Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3334, 24/3481
Gerechtshof Amsterdam, 07-10-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3334, 24/3481
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 oktober 2025
- Datum publicatie
- 18 december 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBAMS:2024:4697, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 24/3481
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Woning. Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsregel. Referentieobjecten.
Uitspraak
kenmerk 24/3481
7 oktober 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. drs. W.H.C.M. Hol)
tegen de uitspraak van 25 juli 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/686 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna ook: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 39-2 te [Z] (de woning) voor het jaar 2023 naar waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 402.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt
Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting is de heffingsambtenaar in de gelegenheid te gesteld om nadere informatie te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 27 augustus 2025 zijn bevindingen aan het Hof gestuurd. Belanghebbende heeft hier bij brief van 13 september 2025 op gereageerd.
Partijen hebben ter zitting afgesproken dat (in beginsel) geen nieuwe zitting ingepland wordt na de uitwisseling van stukken, tenzij partijen om een nieuwe zitting verzoeken. Partijen hebben niet verzocht om een nieuwe zitting. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning, gebouwd in 1916. De woonoppervlakte is ongeveer 44 m2 en de woning is gelegen in de buurt [Y] e.o..
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 402.000. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is ter onderbouwing het verkoopcijfer van de woning zelf (verkocht op 12 juli 2021 voor € 385.000) opgenomen. Voorts zijn de gegevens van twee andere woningen (de vergelijkingsobjecten) opgenomen. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de [straat 2] en de [straat 3] , beide gelegen in de buurt [Y] e.o..
Bij de brief van 27 augustus 2025 van de heffingsambtenaar is een “Reactie vastgoed woz” opgenomen. In deze reactie zijn de volgende constateringen in gebruiksoppervlakte (m2 afgerond):
“ [straat 1] 39-2 Gebruiksoppervlakte woning: 44 m2
[straat 1] 39-1 Gebruiksoppervlakte woning: 42 m2
[straat 1] 39-3 Gebruiksoppervlakte woning: 44 m2
[straat 1] 39-4 Gebruiksoppervlakte woning: 45 m2
Ingemeten conform Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen.”
Ook zijn in genoemde reactie de bouwtekeningen van de [straat 1] 39-1, 39-2, 39-3 en 39-4 opgenomen.
Voorts heeft de heffingsambtenaar in een bijlage (Overzicht gelijkheidsbeginsel) verschillen in kwaliteit tussen de [straat 1] 39-1 (matig), 39-2 (goed), 39-3 (gemiddeld) en 39-4 (gemiddeld) opgenomen. Het onderhoud en de ligging is voor alle vier de objecten als gemiddeld gekwalificeerd.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.