Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604, 17/00802
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604, 17/00802
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 maart 2018
- Datum publicatie
- 30 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:2604
- Zaaknummer
- 17/00802
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling schoolgebouw. Gecorrigeerde vervangingswaarde. Technische
Afschrijving. Verlenging resterende levensduur?
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 17/00802
uitspraakdatum: 20 maart 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar),
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juli 2017, nummer AWB 17/7, in het geding tussen
Stichting [X], gevestigd te [Z] (hierna: belanghebbende) en de heffingsambtenaar,
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016, naar waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld op € 128.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2016 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 3 juli 2017 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 108.000.
De heffingsambtenaar heeft bij faxbericht, ingekomen bij het Hof op 8 augustus 2017, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2018. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] van [B] te [C] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [D] en de taxateur [E] .
De heffingsambtenaar heeft ter zitting met instemming van belanghebbende een overzicht ingebracht van de investeringen in de onroerende zaak en de daarmee gemoeide kosten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een schoolgebouw dat in 1921 is gebouwd (hierna: het gebouw). Sinds 1 augustus 2013 heeft het gebouw een nieuwe bestemming gekregen in de vorm van een kinderdagverblijf. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 180 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 314 m2.
Belanghebbende huurt het gebouw vanaf 1 augustus 2013 van de gemeente Enschede. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedraagt per drie kalendermaanden de huurprijs € 2.479 en de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 1.281,50. De gemeente Enschede heeft in 2013 een tienjarig onderhoudsplan vastgesteld voor het gebouw.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat 50 jaar na het stichtingsjaar, ofwel in 1971, de onroerende zaak technisch volledig was afgeschreven, zodat vanaf dat moment slechts restwaarden van 27% (ruwbouw), 22% (afbouw) en 17% (installaties) resteerden. Volgens de Rechtbank kan de resterende levensduur alleen worden verlengd als tussentijds een ingrijpende verbouwing, een renovatie of anderszins investeringen hebben plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent bij de Rechtbank echter geen gegevens verstrekt, zodat de Rechtbank ter bepaling van de waarde na technische afschrijving is uitgegaan van de restwaarden, hetgeen heeft geleid tot een vermindering van de waarde tot € 108.000.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de volgende investeringen zijn gedaan in het gebouw:
2009 vervangen radiatoren € 7.000
2010 asbestsanering isolatiemateriaal op zolder € 7.750
2010 isoleren zoldervloer incl. het aanbrengen van looppaden € 2.500
2010 vervangen en verplaatsen van de cv-installatie van kelder naar zolder € 10.000
2011 vervangen dakbedekking bergruimte € 2.800
2014 schilderwerk buitenzijde € 3.400
2015 onderhoud aan radiatorkranen € 1.350
asbestsanering isolatie cv-leidingen onder vloer lokalen, incl.
opnieuw isoleren van cv-leidingen € 19.500
3 Geschil
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. In het bijzonder is in geschil of ter bepaling van de technische afschrijving aanleiding bestaat de resterende levensduur van het gebouw te verlengen.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend, waardoor ter bepaling van de waarde na technische afschrijving van een hogere waarde dan de restwaarde moet worden uitgegaan. Volgens de heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde dus ten onrechte verminderd.
Belanghebbende beantwoordt voornoemde vraag ontkennend. Volgens belanghebbende is de Rechtbank ter bepaling van de technische afschrijving terecht ervan uitgegaan dat het gebouw gelet op de leeftijd zijn restwaarde heeft bereikt en dat voor een verlenging van de resterende levensduur geen aanleiding bestaat. Belanghebbende verdedigt mitsdien de door de Rechtbank verminderde waarde van € 108.000.
Tussen partijen is niet in geschil dat de in 2.4 genoemde investeringen niet zodanig van aard zijn dat deze leiden tot een nieuw bouwjaar.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot handhaving van de vastgestelde waarde van € 128.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.