Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3099, 18/00280
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3099, 18/00280
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 9 april 2019
- Datum publicatie
- 19 april 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:3099
- Zaaknummer
- 18/00280
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
belasting
Locatie Arnhem
nummer 18/00280
uitspraakdatum: 9 april 2019
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 maart 2018, nummer AWB 17/1691, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT; gemeente Zwolle) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting 2017 van de gemeente [Z] opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 13 maart 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door ing. [C] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 24 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een garage (inhoud 45 m³). De perceeloppervlakte bedraagt 379 m2 en de inhoud 360 m3. De onroerende zaak is gelegen in de wijk Schelle.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 306.000.
Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door ing. [C] RT RDMW op 24 november 2017 opgemaakte taxatiematrix overgelegd. Daarin zijn drie zogenoemde referentieobjecten aangedragen, te weten:
De onroerende zaak [a-straat] 22 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 377 m³ en heeft een garage (inhoud 45 m³). De oppervlakte van het perceel bedraagt 264 m². De ligging ervan is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 20 oktober 2016 verkocht voor € 270.000.
De onroerende zaak [b-straat] 15 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een carport. De oppervlakte van het perceel bedraagt 194 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 23 maart 2015 verkocht voor € 225.000.
De onroerende zaak [c-straat] 8 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een berging. De oppervlakte van het perceel bedraagt 323 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 2 december 2015 verkocht voor € 260.000.
De Woz-waarden van de referentieobjecten per waardepeildatum 1 januari 2016 zijn door taxateur [C] bepaald aan de hand van een woningindexcalculator, waarbij is uitgegaan van de zogenoemde transportdatum van de betreffende objecten in plaats van de data waarop de obligatoire koopovereenkomsten met betrekking tot die objecten tot stand zijn gekomen.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in bezwaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt door [D] op 3 mei 2017. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum van € 276.000. Hierbij zijn de volgende referentieobjecten aangevoerd;In deze waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
De onroerende zaak [d-straat] 31 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 360 m³ met een carport en tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 225 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 1 februari 2016 verkocht voor € 230.000.
De onroerende zaak [b-straat] 15 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een carport. De oppervlakte van het perceel bedraagt 194 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 23 maart 2015 verkocht voor € 230.000.
De onroerende zaak [e-straat] 3 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kap- woning met een inhoud van 360 m³ en een garage en een luifel. De oppervlakte van het perceel bedraagt 239 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 31 december 2015 verkocht voor € 276.000.
In beroep en hoger beroep heeft belanghebbende vervolgens gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum € 281.000 bedraagt en heeft daartoe verwezen naar de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [d-straat] 31 te [Z] , [b-straat] 15 te [Z] , [c-straat] 5 en 8 te [Z] en [a-straat] 22 te [Z] .
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 281.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 306.000.