Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5127, 12/00172
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5127, 12/00172
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 9 juli 2013
- Datum publicatie
- 26 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:5127
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:982, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
- Zaaknummer
- 12/00172
Inhoudsindicatie
Wet WOZ.
Waardevastelling kantoorpand. In bezwaar vastgestelde waarde is niet te hoog.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
locatie Arnhem
nummer 12/00172
uitspraakdatum: 9 juli 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[X BV] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 16 mei 2012, nummer Awb 11/1676, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te Zwolle, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 18.945.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor eigenaren vastgesteld op € 47.608,79.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 18.410.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2012 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 16.592.700, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een vergoeding van haar proceskosten en het door haar betaalde griffierecht toegekend.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarin incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in het hoger beroep een conclusie van repliek, en in het incidentele hoger beroep een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2013 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is, met bericht aan het Hof, niet verschenen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te Zwolle (hierna: het object). Het object betreft een kantoorpand met verschillende bouwlagen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 9.641 m². Het kantoorpand is in 2000 nieuw opgeleverd. Tot het object behoren 148 parkeerplaatsen.
Het object was eigendom van – kort gezegd –[B-bank] die het object heeft verhuurd aan de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat). Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. [B-bank] en de Staat hebben in augustus 2009 het huurcontact per 1 juli 2010 verlengd voor een periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2015, met een optie voor verlenging met één jaar tot 30 juni 2016 en daarna verlenging met telkens vijf jaar. In de desbetreffende allonge bij de oorspronkelijke huurovereenkomst is onder meer overeengekomen dat de – jaarlijks te indexeren – huur met ingang van 1 juli 2010 voor het gebouw € 155 per m² bedraagt en voor de parkeerplaatsen € 800 per plaats, dat een opslag wordt betaald ter compensatie van het zogenoemde BTW-nadeel, dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huurpenningen zijn verschuldigd en dat werkzaamheden welke voortkomen uit de brandscan en voor rekening en risico van de verhuurder dienen te komen, door hem zullen worden uitgevoerd en bekostigd.
Belanghebbende heeft het object gekocht van [B-bank] voor een bedrag van € 18.600.000. In de ter zake van de levering op 21 mei 2010 opgemaakte notariële akte is – onder meer – opgenomen dat koper is gekweten voor de voldoening van deze koopsom en dat belanghebbende als koper de overdrachtsbelasting aan [B-bank] zal vergoeden die zij, belanghebbende, door de werking van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer niet verschuldigd zal zijn.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 oktober 2011 door [C], die in het rapport concludeert tot een waarde van het object van € 18.459.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar opnieuw een taxatierapport overgelegd, ditmaal opgemaakt op 6 augustus 2012 door [D], die het object, met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode, heeft gewaardeerd op € 18.774.000. [D] is daarbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 155 per m² kantoorruimte en € 800 per parkeerplaats. In verband met het huurverlies (zie de in 2.2 vermelde incentive) heeft hij de huursommen met 5,4 percent verminderd tot respectievelijk € 147 en € 758, hetgeen betekent dat hij de bedongen incentive heeft toegerekend aan een huurperiode van 10 jaar. De aldus gecorrigeerde huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 12,3 die is berekend, rekening houdend met – onder meer – een leegstandsrisico van 9,5 percent. In het rapport is de waarde van het object met behulp van de zogenoemde DCF-methode berekend op € 19.864.000.
Ook belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd. In dit rapport, dat op 2 september 2011 is opgemaakt door [E en F], wordt geconcludeerd tot een waarde van het object van € 14.500.000. Bij die waardering is eveneens gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het rapport is gerekend met een bruto huurwaarde van het kantoor van € 155 per m² die in verband met de hiervoor bedoelde incentives is verminderd tot € 130 per m² en een bruto huurwaarde per parkeerplaats van € 800 die op dezelfde grond is verminderd tot € 650. Daarbij zijn de incentives toegerekend aan een huurperiode van 5 jaar. De aldus gecorrigeerde huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 10,8 die is berekend, rekening houdend met – onder meer – een leegstandrisico van 15 percent.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Partijen bestrijden elkanders taxatierapport met – kort gezegd – de stelling dat de daarin gekozen uitgangspunten onjuist zijn.
De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de Rechtbank de vastgestelde waarde ten onrechte in goede justitie heeft verminderd tot € 16.592.700. Belanghebbende stelt in incidenteel hoger beroep dat de waarde van het object, conform het door haar verdedigde standpunt, moet worden verminderd.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrond verklaring van het beroep tegen zijn uitspraak omdat de bij de uitspraak nader vastgestelde waarde van € 18.410.000 niet te hoog is. Belanghebbende daarentegen concludeert tot vernietiging van ook de uitspraak van de heffingsambtenaar en verdere vermindering van de vastgestelde waarde tot € 14.500.000.