Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3536, 18/00511

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 24 april 2019

Datum publicatie: 3 mei 2019

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:3536

Zaaknummer: 18/00511

Inhoudsindicatie

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak

Belastingkamer

Locatie Arnhem

nummer 18/00511

uitspraakdatum: 24 april 2019

nummer 05/003680

Proces-verbaal mondelinge uitspraak

appellant	: [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
verweerder	: de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
aangevallen beslissing	: uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 26 april 2018, nummer AWB 17/6358
betreft	: WOZ-beschikking over het kalenderjaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) en de daarmee samenhangende aanslag in de onroerende-zaakbelasting
onderzoek ter zitting	: op 11 april 2019 te Arnhem
waarbij verschenen	: [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] , alsmede mw. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] , WOZ-taxateur

gronden:

1. Vaststaat dat de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [E] op 2 november 2016 in vrij opleverbare staat is verkocht voor een bedrag van € 70.000 en dat op 11 november 2016 het daarop betrekking hebbende appartementsrecht is geleverd.

2. Uitgangspunt is dat in een geval waarin een onroerende zaak kort na de peildatum is verkocht er in de regel van moet worden uitgegaan dat de gezochte waarde, dat is - kort samengevat - de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen, overeenkomt met de betaalde koopsom, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (HR 29 november 2000, nr. 35785, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

3. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet de gezochte waarde per 1 januari 2016 weergeeft. Het Hof acht, mede gelet op hetgeen de koper, [B] , ter zitting van het Hof heeft verklaard, aannemelijk dat de koopovereenkomst onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen en dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus is aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak in november 2016 € 70.000 bedroeg.

4. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld - en het Hof acht dit aannemelijk - dat de in haar taxatierapport genoemde waarde van € 73.000 niet alleen betrekking heeft op het onderhavige appartementsrecht maar dat daarin ook een bijdrage van circa € 2.500 in reserve- en onderhoudsfondsen van de vereniging van eigenaars is begrepen, welke bedrag geen deel uitmaakt van de koopprijs (HR 8 september 1993, nr. 29300, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446). Belanghebbende heeft daarom nader geconcludeerd tot een waarde per 1 januari 2016 van € 70.000.

5. Gelet op het feit dat in de op 2 november 2016 overeengekomen koopprijs van € 70.000 een niet daartoe behorend bedrag aan onderhoudsreserve is begrepen (blz. 2 akte van levering) en rekening houdend met de tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum opgetreden waardestijging, is het Hof van oordeel dat een waarde van € 70.000 per 1 januari 2016 niet te laag is.

6. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

Proceskosten en griffierecht:

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 470 voor kosten in de bezwaarfase (2 punten voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 235), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 512) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten voor proceshandelingen x wegingsfactor 1 x € 512), te vermeerderen met € 128,26 voor de kosten van de taxateur, ofwel in totaal op € 2.646,26.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.

beslissing:

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank

- verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,

- vernietigt de uitspraken op bezwaar,

- vermindert de vastgestelde WOZ-waarde tot € 70.000,

- vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig,

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 2.646,26 en

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van in totaal € 172 (€ 46 voor het beroep en € 126 voor het hoger beroep) vergoedt.

Aldus gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.