Gerechtshof Amsterdam, 16-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:929, 20/00301
Gerechtshof Amsterdam, 16-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:929, 20/00301
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 16 maart 2021
- Datum publicatie
- 7 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:929
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:436
- Zaaknummer
- 20/00301
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Belanghebbende maakt lagere WOZ-waarde niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
Uitspraak
Kenmerk 20/00301
16 maart 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], woonachtig te [Z], belanghebbende,
(gemachtigde: ir. J.G.J. Frissen)
tegen de op 24 april 2020 verzonden uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 19/1392 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 399.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Met de uitspraak op het bezwaar van 25 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 verlaagd naar € 331.000.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 24 april 2020 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 29 april 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 25 juni 2020 een nader stuk ingekomen, van de zijde van de heffingsambtenaar op 16 juli 2020. Belanghebbende heeft op 16 november 2020 een conclusie van repliek ingediend.
Partijen hebben het Hof toestemming gegeven tot het achterwege laten van een
onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten en mondeling uitspraak gedaan.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is 69 m2.
Belanghebbende heeft de woning op 28 augustus 2015 gekocht van de Amsterdamse woningcorporatie [naam woningcorporatie] voor een bedrag van € 230.000.
Anders dan de rechtbank heeft overwogen, heeft belanghebbende de woning niet in verhuurde staat, maar onbewoond aangekocht van [naam woningcorporatie].
In de aanvullende reactie bij het verweerschrift van de heffingsambtenaar is onder meer het volgende vermeld:
“Eisers stelling dat het uitgangspunt voor de waardering het eigen verkoopcijfer van het onderhavige object leidend is, bestrijd ik.
De reden hiervoor is dat het blijkt te gaan om een verkoop door woningcorporatie [naam woningcorporatie], die bezig is een deel van haar vastgoedportefeuille in eigendom over te dragen en in een positie verkeert het betreffende vastgoed te verkopen onder de marktwaarde, aangezien er reeds over een langere periode rendement van is getrokken en er een analyse is gemaakt, waaruit naar voren is gekomen dat het zo snel mogelijk afstoten ervan een kostenbesparing oplevert, waardoor de betreffende transactie als niet geheel marktconform kan worden aangemerkt.
Ter extra onderbouwing van deze stelling wordt nadrukkelijk verwezen naar de verkoop van [adres 2], een nagenoeg identiek object, gelegen binnen hetzelfde complex.
[adres 2] is door woningcorporatie [naam woningcorporatie] op 22 mei 2015 verkocht (…) voor € 260.000,-.
[adres 2] is (…) op 10 juli 2015 verkocht (…) voor € 260.000,-.
[adres 2] is (…) op 20 november 2015 verkocht (…) voor € 399.000,-.
[adres 2] is (…) op 22 juli 2019 verkocht (…) voor € 544.000,-.
Met inachtneming van potentiële investeringen is duidelijk dat de transactie van € 230.000,- voor [adres 1] niet als marktconform kan worden aangemerkt.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waardebeschikking voor het jaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.