Gerechtshof Amsterdam, 24-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:909, 19/01276
Gerechtshof Amsterdam, 24-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:909, 19/01276
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 maart 2020
- Datum publicatie
- 8 april 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:909
- Zaaknummer
- 19/01276
Inhoudsindicatie
WOZ. Geen schending motiveringsbeginsel, nu de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de grieven van belanghebbende.
Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de hoogte van de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 19/01276
24 maart2020
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [plaats], belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 18/3535 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 178.000 (WOZ-beschikking). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2018 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 2 juli 2018, het bezwaar ongegrond verklaard en de hiervoor genoemde WOZ-beschikking gehandhaafd.
In haar uitspraak van 5 juli 2019 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is per faxbericht bij het Hof ingekomen op 19 augustus 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben het Hof toestemming gegeven tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2 2. Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“ 1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1989. De woning heeft een inhoud van 334m³ en een perceelgrootte van 138m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, gedagtekend 10 oktober 2018, opgesteld door de WOZ-taxateur [naam]. In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 178.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 1], [object 2] en [object 3], alle gelegen te [plaats], welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede een luchtfoto (‘Overzichtsfoto’) waarop de ligging van de objecten te zien is.
Voorts is in het taxatierapport onder andere het volgende vermeld:
“Marktgegevens vergelijkbare objecten
Adres: [object 1] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1988
Inhoud 316 m³
Berging
Grond 129 m²
Verkoopprijs € 170.000,00
Verkoopdatum 23 januari 2017
WOZ-waarde € 174.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een gemiddelde staat. Het object heeft een iets kleinere inhoud (18 m³) en een kleinere oppervlakte grond (9 m²) dan onderhavig object.
Adres: [object 2] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1989
Inhoud 316 m³
Berging
Dakkapel
Grond 123 m²
Verkoopprijs € 175.000,00
Verkoopdatum 3 augustus 2016
WOZ-waarde € 179.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een betere staat dan gemiddeld. Het object heeft een iets kleinere inhoud (18 m³) en een kleinere oppervlakte grond (15 m²) dan onderhavig object.
Adres: [object 3] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1989
Inhoud 323 m³
Berging
Grond 140 m²
Verkoopprijs € 175.000,00
Verkoopdatum 18 augustus 2016
WOZ-waarde € 180.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een betere staat dan gemiddeld. Het object heeft een iets kleinere inhoud ( 11 m³) en een iets groter oppervlakte grond (2 m²) dan onderhavig object.”
Tot de stukken van het geding behoort een vergelijkingsmatrix, waarin ter zake van de drie hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 134.000; de heffingsambtenaar verdedigt de bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde van € 178.000. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.