Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7346, 15/00006
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7346, 15/00006
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 29 september 2015
- Datum publicatie
- 9 oktober 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2015:7346
- Zaaknummer
- 15/00006
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 15/00006
uitspraakdatum: 29 september 2015
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 18 november 2014, nummer AWB 14/1514, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 816.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 2.513,28.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 november 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 september 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] (broer van belanghebbende), alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] , taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak.
De onroerende zaak is een monumentaal pand (gemeentelijk monument) in gebruik als kantoorvilla met 15 parkeerplaatsen. Het stichtingsjaar van het pand is 1905. Het heeft vier bouwlagen met een totale BVO van 699 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 715 m².
Het pand met de parkeerplaatsen werd op de waardepeildatum en in het onderhavige jaar 2013 volledig verhuurd aan notariskantoor [F] voor € 50.000 per jaar. Na het vertrek van notaris mr. [G] is de benedenverdieping met vijf parkeerplaatsen vanaf 1 april 2014 verhuurd aan notaris mr. [H] , voormalig kandidaat-notaris van notariskantoor [F] , voor € 32.500 per jaar. De bovenverdieping met twee parkeerplaatsen wordt vanaf 1 januari 2015 verhuurd aan [I] BV voor € 18.000 per jaar.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Zij is van oordeel dat het bedrag waarvoor het pand in 2012 en 2013 werd verhuurd, te weten € 50.000 per jaar, marktconform is. Zij kan zich wel verenigen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor 10,5. Aldus berekent belanghebbende de waarde primair op € 525.000. Subsidiair neemt zij het standpunt in dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 675.000, te weten de waarde per 11 oktober 2012 (datum overlijden [J] ) die bij gezamenlijke taxatie door [K] vastgoed taxaties en de Belastingdienst is bepaald voor de erfbelasting.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde (€ 816.000) niet te hoog is. Hij verwijst onder meer naar het door hem bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport, opgesteld door [E] .
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot primair € 525.000 dan wel subsidiair € 675.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.