Gerechtshof Amsterdam, 19-10-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4094, 20/00440
Gerechtshof Amsterdam, 19-10-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4094, 20/00440
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 oktober 2021
- Datum publicatie
- 29 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:4094
- Zaaknummer
- 20/00440
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning; afnemend grensnut bij een modale woning (?)
Uitspraak
kenmerk 20/00440
19 oktober 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 1 juli 2020 in de zaak met kenmerk HAA 20/289 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus B.V. te Boxmeer)
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [A] te [Z] voor het jaar 2019 vastgesteld op € 211.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
18 oktober 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 1 juli 2020 als volgt beslist (in deze uitspraak zijn belanghebbende en de heffingsambtenaar aangeduid als ‘eiser’ en ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking, stelt de waarde van de onroerende zaak nader vast op € 204.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 204.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700;
- geeft verweerder opdracht het voor deze zaak geheven griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.”
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 11 augustus 2020 hoger beroep bij het Hof ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2021. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting is geschorst en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld stukken in te dienen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
De heffingsambtenaar heeft op 14 september 2021 stukken ingediend. Bij brief van 21 september 2021 heeft belanghebbende daarop gereageerd.
Partijen hebben het Hof toestemming gegeven (belanghebbende op 24 september 2021 en de heffingsambtenaar op 27 september 2021) om zonder (nadere) zitting op het hoger beroep te beslissen. Het onderzoek is daarop gesloten.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld:
“1. Eiser heeft een woning op het adres [A-straat] [A] te [Z] (de woning). De woning is een hoekhuis uit 1996 met vrijstaande berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 325 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 182 m².”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof vult de hiervoor vermelde feiten als volgt aan.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning op € 211.000 vastgestelde waarde (mede) verwezen naar een in beroep overgelegd taxatierapport van 10 februari 2020, opgesteld door L. Koenraad. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 211.000. Naast (verkoop)gegevens van vier woningen (die de taxateur heeft gebruikt ter onderbouwing van de getaxeerde waarde) bevat het taxatierapport foto’s van die woningen.
Tot de gedingstukken behoort voorts een ‘Vergelijkingsmatrix’ waarin (naast gegevens van de woning) vorenbedoelde (verkoop)gegevens zijn opgenomen. Deze matrix vermeldt (voor zover hier van belang) het volgende:
|
Adres |
Grond in m2 |
Inhoud in m3 |
Verkoopdatum en prijs |
Prijs per m² |
Prijs per m³ |
|
De woning |
182 |
325 |
n.v.t. |
€ 241 |
€ 511 |
|
[A-straat] [B] (Rijwoning met vrijstaande berging; bouwjaar 1996) |
112 |
264 |
28-6-2018 € 185.000 |
€ 250 |
€ 553 |
|
[A-straat] [C] (Rijwoning met vrijstaande berging; bouwjaar 1996) |
113 |
264 |
23-10-2017 € 167.500 |
€ 250 |
€ 527 |
|
[A-straat] [D] (Rijwoning met vrijstaande berging; bouwjaar 1996) |
113 |
264 |
26-6-2017 € 162.500 |
€ 250 |
€ 527 |
|
[A-straat] [E] (Rijwoning met vrijstaande berging; bouwjaar 1996) |
112 |
264 |
17-11-2017 € 169.500 |
€ 250 |
€ 527 |
Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport met dagtekening 2 september 2019 overgelegd. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 196.000. Deze waarde is onderbouwd aan de hand van verkoopprijzen van de woningen [B-straat] , [C-straat] en [D-straat] , alle te [Z] . Voorts heeft belanghebbende in hoger beroep een ‘Berekening van de m2 of m3-prijs rekening houdende met afnemend grensnut’ overgelegd.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld.