonruimte. Deze besprekingen hebben geleid tot een formele aanvraag omgevingsvergunning. Met dagtekening 15 augustus 2014 is de vergunning verleend. Na de verbouw zijn twee separate woonruimtes verhuurd aan derden. Deze situatie heeft ondergetekende, tezamen met [belanghebbende], op opnamedatum [Hof: 10 februari 2016] aangetroffen. Bij de waardering is met deze situatie geen rekening gehouden. (…)”

“De taxateur van de belastingdienst heeft zijn taxatie onder andere gebaseerd op een aantal vergelijkingspanden. Het betreft de volgende panden in de [straat] .

60hs-64hs (…) Aankoop 15-7-2009 (…) € 2.160 per m2

60hs-64hs (…) Verkoop 15-9-2016 (…) € 2.750 per m2

66hs-68hs (…) Verkoop 30-9-2016 (…) € 1.970 per m2

Op basis van deze aan- en verkoopprijzen heeft hij de m2-prijs van het object per 1 (Hof: 13) november 2013 in eerste instantie gesteld op € 2.200. Uitgaande van deze m2-prijs berekent hij de waarde op afgerond € 340.000 (totaal 157m2 x €2.200).

Hierna heeft de taxateur, naar aanleiding van de reactie van de taxateur van eiser, deze waardering enigszins bijgesteld. Hierna heeft hij de waarde uitgaande van uitsluitend bedrijfsbestemming gesteld op € 2.000 per m2 en deze waarde per 1 november 2013 berekend op € 310.000.

Voorts heeft de taxateur de waarde berekend uitgaande van woonbestemming. Hiertoe heeft hij twee berekeningen gemaakt. Een op basis van de waarde-leeg en een op basis van de waarde in verhuurde staat.

Berekening waarde-leeg

De leegwaarde van de woningen bedraagt medio 2014 € 3.300 per m2 (na verbouwing). Deze waarde per m2 is gerelateerd aan de verkoop (medio 2014) van het boven het pand gelegen woonappartement 70-1 hoog. De m2-prijs kwam bij deze verkoop uit op € 3.400. Uitgaande van 135 m2 is de waarde € 445.000. Deze waarde dient verlaagd te worden met de kosten van de verbouwing van circa € 110.000. Dit resulteert in een waarde-leeg van € 335.000.

Berekening waarde in verhuurde staat

De taxateur van de belastingdienst is hierbij uitgegaan van een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van 6%. De BAR geeft de verhouding weer tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering. Hoewel het object eind 2014 verhuurd wordt voor € 3.300 per maand ( € 24 per m2) gaat de taxateur uit van een huur van € 18 per m2. Op jaarbasis is dit afgerond € 29.000 (135 m2 x € 18 x 12 maanden).

Deze BAR en huurwaarde leidt tot een maximale totale investering in verhuurde staat van afgerond € 484.000 (€ 29.000 / 6%). Deze waarde dient verlaagd te worden met de kosten van de verbouwing van circa € 110.000. Dit resulteert in een waarde in verhuurde staat van

€ 374.000. Verminderd met 3% kosten koper bedraagt de waarde in verhuurde staat afgerond € 360.000.

De taxateur heeft voor zijn waardering uitgaande van woonbestemming de laagste van de twee berekening gebruikt, namelijk € 335.000.

Op basis van deze waarderingen (uitsluitend bedrijfsbestemming: € 310.000 en met inachtneming van woonbestemming: € 335.000) is de waarde uiteindelijk gesteld op

€ 320.000.

Gelet op de (bijgestelde) taxatie van de taxateur van de belastingdienst ben ik van mening dat dit een alleszins reële waarde is, waarbij voldoende rekening is gehouden met de opmerkingen van eisers taxateurs.”

Belanghebbende heeft in hoger beroep een aangepast taxatierapport overgelegd dat wederom is opgemaakt door taxateur [F] en dat is gedateerd op 8 oktober 2019.

Hierin is de ‘marktwaarde kosten koper’ per 1 november 2013 getaxeerd op € 220.000.

In dit taxatierapport is – voor zover relevant – verder nog het volgende opgenomen:

“Opmerking (…)

Taxateur heeft object initieel getaxeerd op 08-11-2013 (peildatum 01-11-2013) en het rapport tekstueel verduidelijkt en is tevens het aantal vierkante meter BVO opgenomen (waren in eerste instantie gelijk aan het aantal meters VVO gesteld, standaard onderhoudskosten gecorrigeerd).

B.9 Gehanteerde taxatiemethodiek

(…)

NAR en DCF, vergelijkingsmethode. (…)

Voor het bepalen van de marktwaarde zijn verschillende methodieken beschikbaar. (…)

Wij kiezen er voor de voor de situatie best passende methode toe te passen.

Ter controle passen we tenminste een andere methodiek toe.

De meeste overzichtelijke methode is de vergelijkingsmethode, identieke objecten welke door middel van en in de nabije omgeving verkocht zijn.

De eis daaraan is dat er meerdere transacties zijn.

Als deze er niet zijn kan er een gewogen vergelijking plaatsvinden waarbij waarde bepalende factoren woerden verrekend (grootte, ligging, afwerking etc.). (…)

E.2 Oppervlakte (…)

Ruimtetypes (…) BVO m2 VVO m2 (…)

BEL Ruimte type: winkel 159 143

G.1 Gebruik van het object

Huidig gebruik

Op peildatum niet in gebruik, laatste gebruik kinderdagverblijf.

Voorgenomen gebruik

Nog niet bekend, gebruik binnen mogelijkheid binnen geldende voorwaarden bestemmingsplan en uitgifte erfpacht. (…)

Voorgenomen gebruik conform bestemmingsplan ruim (max. 30% kantoor).

Omzetten naar wonen is mogelijk maar dit kan impact hebben op de hoogte van de erfpachtcanon.

Verder betekent een omzetting naar wonen een investering waarvan niet bekend is wanneer deze rentabiliteit gaat opleveren. Dit gezien de stand van de woningmarkt op peildatum.

De woningmarkt bevond zich op de peildatum in een jarenlange recessie en neergang in een matige staat. Op peildatum was er wel een lichte vooruitgang maar of deze structureel van aard zou zijn was op deze datum niet inzichtelijk. (…)

G.3 Alternatieve aanwendbaarheid

Alternatieve aanwendbaarheid: Matig

Optimale aanwending (scenario analyse)

Binnen het bestemmingsplan wonen niet toegestaan, wel mix van gebruiksfuncties met inachtname erfpachtvoorwaarden. Gezien de markt niet verder onderzocht wat eventuele alternatieven zijn. Door de marktomstandigheden op peildatum vergt elke alternatieve aanwending een investering waarbij na de gedane investering de verkoop- of verhuurkansen niet substantieel groter zijn. (…)”