Gerechtshof Amsterdam, 13-01-2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:793, 24/3255
Gerechtshof Amsterdam, 13-01-2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:793, 24/3255
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 13 januari 2026
- Datum publicatie
- 25 maart 2026
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2026:793
- Zaaknummer
- 24/3255
- Relevante informatie
- Art. 11 Wet OB 1968, Art. 7 Wet OB 1968, Wet OB 1968, Art. 15 WBRV
Inhoudsindicatie
Omzetbelasting. Het Hof oordeelt dat belanghebbende met de levering van twee bouwkavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.
Uitspraak
kenmerk 24/3255
13 januari 2026
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. drs. W.A.P. Nieuwenhuizen)
tegen de uitspraak van 8 mei 2024 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in de zaak met kenmerk HAA 21/6251 in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
1 Procesverloop
In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende,
betreffende een voldoening op aangifte van omzetbelasting over het tweede kwartaal 2019, ongegrond verklaard.
Na het instellen van hoger beroep door belanghebbende hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- -
-
een nadere motivering van het hoger beroep door belanghebbende, en
- -
-
een verweerschrift door de inspecteur.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’):
“1. Eiser staat sinds 23 december 2003 bij verweerder geregistreerd als ondernemer voor de omzetbelasting in verband met de verhuur van onroerend goed.
2. Eiser heeft op 18 juni 2007 een landgoed met opstallen (de onroerende zaak) in eigendom verkregen. Eén van de opstallen betreft een monumentenpand. In de akte van levering van 15 juni 2007, waarin eiser als koper is aangeduid, staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Koopakte
Blijkens een op acht december tweeduizend zes door Koper en Verkoper getekende koopakte (ook aangeduid als: de 'Koopovereenkomst') heeft Verkoper verkocht en levert op grond daarvan in volle eigendom aan Koper, die van Verkoper heeft gekocht en bij deze in volle eigendom aanvaardt het hierna te omschrijven registergoed.
(...)
Omschrijving registergoed
[De onroerende zaak] bestaande uit een hoofd woonhuis met aangebouwde veestal, twee arbeiderswoningen, een molen, een woonhuis zogenaamd "[naam huis]", tijdelijke bungalow, diverse bedrijfsopstallen staande en gelegen te [plaatsnaam] (...).”
3. Op 25 november 2008 is in het Algemeen Dagblad een artikel verschenen met als kop “Ambitieuze plannen voor opknapbeurt historisch [de onroerende zaak] ". In dat artikel staat onder meer:
“De nieuwe eigenaar wil de molen volgend jaar restaureren en maalvaardig malen. (...) Verder wil hij het [naam huis] opknappen, uitbreiden en er een kantoor in vestigen.
De boerderij met stal wordt eveneens gerestaureerd en krijgt de functie van burgerwoning. De bijgebouwen gaan plat om plaats te maken voor een grote schuur. De drie huisjes maken plaats voor zes vrijstaande woningen aan het water. (...)
Het bestemmingsplan moet worden veranderd om de bouw van nieuwe woningen mogelijk te maken en het [naam huis] te veranderen in een kantoor. Aan de landerijen in het poldertje verandert op korte termijn niets.”
4. Eiser heeft de molen op het landgoed via de gemeente tegen een verkoopprijs van € 1 overgedragen aan een molenstichting. In dat kader heeft eiser een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente waarin ook is afgesproken dat de gemeente voor de onroerende zaak een beeldkwaliteitsplan zou opstellen ten behoeve van het (te wijzigen) bestemmingsplan voor de onroerende zaak.
5. In 2013 en 2014 hebben aan het monumentenpand diverse verbouwingen en restauraties plaatsgevonden. Deze werkzaamheden zijn in 2014 afgerond, waarna eiser in het pand is gaan wonen. De arbeiderswoningen op het landgoed heeft eiser eind 2013 / begin 2014 laten slopen. Op die locatie zijn vier bouwkavels gerealiseerd om te verkopen. Voor de verkoop van de kavels is een makelaar ingeschakeld. Eiser heeft archeologisch bodemonderzoek laten uitvoeren en voordat de kavels zijn verkocht, een vijver laten aanleggen tussen zijn woning en de kavels, en heeft de oude toegangsweg richting de vier kavels opnieuw laten verharden.
6. Bij brief van 14 februari 2017 is namens eiser verzocht om btw-teruggaaf over de tijdvakken 2013 en 2014 voor een bedrag van € 46.060 (2013: € 2.289 en 2014: € 43.771). Eiser en verweerder hebben in september 2017 een vaststellingsovereenkomst voor de inkomstenbelasting en de omzetbelasting voor de jaren 2013 en 2014 gesloten waarbij een btw-teruggaaf van € 37.981 (2013: € 2.289 en 2014: € 35.692) is overeengekomen.
7. In de door eiser op 27 augustus 2018 ondertekende koopovereenkomst inzake de verkoop van één van de bouwkavels (bouwkavel nummer 2) waarin eiser wordt aangeduid als verkoper, staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Verkochte: een bouwkavel bestemd voor de bouw van een eengezinswoning, aangeduid met kavel 2 in de aan Koper ter hand gestelde verkoopdocumentatie van het project [A], groot circa negen (9) are en (50) ca, gelegen te [plaatsnaam] (...), alsmede het een/vierde (1/4) onverdeeld aandeel in het naburig mandelig perceel ten behoeve van de toegangsweg en de parkeerplaats;
(...)
Artikel 14 Bouw- en woonrijp maken bouwkavel
Koper aanvaardt het verkochte in de feitelijke situatie zoals deze is op het moment van ondertekenen van deze Koopovereenkomst. Het Verkochte zal tot aan de perceelsgrens aangesloten worden op de openbare leidingen voor water, energie en riolering, waartoe Verkoper zal overgaan zodra ten aanzien van ten minste drie van de vier kavels een koopovereenkomst is getekend. Zodra aan de in de vorige zin bedoelde voorwaarde is voldaan, zal Verkoper trachten hiervoor zorg te dragen vóór de Overdrachtsdatum.
Alle werkzaamheden om de grond van het Verkochte geschikt te maken voor de bouw van de woning, waaronder begrepen de hiervoor in dit lid genoemde werkzaamheden, zijn voor rekening van Verkoper.
De route voor het bouwverkeer is reeds aangelegd en gelegen op het mandelige terrein. Na realisatie van alle vier de eengezinswoningen zal Verkoper zorgdragen voor het aanbrengen van
een verharding op deze toegangsweg, alsmede voor verlichting van de toegangsweg voor zover het
bestemmingsplan en/of het beeldkwaliteitsplan dit toelaat.”
Overeenkomstig artikel 14 van deze koopovereenkomst zijn in opdracht en voor rekening van eiser nutsvoorzieningen aangelegd.
8. In de akte van levering van 6 juni 2019 inzake bouwkavel 2 is onder meer opgenomen dat eiser en de kopers zekerheidshalve het standpunt innemen dat de levering van rechtswege belast is met omzetbelasting krachtens het bepaalde in artikel 11, eerste lid, aanhef en sub a onder 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB), aangezien het verkochte onbebouwde grond betreft en de kopers het voornemen hebben deze te bebouwen met een eengezinswoning met toebehoren. Ter zake van de overdrachtsbelasting wordt in verband met het vorenstaande een beroep gedaan op de vrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en sub a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970.
9. Eiser heeft in het tweede kwartaal van 2019 de eerste twee bouwkavels geleverd. Hiervoor heeft hij zekerheidshalve in totaal een bedrag van € 247.314 aan verschuldigde omzetbelasting in zijn aangifte omzetbelasting voor het tweede kwartaal 2019 aangegeven en daarbij een bedrag van € 27.927 aan voorbelasting in aftrek gebracht dat betrekking had op deze bouwkavels. Ter zake van de door hem geleverde bouwkavels heeft eiser dus per saldo een bedrag van € 219.387 (€ 247.314 - € 27.927) aan omzetbelasting voldaan.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daaraan de volgende feiten toe.
Belanghebbende heeft in het ‘[nieuws]’ (2010) verklaard: “Inmiddels ben ik er al meer dan drie jaar mee bezig”.
Eind 2014 wordt door belanghebbende met de gemeente en de molenstichting een intentieovereenkomst gesloten waarin het volgende is overeengekomen:
- de [molen] wordt voor € 1 via de gemeente overgedragen aan de (molen) stichting [stichting];
- de gemeente zorgt voor het toestaan van bebouwing op vier kavels op de aangewezen delen van het landgoed, alwaar voorheen de drie arbeiderswoningen hebben gestaan.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of belanghebbende terecht omzetbelasting op aangifte heeft voldaan voor de levering van de twee bouwkavels. Dat is het geval als belanghebbende met de levering van de twee bouwkavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.