Gerechtshof Amsterdam, 20-01-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:134, 19/01575

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 521.000 vastgestelde WOZ-waarde onder meer een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 19 maart 2019 opgesteld door [A] (WOZ-taxateur).

In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 530.000. Als bijlage bij dit taxatierapport is een matrix overgelegd (‘Bijlage Waardeopbouw’) met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een viertal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de [matrix, welke hier niet is opgenomen omdat deze persoonsgegevens bevat]

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 2 november 2018 opgesteld door [B] (taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 424.000. Bij dit rapport is een matrix gevoegd. Bij zijn brief van 25 maart 2021 heeft de gemachtigde van belanghebbende een herziene matrix overgelegd. In deze matrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen:

(i) [A-straat] 22 te [Z] , (ii) [B-straat] 68 te [Z] , (iii) [C-straat] 2 te [Z] , (iv) [B-straat] 42 te [Z] , en (v) [B-straat] 97 te [Z] . Bij de [C-straat] 2 is de volgende opmerking geplaatst: “Gedateerde woning die nog gemoderniseerd dient te worden.” Verder heeft dit object als transportdatum 5 januari 2018. Bij de [B-straat] 68 is onder meer de volgende opmerking geplaatst: “Wat mindere ligging aan doorgaande weg.” Aan de woning van belanghebbende is voor de ligging factor 7 toegekend. Aan de objecten aan de [B-straat] is voor de ligging factor 6 toegekend.

“De in het waarderapport gebruikte grondstaffels is niet (mede) het resultaat zijn van een geautomatiseerd proces of is niet uitsluitend gebaseerd op door een taxateur beoordeelde grondtransacties.

Geautomatiseerde waardebepaling

Om de waarde van vastgoed te bepalen bestaan er verschillende methodes. Een belangrijke factor hierbij is de aanwezigheid van referentieobjecten. Wanneer de aard van objecten relatief homogeen is, dus wanneer de eigenschappen van de objecten overeenkomstige kenmerken hebben, kan de marktwaarde betrouwbaar worden berekend door middel van de comparatieve benadering. Dit is bij de waardering van woningen veelal het geval.

Er zijn verschillende manieren om een modelmatige waardebepaling op basis van de comparatieve benadering uit te voeren. In hoofdzaak gaat het om ‘het berekenen van een waarde voor een woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide’. Hiervoor zijn computersystemen beschikbaar die geautomatiseerd ‘zelfstandig’ de waarde kunnen bepalen met een bekende precisie (AVM’s; Automated Valuation Models) en computersystemen die ‘helpen’ bij het waarderen van grote aantallen objecten (CAMA’s; Computer Assisted Mass Appraisal).

De Waarderingskamer heeft richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in de Waarderingsinstructie beschreven. Per 1 januari 2017 is deze meest recente versie gepresenteerd. In hoofdstuk 2 van deze instructie wordt het proces beschreven om te komen tot WOZ-waarden voor woningen die aansluiten op de marktwaarde rond de waardepeildatum. Dit proces start met de permanente marktanalyse. Op basis van de conclusies uit de permanente marktanalyse wordt met behulp van een geautomatiseerd taxatiesysteem, een taxatiemodel ingericht.

Hierbij kan gekozen worden uit verschillende typen taxatiemodellen. Bij de keuze spelen aspecten als de samenstelling van de woningvoorraad (bijvoorbeeld homogeen of juist niet), de beschikbaarheid van marktgegevens en de aanwezige kennis binnen de gemeenschappelijke organisatie een rol. In de praktijk worden er allerlei mengvormen van deze vier ideaaltypen toegepast:

(bron: pag. 35 van de Waarderingsinstructie, zie

https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publiekportaal/documents/public/tabblad-publicaties/Waarderingsinstructie_2018_09_17.pdf).

Een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM; Automated Valuation Model) waarbij een computer software programma met wiskundige grondslag een schatting van de marktwaarde geeft, gebaseerd op marktanalyse van de locatie, marktcondities en vastgoedkenmerken op basis van informatie die voorafgaand en zelfstandig is verzameld sluit aan bij het hiervoor genoemde type d.

Bij de waardebepaling door GBKZ is geen geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM) gehanteerd. Er is bij de WOZ-waardebepaling door GBKZ sprake van een hybride bulkwaardering waarbij het proces van het waarderen van een groep objecten op een bepaalde datum, gebruikmakend van gemeenschappelijke data, gestandaardiseerde methoden en statistische toetsen is toegepast (Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA)), uitgevoerd door NRVT-gecertificeerde taxateurs. Hierdoor ontstaat een bulkwaardering op basis van een model met een individuele benadering, die recht doet aan de individuele kenmerken van ieder object en/of locatie. Dit betreft een mengvorm die in hoofdzaak aansluit bij het hiervoor genoemde type a.

Prijs per vierkante meter

Ik acht het niet in overeenstemming met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en evenmin mogelijk om de marktwaarde van onzelfstandige onderdelen van een onroerende zaak te bepalen. Het aan de bij een te waarderen object en/of de bij een vergelijkingsobject behorende grond toerekenbare deel van de waarde of verkooprijs van dat object, is dan ook niet gelijk aan de marktwaarde van die grond en kan dat ook niet zijn, omdat er geen markt is waar bij woningen behorende grond zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning, wordt verhandeld. Dat neemt niet weg dat op basis van andere marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van met te waarderen woningen vergelijkbare woningen, de uitgifteprijzen van bouwgrond met een woonbestemming en gerealiseerde prijzen van bouwgrond, een bij de herleiding van waarden uit verkoopcijfers bruikbare grondstaffel kan worden opgesteld.

De door GBKZ gebruikte grondstaffel wordt periodiek getoetst aan c.q. wordt afgeleid van gerealiseerde verkoopprijzen van percelen grond rond de waardepeildatum. In dit geval gaat het om:

De onderhavige woning heeft een perceel van 304 m2. Op basis van de verkoopprijzen van de percelen grond ligt de m2-prijs ergens tussen de € 1.213,- en € 1.556,-.

De door [belanghebbende] gebruikte € 720,- per m2 is daarom te laag.

Uit de door GBKZ gebruikte grondstaffel volgt een waarde van (€ 414.784,- / 304 m2 =) € 1.364,- gemiddeld.

Gelet hierop kon bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan van de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond, die voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten gelijk is.”

“Als het beeld is ontstaan dat het grondprijzenmodel uitsluitend is gebaseerd op verkoopcijfers van grond, dan wil ik dat graag rechtzetten. Ik wil daarom mijn reactie van 14 mei 2021 nog verder toelichten.

Het grondprijzenmodel is historisch gegroeid en gebaseerd op transactieprijzen van de afgelopen vijftien jaar. Het klopt dat de stukken grond die ik in mijn reactie heb genoemd stukken bouwgrond zijn. Echter heb ik deze prijzen alleen als voorbeeld willen noemen.

Wij doen gedurende het hele jaar een marktanalyse. Dit wordt een permanente marktanalyse (PMA) genoemd. Wij toetsen dan of ons grondprijzenmodel nog past bij de markt op dat moment. Als een object wordt verkocht dan gebruiken wij de totale transactiewaarde – waarde van de grond en de opstal – om andere panden te waarderen. Als een prijs ver boven of onder de markt ligt dan geeft dat aanleiding om ons grondprijzenmodel aan te passen.

Dit geldt voor de knikpunten en de waardes die in de grondstaffel staan.

Op de vraag van het Hof of ik los van het historisch gegroeide grondprijzenmodel vind dat de transactiewaarde van de door mij als voorbeeld genoemde grond representatief is voor de waarde van de grond van de onderhavige woning, antwoord ik dat het bouwgrond is en is verkocht om een huis op te bouwen. Het enige wat ik met die bouwgrond heb willen aantonen is dat het een indicatie is dat het door mij gebruikte model juist is.”

“Hetgeen de heffingsambtenaar zojuist zegt, betekent dus dat het grondprijzenmodel volmaakt is. Ik blijf bij mijn betoog dat ik vind dat het bouwgrond is en het eigenlijk moet gaan om een samenstel. Daarnaast heeft deze grond ook nog eens een bijzonder goede ligging en is daarom minder goed vergelijkbaar met de waarde van de grond van de onderhavige woning. Ten derde gaat het ook nog om de bebouwingsgraad. Een stuk grond waar meer op mag worden gebouwd is meer waard dan een stuk grond waarop niet of minder gebouwd mag worden.

Op de vraag van het Hof waar de vierkante-meterprijs in mijn eigen taxatie op is gebaseerd, antwoord ik dat die is afgeleid uit de vijf verkopen die ik in mijn taxatierapport heb genoemd. De balans tussen grond en opstal is daar beter vergelijkbaar met de onderhavige woning. Hoewel sommige vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor en na de waardepeildatum zijn verkocht, vind ik dat deze beter vergelijkbaar zijn vanwege de verhouding tussen de grond en de opstal.

Op de vraag van het Hof waar ik mij op baseer wat betreft de verhouding tussen de waarde van de grond en de opstal, antwoord ik dat die balans geen wetmatigheid is. Het is één vergelijking met twee onbekenden. Desgevraagd bevestig ik dat ik ook niet het exacte antwoord heb op de vraag in welke verhouding de waarde van de grond en de opstal staan. In mijn optiek zijn alle verkopen waarbij sprake is van een verhouding 60/40 of 40/60 tussen de grond en de opstal representatief voor de waardering van de onderhavige woning. Daarnaast beginnen wij met de waardering van de opstal en de heffingsambtenaar begint met de waardering van de grond.

De vraag van het Hof of ik vind dat de waarde van de grond en de opstal afzonderlijk moet worden benaderd, beantwoord ik ontkennend. Desgevraagd bevestig ik dat het gaat om de eindwaarde. Daarom draag ik als referentiepand ook een buurpand aan.”