Gerechtshof Amsterdam, 04-05-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1257, 19/00612
Gerechtshof Amsterdam, 04-05-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1257, 19/00612
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 mei 2021
- Datum publicatie
- 12 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1257
- Zaaknummer
- 19/00612
Inhoudsindicatie
WOZ. Niet-woning. Sportterrein bestaande uit voelbalvelden, clubgebouw, en lichtmasten. Correctie wegens technische veroudering. Geschil over verlenging levensduur ten opzichte van de richtsnoeren van de Taxatiewijzer Sport en over de geschatte restwaarde.
Uitspraak
kenmerk 19/00612
4 mei 2021
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak van 4 maart 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/739 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2017, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2017 op de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.114.000. In hetzelfde geschrift is de op € 2.686,96 vastgestelde aanslag onroerendezaakbelasting gebruikersheffing 2017 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen op 15 maart 2017 bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 4 januari 2018, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij haar uitspraak van 4 maart 2019 de volgende beslissing genomen (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
‘‘De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- -
-
verklaart het bezwaar ongegrond en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024;
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.’’
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof (per fax) ingekomen op 12 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
Belanghebbende is op 1 januari 2017 gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een sportterrein met een oppervlakte van 18.900 m², voorzien van twee voetbalvelden van halfkunststof (bouwjaar 2004), lichtmasten (bouwjaar 1970 respectievelijk 2004), een clubhuis (bouwjaar 1971) en een was/kleedruimte.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een ‘Taxatieverslag Niet Woningen’ overgelegd, alsmede een ‘Taxatiekaart niet woning’ (hierna tezamen aangeduid als: het taxatierapport). In het taxatierapport wordt de onroerende zaak met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode getaxeerd op € 1.114.000.
Bij de waardering is aansluiting gezocht bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport, waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de Taxatiewijzer) voor de archetypes S1502702 ‘‘Clubhuis (normaal)’’, S1603002 ‘‘Kleedgebouw (normaal)’’, S2904400 ‘‘Verlichting bij velden’’, S2904300 ‘‘Verlichting bij velden’’ en S1201700 ‘‘Sportvelden Wetra/Stergrazo’’. Daarbij heeft de taxateur als uitgangspunt telkens het kengetal genomen behorende bij de gemiddelde waarde van de desbetreffende objectonderdelen respectievelijk - bij de in aanmerking genomen levensduur en restwaarde van de objectonderdelen - het midden van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte.
Bij de waardebepaling voor het onderhavige kalenderjaar heeft de heffingsambtenaar voor twee onderdelen van de onroerende zaak – het clubhuis en de lichtmast bij de velden uit 1970 (hierna: de lichtmast) – bij de in aanmerking te nemen correctie wegens technische veroudering een verlenging van de aanvankelijk door hem voorziene levensduur toegepast. Ten aanzien van het clubhuis is op de onderdelen ‘ruwbouw’, ‘afbouw’ en ‘installaties’ ten opzichte van de aanvankelijk (op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer) als uitgangspunt in aanmerking genomen gemiddelde levensduur, een verlengde levensduur toegepast. Ten aanzien van de lichtmast is op de onderdelen ‘ruwbouw’ en ‘installaties’ een verlengde levensduur toegepast. De tot uitgangspunt genomen kengetallen voor de (gemiddelde) restwaarden van deze objectonderdelen zijn hierbij niet aangepast; enkel de in aanmerking genomen afschrijvingsperiode is verlengd, zodat de in de Taxatiewijzer vermelde restwaarden eerst in een later jaar worden bereikt.
De voor deze objectonderdelen ingevolge de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen uitgangspunten voor de levensduur en de daarop vervolgens toegepaste correcties, alsmede de in aanmerking genomen percentages voor de restwaarden zijn de volgende:
Clubhuis (bouwjaar 1971)
bandbreedte uitgangspunt verlengde resterende restwaarde (cfm. kengetal
Taxatiewijzer levensduur levensduur levensd. na Taxatiewijzer voor gemidd.
waardpeildat. restwaarde)
ruwbouw 30-50 jr. 40 jr. 55 jr. 10 jr. 27%
afbouw 20-30 jr. 25 jr. 50 jr. 5 jr. 15%
installaties 15-20 jr. 17 jr. 50 jr. 5 jr. 15%
Lichtmast (bouwjaar 1970)
bandbreedte uitgangspunt verlengde resterende restwaarde (cfm. kengetal
Taxatiewijzer levensduur levensduur levensd. na Taxatiewijzer voor gemidd.
waardpeildat. restwaarde)
ruwbouw 40-50 jr. 45 jr. 56 jr. 10 jr. 7%
installaties 15-25 jr. 20 jr. 51 jr. 5 jr. 5%
Bij de waardevaststelling is ervan uitgegaan dat de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden van de objectonderdelen eerst worden bereikt aan het einde van de verlengde levensduur, zodat tot aan de waardepeildatum een lager bedrag aan (lineaire) afschrijving in aanmerking is genomen dan conform de initieel geschatte levensduur. Bij de waardevaststelling is zodoende uitgekomen op een gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubhuis van € 118.627 en op een gecorrigeerde vervangingswaarde van de lichtmast van € 1.596.
Het clubhuis is na 1 januari 2017 gerenoveerd; de renovatiewerkzaamheden hebben in december 2017 een aanvang genomen. De lichtmast is (conform een WABO-vergunning van 20 juli 2017) in de loop van 2017 verplaatst. Daarbij heeft de lichtmast geen wijzigingen ondergaan.
Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende verklaard:
‘‘De geplande renovatie van het clubhuis in 2017 is naar mijn mening niet zo relevant voor de bij de waardevaststelling in aanmerking genomen verlenging van de levensduur. Er wordt lineair afgeschreven. Elk jaar wordt gekeken naar wat er gaat gebeuren met het object. Zo vragen we bij de gemeente op of er plannen zijn voor sloop of dat het gebruik wordt voortgezet. Ook kijken wij zelf aan de buitenkant van het terrein of het gebruik wordt voortgezet. Wij hebben geconstateerd dat het gebruik van het clubhuis en [de lichtmast] werd voortgezet. De lichtmast is verplaatst, dus het was duidelijk dat die niet werd gesloopt. En ook bij het clubhuis was duidelijk dat het gebruik werd voortgezet. Om die reden hebben we de levensduur verlengd. Mijns inziens is dat terecht.
Het klopt dat ik bij de door mij gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport telkens de gemiddelde waarden en het midden van de in die taxatiewijzer vermelde bandbreedtes als uitgangspunt heb genomen, omdat de eigenschappen van de getaxeerde onroerende zaak geen aanleiding geven voor een afwijking van die gemiddelden.”
Indien bij de correctie wegens technische veroudering ten aanzien van het clubhuis en de lichtmast geen levensduurverlenging zou plaatsvinden, zou van deze objectonderdelen op grond van de aanvankelijk tot uitgangspunt genomen (gemiddelde) kengetallen van de Taxatiewijzer (zie 2.3) op de waardepeildatum de restwaarde zijn bereikt en zou de totale gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (afgerond) € 1.089.000 bedragen. Partijen hebben hierover ter zitting eensluidend het volgende verklaard:
‘‘(…) Niet in geschil is dat, indien geen verlengde levensduur in aanmerking mag worden genomen, bij het clubhuis en [de lichtmast] de restwaarde reeds op de waardepeildatum is bereikt. Mocht er geen sprake zijn van een verlengde levensduur dan kan het waardeverschil derhalve worden berekend door uit te gaan van het verschil tussen de restwaarde volgens de Taxatiewijzer Sport en de waarde per onderdeel die de taxateur op waardepeildatum (na afschrijving) in aanmerking heeft genomen. Partijen geven aan dat ten aanzien van het clubhuis dan sprake zou zijn van een lagere waarde ten aanzien van
de ruwbouw: € 13.000 lager
de afbouw: € 5.000 lager
de installaties: € 6.000 lager
Daarnaast zou de totale waarde van [de lichtmast] € 850 lager zijn. In totaal wordt uitgekomen op een waardevermindering van € 24.850. Voor de totale waarde van de onroerende zaak zou dit betekenen dat deze afgerond € 1.089.000 bedraagt. Beide partijen geven aan dat zij zich kunnen vinden in deze berekening, mocht er geen sprake zijn van een verlengde levensduur.’’
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde een te lage correctie (i.e. aftrek) wegens technische veroudering in aanmerking heeft genomen.