Gerechtshof Amsterdam, 02-09-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:2423, 24/3202
Gerechtshof Amsterdam, 02-09-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:2423, 24/3202
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 september 2025
- Datum publicatie
- 9 oktober 2025
- Zaaknummer
- 24/3202
- Relevante informatie
- Art. 30a Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Niet-woning. Beroep gegrond.
Uitspraak
kenmerk 24/3287
2 september 2025
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 8 mei 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/2860 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van art. 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat] 129 te [Z] (hierna ook: het restaurant) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 627.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft met dagtekening 25 februari 2022 een bezwaarschrift ingediend tegen de hiervoor genoemde beschikking en aanslag. Bij uitspraak van 6 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard en het door belanghebbende gedane verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft op 18 juni 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Beide partijen hebben kenbaar gemaakt geen zitting te wensen. Het onderzoek is op 25 augustus 2025 gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van het restaurant. In het restaurant is een horecagelegenheid gevestigd en het restaurant is gebouwd in 1964. Het oppervlakte van het restaurant is 403 m².
In het “Taxatieverslag Niet Woningen” met betrekking tot het restaurant gedateerd op 7 januari 2022 is onder andere opgenomen:
Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van art. 40 lid 2 Wet WOZ verzocht om hem alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken. Hij verzoekt daarin om:
“de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”
Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een matrix voor het restaurant verstrekt. Daarin is de waarde van het restaurant onderbouwd uitgaande van een huurwaarde van € 61.540 en een kapitalisatiefactor van 10,2. Tevens bevat het verslag onder het kopje “Referentie Koop” de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens van drie referentieobjecten, waaronder bouwjaren, verkoopprijzen, oppervlakten en gemiddelde m²-prijzen. Hierbij is geen herleiding gegeven naar de voor het restaurant gehanteerde m2-prijs. Het stuk bevat geen gegevens van in de markt overeengekomen huurprijzen.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een stuk met de titel “Matrix bezwaar & Beroep” ingebracht. Dit stuk bevat dezelfde gegevens als de bij de uitspraak op bezwaar verstrekte matrix (zie 2.4). Daarnaast heeft hij in beroep onder meer huurgegevens aangedragen van twee verhuurde referentieobjecten en de gehanteerde opdeling van de koopreferenties in objectonderdelen. In het verweerschrift in eerste aanleg van de heffingsambtenaar is onder meer het volgende vermeld:
“Aangezien voor met de onderhavige onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde verkoop- en huurprijzen bekend zijn, is de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald middels de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Deze waarderingsmethode is de meest gangbare methode voor niet-woningen waarvoor de markt uit verhuurtransacties bestaat. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend. De toegekende huurwaarden zijn afgeleid van door partijen overeengekomen huurprijzen van objecten die min of meer vergelijkbaar zijn met het onderhavige object. Deze huurprijzen zijn op of rond de waardepeildatum binnen de gemeente gerealiseerd. Tussen de referentieobjecten en het te taxeren object kunnen verschillen bestaan, bijvoorbeeld in bouwjaar, vloeroppervlak en ligging. Met dergelijke verschillen is rekening gehouden voor zover zij de waarde objectief gezien beïnvloeden.
(…) Gemachtigde heeft alle stukken op grond van artikel 40 wet WOZ ontvangen en is uitgenodigd huurgegevens op ons kantoor te Heemskerk te komen bekijken en heeft dit nagelaten. (…)
De stelling van gemachtigde dat er overgestapt is naar een vergelijkingsmethode en dat hij daarom wel in beroep moest gaan bestrijd ik. Gemachtigde miskent dat ook de huurwaarde-kapitalisatiemethode een vergelijkingsmethode is. Het vergelijken van uit verkoopcijfers berekende verkoopprijzen per vierkante meter vloeroppervlakte is een goede methode om te bepalen of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat dit een reden zou zijn voor gemachtigde om wel in beroep te moeten bevreemd[t] mij! De genoemde verkoopcijfers zijn daarbij uitgesplitst in huurwaardes en kapitalisatiefactoren. Ook hieruit blijkt dat de waarde van [straat] 129 niet te hoog is vastgesteld.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar art. 40 lid 2 Wet WOZ heeft geschonden en of belanghebbende aanspraak kan maken op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, van proceskosten en van het griffierecht.