Gerechtshof Amsterdam, 01-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3943, 19/00282
Gerechtshof Amsterdam, 01-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3943, 19/00282
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 december 2020
- Datum publicatie
- 28 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3943
- Zaaknummer
- 19/00282
Inhoudsindicatie
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Kenmerk 19/00282
1 december 2020
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende,
(gemachtigde: mr. S. van Odijk)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/1838 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij beschikking met dagtekening 28 februari 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.624.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt. Nu de beschikking ten name van belanghebbende is vastgesteld ziet het Hof geen aanleiding om belanghebbendes echtgenote eveneens als belanghebbende aan te merken.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 31 januari 2018, de WOZ-waarde van het Object gehandhaafd.
Bij uitspraak van 12 februari 2019 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 maart 2019 en aangevuld bij brief van 18 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van belanghebbende zijn op 13 juni 2019 en op 24 juni 2020 nadere stukken ontvangen. Deze stukken zijn in afschrift aan de heffingsambtenaar verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Een na de zitting op 24 september 2020 ter griffie ontvangen e-mailbericht (met bijlage) van belanghebbendes gemachtigde, waar het Hof niet om heeft verzocht, vormt voor het Hof geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Het toegezonden stuk zal niet tot de gedingstukken worden gerekend en is buiten beschouwing gelaten.
2 Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
Belanghebbende is tezamen met zijn echtgenote eigenaar en gebruiker van het Object. Het Object betreft een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 229 m2 en een perceeloppervlakte (kavel) van 357 m2. Het Object heeft een garage, welke in gebruik is als berging, en een kelder.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase (als bijlage bij zijn verweerschrift) ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.624.000 een taxatierapport van 11 juli 2018 (hierna: het taxatierapport) overgelegd met daarbij een ‘overzicht taxatiewaarden’. In dit overzicht staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten.
|
Vergelijkingsobjecten |
Transactie-datum |
Gecorrigeerde transactieprijs |
Erfpacht-correctie |
Opper-vlakte |
Prijs/m2 |
|
|
[B-straat 1] |
14-7-2016 |
woondeel |
€ 1.251.163 |
€ 76.312 |
207 m2 |
€ 6.044 |
|
kavel |
€ 305.970 |
282 m2 |
€ 1.085 |
|||
|
[C-straat 1] |
12-8-2016 |
woondeel |
€ 1.366.958 |
€ 80.142 |
209 m2 |
€ 6.540 |
|
kavel |
€ 424.842 |
314 m2 |
€ 1.535 |
|||
|
[D-straat 1] |
15-3-2016 |
woondeel |
€ 1.788.380 |
€ 134.822 |
326 m2 |
€ 5.486 |
|
kavel |
€ 588.879 |
531 m2 |
€ 1.109 |
In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter bepaling van de gecorrigeerde transactieprijs op de (werkelijke) transactieprijs een erfpachtcorrectie en een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum toegepast. De heffingsambtenaar heeft voorts in het overzicht aan de kelder en de garage van het Object respectievelijk waarden van € 6.000 en € 33.000 toegekend. De in het taxatierapport door de heffingsambtenaar voor de zolder voorgestane waarde van € 8.000 staat hij in hoger beroep niet langer voor.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het Object niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van € 1.460.000 voor. De heffingsambtenaar stelt zich op standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en derhalve de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.