Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1042, 19/01292
Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1042, 19/01292
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 25 maart 2021
- Datum publicatie
- 21 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1042
- Zaaknummer
- 19/01292
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Belanghebbende maakt een lagere WOZ-waarde niet aannemelijk. Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met gedateerde voorzieningen. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning komt relatief veel gewicht toe aan het buurpand, maar de WOZ-waarden van referentieobjecten worden niet uitgesloten.
Uitspraak
kenmerk 19/01292
25 maart 2021
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 10 juli 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/538 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 181.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn in één geschrift bekendgemaakt.
Met de uitspraak op het bezwaar van 7 december 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 10 juli 2019 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 22 augustus 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning in een rij met een dakkapel, een uitbouw en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 370 m3 (355 m3 hoofdgebouw en 15 m3 uitbouw). De oppervlakte van het perceel bedraagt 180 m2. Het bouwjaar is 1973.
In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd waarin een waarde voor de woning is herleid door vergelijking met drie vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2017 zijn verkocht. Deze objecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning, zijn eveneens in 1973 gebouwd en hebben net als de woning een hoofdgebouw met 355 m3 inhoud.
Verder heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd en foto’s van de vooraanzichten van de woning en de vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Object |
(a) transactiedatum, (b) prijs en (c) gecorr. prijs |
Waarde dakkapel, berging, garage, carport en tuinhuis |
Waarde-kenmerken |
Prijs per m3 woonruimte |
|
[A-straat] [1] (de woning) |
(a) n.v.t. (b) n.v.t. (c) € 181.000 |
€ 4.000 |
Ligging 3 Kwaliteit 2 Onderhoud 3 |
€ 323 |
|
[A-straat] [2] |
(a) 30 maart 2016 (b) € 166.000 (c) € 174.000 |
€ 4.000 |
Ligging 3 Kwaliteit 3 Onderhoud 2 |
€ 318 |
|
[B-straat] [1] |
(a) 1 september 2016 (b) € 194.500 (c) € 203.000 |
€ 4.000 |
Ligging 3 Kwaliteit 3 Onderhoud 3 |
€ 359 |
|
[B-straat] [2] |
(a) 3 april 2017 (b) € 192.500 (c) € 186.000 |
€ 9.350 |
Ligging 3 Kwaliteit 2 Onderhoud 2 |
€ 330 |
|
[A-straat] [3] |
(a) 4 augustus 2017 (b) € 245.000 (c) € 233.000 |
€ 40.500 |
Ligging 3 Kwaliteit 3 Onderhoud 3 |
€ 358 |
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 169.000.