Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3543, 18/00799
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3543, 18/00799
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 april 2019
- Datum publicatie
- 3 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:3543
- Zaaknummer
- 18/00799
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
belasting
Locatie Arnhem
nummer 18/00799
uitspraakdatum: 24 april 2019
Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2018, nummer UTR 18/62, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU; gemeente Utrecht) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 544.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 734.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – mr. [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] . De onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras. De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m2. De perceeloppervlakte bedraagt 132 m2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 634.000.
Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 544.000, uitgaande van een als ‘voldoende’ gewaardeerde bouwkwaliteit en staat van onderhoud.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [D] op 12 februari 2018 waarin vier zogenoemde referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
De onroerende zaak [a-straat 2] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880, zij het in 2006 gerenoveerde, tussenwoning met dakterras en een gebruiksoppervlakte van 188 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 147 m2. De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 8 april 2015 (transportdatum 6 juli 2015) verkocht voor € 620.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 650.000.
De onroerende zaak [b-straat 3] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras van 25 m2 en met een gebruiksoppervlakte van 175 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 91 m2. De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 28 oktober 2015 (transportdatum 22 april 2016) verkocht voor € 670.000.
De onroerende zaak [a-straat 4] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met dakterras en met een gebruiksoppervlakte van 134 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m2. De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 23 mei 2015 (transportdatum 10 juli 2015) verkocht voor € 520.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 537.000.
De onroerende zaak [a-straat 5] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 138 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 93 m2. De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘matig’. De woning is op 24 november 2016 (transportdatum 17 januari 2017) verkocht voor € 395.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 370.683.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 519.000 en zijn dezelfde referentieobjecten gelegen aan de [a-straat ] gebruikt als de heffingsambtenaar in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix alsmede de volgende referentieobjecten:
De onroerende zaak [a-straat 6] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1910 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 134 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m2. De woning is op 14 december 2014 (transportdatum 30 januari 2015) verkocht voor € 495.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 540.000.
De onroerende zaak [a-straat 7] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 125 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m2. De woning is op 21 februari 2016 (transportdatum 5 april 2016) verkocht voor € 485.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 470.000.
De onroerende zaak [a-straat 8] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1905 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 120 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m2. De woning is op 16 november 2015 (transportdatum 7 januari 2016) verkocht voor € 472.500. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 472.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op primair het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 519.000 en subsidiair op € 527.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 544.000.