Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3543, 18/00799
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3543, 18/00799
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 april 2019
- Datum publicatie
- 3 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:3543
- Zaaknummer
- 18/00799
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
belasting
Locatie Arnhem
nummer 18/00799
uitspraakdatum: 24 april 2019
Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2018, nummer UTR 18/62, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU; gemeente Utrecht) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 544.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 734.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – mr. [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] . De onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras. De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m². De perceeloppervlakte bedraagt 132 m2.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 634.000.
Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 544.000, uitgaande van een als ‘voldoende’ gewaardeerde bouwkwaliteit en staat van onderhoud.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [D] op 12 februari 2018 waarin vier zogenoemde referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
De onroerende zaak [a-straat 2] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880, zij het in 2006 gerenoveerde, tussenwoning met dakterras en een gebruiksoppervlakte van 188 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 147 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 8 april 2015 (transportdatum 6 juli 2015) verkocht voor € 620.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 650.000.
De onroerende zaak [b-straat 3] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras van 25 m² en met een gebruiksoppervlakte van 175 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 91 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 28 oktober 2015 (transportdatum 22 april 2016) verkocht voor € 670.000.
De onroerende zaak [a-straat 4] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met dakterras en met een gebruiksoppervlakte van 134 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 23 mei 2015 (transportdatum 10 juli 2015) verkocht voor € 520.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 537.000.
De onroerende zaak [a-straat 5] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 138 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 93 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘matig’. De woning is op 24 november 2016 (transportdatum 17 januari 2017) verkocht voor € 395.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 370.683.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 519.000 en zijn dezelfde referentieobjecten gelegen aan de [a-straat ] gebruikt als de heffingsambtenaar in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix alsmede de volgende referentieobjecten:
De onroerende zaak [a-straat 6] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1910 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 134 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m². De woning is op 14 december 2014 (transportdatum 30 januari 2015) verkocht voor € 495.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 540.000.
De onroerende zaak [a-straat 7] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 125 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m². De woning is op 21 februari 2016 (transportdatum 5 april 2016) verkocht voor € 485.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 470.000.
De onroerende zaak [a-straat 8] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1905 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 120 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m². De woning is op 16 november 2015 (transportdatum 7 januari 2016) verkocht voor € 472.500. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 472.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op primair het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 519.000 en subsidiair op € 527.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 544.000.