Gerechtshof Amsterdam, 25-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3777, 20/00364; 20/00367; 20/00369; 20/00371
Gerechtshof Amsterdam, 25-11-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3777, 20/00364; 20/00367; 20/00369; 20/00371
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 25 november 2021
- Datum publicatie
- 15 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3777
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2023:159
- Zaaknummer
- 20/00364; 20/00367; 20/00369; 20/00371
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de door hem voor de woning verdedigde WOZ-waarden niet te hoog zijn. Er bestaat geen recht op vergoeding van proceskosten en verletkosten.
Uitspraak
Kenmerken 20/00364, 20/00367, 20/00369 en 20/00371
25 november 2021
uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , te [A] ,
[Y] , te [B] ,
[Z] ,
belanghebbenden,
(gemachtigde: mr. S.A. van Doren)
tegen de uitspraak van 11 mei 2020 in de zaak met kenmerken (voor zover hier van belang) AMS 18/2164, AMS 18/2167, AMS 18/2327 en AMS 18/2328 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de diverse onroerende zaken van belanghebbenden voor het jaar 2017 vastgesteld. In dezelfde documenten heeft de heffingsambtenaar de gecombineerde aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraken van 14, 15 en 23 februari 2018 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
Belanghebbenden hebben beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft deze beroepen voor zover in hoger beroep nog van belang (per belanghebbende en WOZ-object) als volgt geregistreerd:
|
zaaknummer |
eiser |
adres |
|
AMS 18/2164 |
[X] |
[B-straat 1] |
|
AMS 18/2164 |
[X] |
[B-straat 2] |
|
AMS 18/2164 |
[X] |
[B-straat 3] |
|
AMS 18/2164 |
[X] |
[B-straat 4] |
|
AMS 18/2167 |
[Z] |
[B-straat 5] |
|
AMS 18/2167 |
[Z] |
[B-straat 6] |
|
AMS 18/2167 |
[Z] |
[B-straat 7] |
|
AMS 18/2167 |
[Z] |
[B-straat 8] |
|
AMS 18/2327 |
[X] |
[C-straat 1] |
|
AMS 18/2327 |
[X] |
[C-straat 2] |
|
AMS 18/2327 |
[X] |
[C-straat 3] |
|
AMS 18/2327 |
[X] |
[C-straat 4] |
|
AMS 18/2327 |
[X] |
[C-straat 5] |
|
AMS 18/2328 |
[Y] |
[B-straat 9] |
De rechtbank heeft bij uitspraak van 11 mei 2020 het beroep in deze vier zaken deels gegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben op 21 juni 2020 tegen deze uitspraak hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbenden hebben bij brief van 2 oktober 2021 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbenden zijn eigenaren van de onder 1.3. genoemde onroerende zaken, alle gelegen in een huizenblok op de hoek van de [B-straat] en de [C-straat] in [F] .
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de woningen in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De taxateur heeft daartoe bij brief van 26 oktober 2018 voor de (nu nog in geschil zijnde) woningen aan de [B-straat 5] en [B-straat 6] een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: Overzicht) overgelegd, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het overzicht vermeldt onder andere steeds: object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen alsmede (herleide) vierkantemeterprijzen van de woning en vergelijkingsobjecten.
In het Overzicht wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van € 396.000 voor [B-straat 5] (74m2) en € 401.500 voor [B-straat 6] (74m2), ter onderbouwing waarvan wordt verwezen naar de (verkoop)gegevens van drie vergelijkingspanden aan de [vergelijkingsobject 1] (77m2), [vergelijkingsobject 2] (70m2) en [vergelijkingsobject 3] (90m2). Deze panden zijn verkocht op respectievelijk 2 september 2016, 31 december 2015 en 21 april 2015 voor achtereenvolgens € 510.000, € 404.000 en € 515.000. Voor de woning [B-straat 5] is rekening gehouden met een prijs per vierkante meter woningdeel van € 5.356. Voor de woning [B-straat 6] is dat € 5.427.
Bij brief van 18 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar voor de woning [B-straat 5] een aangepast Overzicht overgelegd. Ten opzichte van het eerder overgelegde Overzicht is rekening gehouden met het dakterras bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] . Hierdoor is de prijs per vierkante meter woningdeel voor dit vergelijkingsobject verlaagd van € 5.771 naar € 5.469. Daarnaast bevat het nieuwe Overzicht een differentiatie naar kwaliteit, onderhoud en ligging (hierna: KOL), waarbij voor de woning [B-straat 5] een norm van 3/3/3 is toegekend. Voor de [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] is dit achtereenvolgens 2/3/3, 3/3/3 en 4/3/3. Het aangepaste Overzicht heeft niet geleid tot wijzigingen in de WOZ-waarde van de woning [B-straat 5] .
Belanghebbenden zijn in beroep bijgestaan door hun gemachtigde [E] en bedrijfsmakelaar [G] , en in hoger beroep door hun gemachtigde mr. S.A. van Doren. Daarnaast hebben belanghebbenden kosten gemaakt voor de werkzaamheden van een deskundige op het gebied van woningtaxaties, [Taxateur H] . [Taxateur H] heeft in het kader van het hoger beroep een taxatieverslag opgemaakt, gedateerd 17 juli 2021.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woningen aan de [B-straat 5] en [B-straat 6] op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of de belanghebbenden recht hebben op een vergoeding voor de werkzaamheden van [Taxateur H] .
Tot slot is in geschil of de heer [X] (hierna ook: [X] ) recht heeft op verletkosten voor het bijwonen van de zittingen - voor zichzelf en als gemachtigde van [Y] en [Z] - bij de rechtbank.