Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1040, 19/01592
Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1040, 19/01592
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 25 maart 2021
- Datum publicatie
- 21 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1040
- Zaaknummer
- 19/01592
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Beroep van belanghebbende ongegrond. Het Hof verbindt geen gevolgen aan het niet-naleven van de verplichting art. 8:42 Awb.
Uitspraak
kenmerk 19/01592
25 maart 2021
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 12 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/418 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 501.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn in één geschrift bekendgemaakt.
Met de uitspraak op het bezwaar van 30 november 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 12 september 2019 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 24 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 februari 2020 een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden gelegenheid een conclusie van dupliek in te dienen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een vrijstaand woonhuis gebouwd in het begin van de twintigste eeuw, met een uitbouw, een dakkapel, een vrijstaande schuur die is ingericht als Bed & Breakfast, een inpandige garage, en een carport. De inhoud van de woning – het hoofdgebouw zonder inpandige garage en de aanbouw – is ongeveer 562 kubieke meter en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 713 vierkante meter. In de jaren zeventig van de vorige eeuw is de woning grondig gerenoveerd en verbouwd. De woning is buitenaf gelegen, ten zuidoosten van de bebouwde kom van [plaats] en de rijksweg A7 (die aldaar van westzuidwest naar oostnoordoost loopt).
In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag met waardematrix, foto’s van vooraanzichten en een overzichtskaart overgelegd. In het taxatieverslag en de matrix wordt de woning vergeleken met drie vergelijkingsobjecten die minder dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum zijn verkocht. Van deze objecten zijn het object [object 1] en het object [object 2] eveneens buitenaf gelegen, maar dan ten noordoosten van [plaats] en ten noordwesten van de rijksweg A7. Het object [object 3] is gelegen aan de rand van een woonwijk in het buurtschap [naam buurtschap] , onderdeel van [plaats] , noordoostelijk van de kern van [plaats] en noordwestelijk/westelijk van de rijksweg A7. In de waardematrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Object en bouwjaar |
(a) transactiedatum, (b) verkoopprijs, en (c) prijs gecorr. naar waardepeildatum |
(a) m3 woonruimte en (b) m2 grond |
Waarde-kenmerken |
Prijs per m3 woonruimte |
|
[adres] (de woning), bj. 1925 |
(a) n.v.t. (b) n.v.t. (c) € 501.000 |
(a) 562 (b) 713 |
Ligging: gem. Kwaliteit gem. Onderhoud gem. |
€ 475 |
|
[object 1] , bj. 1900 |
(a) 30 november 2017 (b) € 815.000 (c) € 774.000 |
(a) 1.000 (b) 3.080 |
Ligging: gem. Kwaliteit matig Onderhoud gem. |
€ 428 |
|
[object 2] , bj. 1963 |
(a) 23 januari 2017 (b) € 625.000 (c) € 625.000 |
(a) 350 (b) 4.325 |
Ligging: gem. Kwaliteit gem. Onderhoud gem. |
€ 807 |
|
[object 3] , bj. 1999 |
(a) 1 maart 2017 (b) € 508.000 (c) € 501.000 |
(a) 574 (b) 910 |
Ligging: gem. Kwaliteit gem. Onderhoud gem. |
€ 486 |
In hoger beroep heeft belanghebbende een door B. Lemmens opgesteld taxatierapport overgelegd met daarbij een waardematrix en diverse foto’s van de binnen- en de buitenzijde van de woning. In dit rapport is vermeld dat de taxatie op 16 januari 2020 is uitgevoerd. Op de waardepeildatum 1 januari 2017 wordt de woning getaxeerd op € 474.888, naar beneden afgerond op € 474.000.
Op kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling (hierna: de KOLDU-factoren) wordt de woning in het taxatierapport van B. Lemmens als matig beoordeeld (score 2). Voor die beoordeling is de volgende onderbouwing in woorden gegeven in het rapport:
“Onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object zijn van af de binnen en buitenzijde beoordeeld. Deze zijn op het oog matig te noemen. Aan de buitenzijde van het onderhavig object is duidelijk te zien dat de boeiboord in zeer slechte staat verkeert en dient te worden vervangen. Door de slechte dakgoot zijn er diverse lekkages ontstaan in de woning. (zie afbeeldingen onder L). De kozijnen verkeren in matig tot slechte staat en zijn toe aan vervanging. De eerste etage is ondoelmatig, Door het zeer schuine dak zijn de vierkante meters (m2) niet optimaal bruikbaar en brengt het ook ongemakken met zich mee. (zie afbeeldingen onder L) De algehele afwerking van het object is matig te noemen. Voorzieningen als keuken, sanitair en badkamers (3x) verkeren in gedateerde staat en zijn eenvoudig uitgevoerd. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten die een renovatie met zich meebrengen. De beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het object geldt als indicatie op basis van visuele waarneming, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige keuring valt buiten het kader van deze taxatie.”
Ook de ligging van de woning wordt in het taxatierapport van B. Lemmens als matig (score 2) beoordeeld, met daarbij de volgende toelichting:
“Het object is 500 meter gelegen van de zeer drukke A7 en is zeer goed hoorbaar. Er zijn geen vormen van geluidswerende voorzieningen waardoor er zeer veel geluid vanaf de snelweg afkomstig is. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met matige ligging van het object)”
In de bij het taxatierapport van B. Lemmens gevoegde waardematrix (“Matrix Previcus Vastgoed”) is vermeld:
“Deze matrix is gebaseerd op de gegevens van verweerder zoals u aantreft in bijlage één, echter ben ik van mening dat de ligging van [object 1] & [object 2] gesteld dienen te worden op de kwalificatie matig.”
Verder is in de waardematrix te lezen en daaruit op te maken dat voor een KOLDU- of liggingsscore die afwijkt van gemiddeld (score 3) per punt een correctie van vijf percent is toegepast op de prijs per kubieke meter inhoud van het object dan wel, bij de liggingsscore, de waarde van het perceel. Ten slotte zijn in de waardematrix onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Adres |
Prijs per m3 na corr. onderhouds- en kwal. niveau 3 |
Hoofdgebouw na corr. onderhouds- en kwal. niveau 3 |
(a) Perceel, en (b) bijgebouwen |
KOLDU en ligging |
|
[adres] (de woning) |
€ 4601 |
€ 258.621 |
(a) € 162.917 (b) € 53.350 |
2, 2, 2, 2, 2, 2 |
|
Referentieobjecten |
||||
|
[object 1] |
€ 461 |
€ 461.452 |
(a) € 242.022 (b) € 92.500 |
3, 2, 3, 3, 3, 2 |
|
[object 2] |
€ 839 |
€ 293.499 |
(a) € 250.301 (b) € 81.200 |
3, 3, 3, 3, 3, 2 |
|
[object 3] |
€ 484 |
€ 277.890 |
(a) € 204.110 (b) € 19.000 |
3, 3, 3, 3, 3, 3 |
|
€ 595 2 |
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is net als bij de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2017) in geschil.