Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1043, 20/00181
Gerechtshof Amsterdam, 25-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1043, 20/00181
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 25 maart 2021
- Datum publicatie
- 21 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1043
- Zaaknummer
- 20/00181
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Heffingsambtenaar maakt de WOZ-waarde van € 400.000 niet aannemelijk. Transactieprijs van de woning speelt rol bij vaststelling WOZ-waarde. Hof vermindert de waarde van de woning schattenderwijs naar € 375.000.
Uitspraak
kenmerk 20/00181
25 maart 2021
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 3 februari 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/394 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 400.000. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 zijn samen in één geschrift bekendgemaakt.
Met de uitspraak op het bezwaar van 29 november 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 3 februari 2020 heeft de rechtbank dit beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 13 maart 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1934 gebouwde rijwoning met onder meer een aanbouw en een dakkapel. De woning heeft een inhoud van ongeveer 446 m³ en staat op een kavel van ongeveer 184 m². Bij de woning behoort een tuinhuis met een inhoud van ongeveer 25 m³.
In beroep heeft de heffingsambtenaar een waarderapport met waardematrix als bijlage overgelegd. Daarin is een waarde voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2017 herleid door vergelijking met drie vergelijkingsobjecten die kort voor of kort na genoemde datum zijn verkocht. Deze objecten zijn eveneens in [plaats] gelegen en in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd. In het waarderapport en de daarbij gevoegde waardematrix zijn onder meer de volgende gegevens te vinden:
|
Object |
(a) koopdatum, (b) prijs, en (c) geïndexeerde prijs |
(a) m3/m2 woonruimte (b) m2 grond, en (c) m3/m2 aanbouw |
KOUDVL-scores |
Prijs per m3 woonruimte |
|
[B-straat] [1] |
(a) 26 februari 2016 (b) € 415.333 (c) € 446.563 |
(a) 310/98 (b) 180 (c) 50/20 |
3, 3, 3, 3, 3, 4 |
€ 704,7419 |
|
[A-straat] [2] |
(a) 19 mei 2016 (b) € 352.500 (c) € 388.527 |
(a) 399/geen opgave (b) 219 (c) 24/geen opgave |
3, 2, 3, 3, 2, 2 |
€ 802,3972 |
|
[C-straat] [1] |
(a) 8 september 2017 (b) € 462.500 (c) € 427.309 |
(a) 355/140 (b) 176 (c) niet aanwezig |
3, 4, 3, 3, 4, 3 |
€ 660,1371 |
|
[A-straat] [1] (de woning) |
(a) n.v.t. (b) n.v.t. (c) € 418.000 |
(a) 350/112 (b) 184 (c) 96/geen opgave |
3, 3, 3, 3, 3, 2 |
€ 722,4254 |
Volgens de toelichting in het waarderapport zijn eerst de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum geactualiseerd of teruggerekend. Als tweede stap zijn de prijzen uitgesplist naar onderdelen (woonruimte, grond, extra’s) en is een waarde van de woonruimte per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten bepaald. Ten derde is een correctie toegepast op deze prijzen per kubieke meter om vergelijkbaarheid met de woning te bereiken op de zogeheten KOUDVL-factoren (Kwaliteit, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging). Als vierde stap is van de prijs per kubieke meter woonruimte van de vergelijkingsobjecten het gemiddelde genomen. Deze gemiddelde prijs is ten slotte gebruikt om de waarde van de woning te herleiden.
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 347.000.