Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2669, 17/00451
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2669, 17/00451
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 maart 2018
- Datum publicatie
- 23 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:2669
- Zaaknummer
- 17/00451
Inhoudsindicatie
Waardevaststelling voor de Wet WOZ van een pand met daarin een autogarage met werkplaats en opslagruimte. Na een tank- en grondsanering is restverontreiniging achtergebleven. Er is geen nadere saneringsplicht of een beperking in het huidige gebruik. Het hof acht in het onderhavige geval aannemelijk dat een potentiële meestbiedende gegadigde in de te bieden prijs geen rekening zal houden met de restverontreiniging.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 17/00451
uitspraakdatum: 20 maart 2018
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 maart 2017, nummer LEE 16/1382, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 153.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 februari 2016 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het pand gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, zijnde een autogarage met een werkplaats en opslagruimte, met bouwjaar 1915. Op de begane grond bevinden zich een werkplaats met een vloeroppervlakte van 156 m² en een opslagruimte met een vloeroppervlakte van 180 m², en op de eerste verdieping bevindt zich een opslagruimte met een vloeroppervlakte van 28 m².
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 mei 2016 door [A] . De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op € 153.000, waarbij een bruto huurwaarde van € 15.648 in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 9,8. Hiertoe zijn in het rapport huurcijfers van drie referentieobjecten, alle objecten gelegen in Groningen die geschikt zijn voor opslag en distributie, vermeld.
[a-straat 1]
|
omschrijving |
bwjr |
bwlg |
opp |
Basis huur |
diff |
huur per m² |
huurwaarde |
|
opslag BG (nr 5) |
1915 |
0 |
180 |
€ 48 |
89% |
€ 42,72 |
€ 7.689,60 |
|
opslag verd (nr 3) |
1915 |
1 |
28 |
€ 48 |
35% |
€ 16,80 |
€ 470,40 |
|
werkplaats (nr 3) |
1915 |
0 |
156 |
€ 48 |
100% |
€ 48,00 |
€ 7.488,00 |
|
totaal |
364 |
€ 15.648,00 |
|||||
|
gemiddelde huur |
€ 42,99 |
[b-straat 2]
|
omschrijving |
bwjr |
bwlg |
opp |
Basis huur |
diff |
huur per m² |
huurwaarde |
|
opslag |
1938 |
0 |
103 |
€ 38 |
100% |
€ 38,00 |
€ 3.914,00 |
|
totaal |
103 |
€ 3.914,00 |
|||||
|
gemiddelde huur |
€ 38,00 |
[c-straat 3]
|
omschrijving |
bwjr |
bwlg |
opp |
Basis huur |
diff |
huur per m² |
huurwaarde |
|
opslag |
1933 |
0 |
107 |
€ 45 |
100% |
€ 45,00 |
€ 4.815,00 |
|
totaal |
107 |
€ 4.815,00 |
|||||
|
gemiddelde huur |
€ 45,00 |
[d-straat 4]
|
omschrijving |
bwjr |
bwlg |
opp |
Basis huur |
diff |
huur per m² |
huurwaarde |
|
opslag |
1915 |
0 |
100 |
€ 64 |
100% |
€ 64,00 |
€ 6.400,00 |
|
kantoor |
1915 |
0 |
14 |
€ 64 |
200% |
€ 128,00 |
€ 1.792,00 |
|
totaal |
114 |
€ 8.192,00 |
|||||
|
gemiddelde huur |
€ 71,86 |
De kapitalisatiefactor van 9,8 is in het rapport berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode.
Het rapport vermeldt onder het kopje ‘Bijzonderheden’:
“Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem een restverontreiniging bevindt. In het verleden heeft hier een Motorbrandstofverkooppunt gezeten. In 2005 zijn de tanks uitgegraven en verwijderd. Tevens is de grond afgevoerd. De grond onder de funderingen kon niet worden afgegraven en is derhalve niet volledig gesaneerd. Hierin zit dus nog een restverontreiniging. Deze restverontreiniging is niet schadelijk voor mens en dier en behoeft niet gesaneerd te worden. Deze restverontreiniging belemmert het gebruik van onderhavig object als werkplaats en opslag niet. Het gemeentelijk besluit omtrent bodemverontreiniging is bijgevoegd.”
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 april 2015 door [B] . De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 88.000. Het rapport vermeldt de volgende gegevens voor de waarde-opbouw.
|
Werkplaats |
156 m² |
à € 30,00 |
€ 4.680,00 |
€ 42.120,00 |
|
bouwjaar 1915 |
factor 9 |
|||
|
Opslag/Magazijnruimte |
180 m² |
à € 25,00 |
€ 4.500,00 |
€ 40.500,00 |
|
bouwjaar 1915 |
factor 9 |
|||
|
Opslag/Magazijnruimte |
28 m² |
à € 25,00 |
€ 700,00 |
€ 6.300,00 |
|
bouwjaar 1915 |
factor 9 |
|||
|
€ 88.920,00 |
Het rapport vermeldt verder:
“Het object is gelegen op een historisch verdachte locatie inzake milieuverontreiniging. Dit gegeven en de daarmee gemoeide onzekerheid deels is meegenomen in de waardering.”
Met dagtekening 9 december 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen met betrekking tot – onder meer – de onroerende zaak het besluit genomen in te stemmen met het ingediende verslag als bedoeld in artikel 39c, eerste lid, van de Wet bodembescherming (Wbb). In dit besluit is onder meer opgenomen:
“1 Inleiding
Burgemeester en wethouders van Groningen hebben bij besluit met kenmerkt MD 05.46737 van 5 juli 2005 ingestemd met het saneringsplan voor de locatie [a-straat 1] te [Z] . Tussen 13 juli en 22 juli 2005 is op deze locatie een tank- en grondsanering uitgevoerd. Aanvullend heeft korte tijd een grondwateronttrekking plaatsgevonden waarna is overgegaan op een fase van monitoren. Deze laatste fase is nu beëindigd omdat de saneringsdoelstelling is bereikt.
Op grond van artikel 39, eerste lid, van de Wet bodembescherming (Wbb) dient degene die de bodem heeft gesaneerd dan wel een fase van de sanering heeft uitgevoerd, daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk verslag aan burgemeester en wethouders te doen.
Het verslag van de sanering hebben wij op 19 oktober 2009 ontvangen. Op grond van artikel 39c, tweede lid, en 39d, tweede lid van de Wbb behoeft het verslag de instemming van burgemeester en wethouders.
(…)
2 Besluit
Burgemeester en wethouders van Groningen besluiten in te stemmen met het ingediende verslag overeenkomstig artikel 39c, tweede lid, en artikel 39d, tweede lid, van de Wbb.