Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-01-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:689, 16/00102
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-01-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:689, 16/00102
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 januari 2017
- Datum publicatie
- 3 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:689
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:2890
- Zaaknummer
- 16/00102
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Verkrijging woning. Waarde?
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 16/00102
uitspraakdatum: 24 januari 2017
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 17 december 2015, nummer AWB 14/2065, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Utrecht (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd welke aanslag, na daartegen gericht bezwaar van belanghebbende, door de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar is verminderd. Daarbij is tevens de aanvankelijk in rekening gebrachte heffingsrente verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 december 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend, alsmede een aanvulling op dat verweerschrift.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. drs. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. [C] .
De Inspecteur heeft een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.
Het onderhavige beroepschrift is ter zitting behandeld, tezamen met het hogerberoepschrift van [D] Holding BV te [Z] (hierna: Holding BV), rolnummer 16/00101. Met instemming van partijen is van het verhandelde ter zitting één proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is enig aandeelhouder van Holding BV. Bij overeenkomst van 6 februari 2007 heeft Holding BV twee onroerende zaken gekocht, te weten een woonhuis aan [a-straat] 2 te [E] en een villa die toen in aanbouw was, thans plaatselijk bekend als [b-straat] 7 te [E] . Naast het betalen van een koopsom voor de beide onroerende zaken tezamen van € 1.483.355,87 nam Holding BV de verplichting op zich de reeds vervallen bouwtermijnen voor de villa in aanbouw die de verkoper schuldig was gebleven, te voldoen. De vervallen bouwtermijnen beliepen in totaal € 446.644,13. De totale tegenprestatie van Holding BV voor de twee onroerende zaken bedroeg derhalve € 1.930.000. Verkopers bij deze transactie waren [F] en [G] .
Bij notarieel verleden akte van 4 april 2007 zijn de beide onroerende zaken aan Holding BV geleverd. Holding BV heeft ter zake daarvan een bedrag van € 89.001 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, te weten 6 percent van € 1.483.355,87. In verband met een hogere waarde van de onroerende zaak [b-straat] 7 heeft de Inspecteur een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting aan Holding BV opgelegd welke naheffingsaanslag, na vermindering bij uitspraak op bezwaar, is berekend over € 71.313. De Rechtbank heeft het beroep tegen die uitspraak ongegrond verklaard. Bij uitspraak van heden heeft het Hof die uitspraak van de Rechtbank bevestigd.
Holding BV heeft in verband met de afbouw van [b-straat] 7 een nota voldaan, exclusief omzetbelasting, van € 58.824.
Bij overeenkomst van 17 september 2007 heeft Holding BV de in 2.1 genoemde onroerende zaken aan belanghebbende verkocht voor € 1.483.355,87. Bij akte van levering van 17 september 2007 zijn de onroerende zaken aan belanghebbende geleverd. Partijen zijn overeengekomen dat belanghebbende alle verplichtingen van Holding BV uit de koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot de in aanbouw zijnde villa overneemt, alsmede de verplichting tot voldoening van de reeds vervallen bouwtermijnen. In de akte is voorts opgenomen dat de aflevering (feitelijke levering) van het verkochte plaatsvindt vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt. Belanghebbende heeft ter zake van deze verkrijging op 17 september 2007, aangifte gedaan onder vermelding van een koopsom van de onroerende zaken van € 1.483.355 en verschuldigde overdrachtsbelasting van nihil. De overdrachtsbelasting is berekend met toepassing van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wbr) .
Bij akte van 3 oktober 2007 heeft belanghebbende de onroerende zaak [b-straat] 7 aan een derde geleverd. In de akte is opgenomen dat de koopovereenkomst is getekend op 10 september 2007 en dat de koopprijs € 2.285.000 kosten koper bedraagt.
De woning [a-straat] 4 is verkocht voor een bedrag van € 650.000 en op 9 februari 2006 geleverd. De woning [a-straat] 14 is verkocht voor € 667.500 en op 29 december 2006 geleverd. Beide woningen zijn nagenoeg gelijk aan de woning [a-straat] 2. Bij beide verkopen was sprake van een zogenoemde derden-transactie.
Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: De Wet WOZ) is de waarde van de woning [a-straat] 2 naar de waardepeildata 1 januari 2005, 1 januari 2007 en 1 januari 2008 vastgesteld op respectievelijk € 630.000, € 697.000 en € 710.000.
Belanghebbende heeft [a-straat] 2 op 29 januari 2010 weer (terug)verkocht aan C.S. [F] . Tegelijk met de verkoopprijs is door de [F] tevens een bedrag van € 28.000 voldaan, te weten € 1.000 huur per maand over de periode 1 oktober 2007 tot en met 31 januari 2010. Na gemaakt bezwaar tegen een aan [F] opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting is die aanslag bij compromis verminderd tot een aanslag over een waarde van de verkrijging van € 630.000, te weten 90 percent van de gestelde vrije waarde in het economische verkeer van € 700.000.
De Inspecteur heeft aan belanghebbende ter zake van de verkrijging op 17 september 2007 de onderhavige naheffingsaanslag opgelegd waarbij de waarde van de verkrijging is gesteld op € 2.915.000, te weten € 2.285.000 voor [b-straat] 7 en € 630.000 voor [a-straat] 2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag verminderd tot € 78.090, welke bedrag aan overdrachtsbelasting als volgt is berekend:
Waarde in het economische verkeer onroerende zaken € 2.915.000
Vermindering op grond van artikel 13 Wbr € 1.483.356
Vermindering artikel 13 Wbr; naheffing Holding BV € 71.313
Vermindering artikel 13 Wbr; nota 16 augustus 2007 € 58.824
€ 1.613.493
Maatstaf van heffing € 1.301.507
Overdrachtsbelasting (6 percent) € 78.090
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Na wijziging van standpunt ter zitting van het Hof is in hoger beroep tegen de onderhavige aanslag nog slechts in geschil welke waarde op 17 september 2007, de datum van verkrijging door belanghebbende, aan het pand [a-straat] 2 moet worden toegekend.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de waarde in verhuurde staat of, indien ervan moet worden uitgegaan dat de woning op 17 september 2007 niet was verhuurd, de waarde in bewoonde staat. Hij stelt dat de passage in de leveringsakte van 17 september 2007 dat moet worden geleverd vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich bevindt, niet meer is dan een standaardpassage die in dergelijke notariële akten pleegt te worden opgenomen en die in het onderhavige geval ten onrechte niet is verwijderd. Die passage strookt ook niet met de feiten. De (aanvankelijke) verkoop aan Holding BV vond plaats omdat de woning tijdelijk op naam van iemand anders moest komen. Bij die verkoop is bedongen dat [F] de woning kon terugkopen. [F] en haar levenspartner [G] woonden ten tijde van de verkopen in de woning en zijn daar ook blijven wonen. Zij hadden op 17 september 2007 in elk geval een woonrecht zodat uitgegaan moet worden van de waarde in bewoonde staat.
De Inspecteur verdedigt dat de inhoud van de notariële akte leidend is. In die akte is bepaald dat de verkrijging vrij van huur of enig anders gebruiksrecht is. De huurovereenkomst is pas ondertekend op 28 september respectievelijk 8 oktober 2007 en gaat in per 1 oktober 2007. Vanaf die datum is huur betaald. Uitgegaan moet worden van een verkrijging in vrije staat. De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep het standpunt ingenomen dat die waarde ten minste op € 630.000 moet worden gesteld, gelet op de WOZ-waarde en de derden-transacties van vergelijkbare woningen. Indien [F] en [G] in de woning mochten blijven wonen is dat niet op basis van enig recht waarmee voor de bepaling van de waarde rekening moet worden gehouden.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Inspecteur, en tot vermindering van de naheffingsaanslag.
De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.