Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4440, 18/01217

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1855 gebouwde villa, een rijksmonument, welke in het jaar 2005 is verbouwd tot een woonzorgcentrum. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 1.775 m2. De kadastrale oppervlakte bedraagt 7.420 m2. De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Hiervan zijn er 13 voor permanent verblijf bestemd en drie voor tijdelijke bewoning. Alle appartementen beschikken over eigen sanitaire voorzieningen.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een door [B] , WOZ-taxateur, op 22 maart 2018 uitgebracht taxatierapport waarin de waarde per de waardepeildatum is bepaald op € 5.135.000. In het rapport is vermeld dat belanghebbende eigenaar is van de onroerende zaak en dat [C] B.V. gebruiker is. Volgens het rapport zijn uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak ‘goed’. De waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, allemaal woonzorgcentra, aan de [b-straat] 31 te [A] (hierna: [b-straat] ), [c-straat] 26 te [D] (hierna: [c-straat] ) en [d-straat] 30 te [E] (hierna: [d-straat] ). Als onderbouwing van de waardering van de onroerende zaak zijn in een matrix de volgende gegevens vermeld:

Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde onderbouwd met een door [F] RT op 24 november 2017 uitgebracht taxatierapport, waarin de waarde per de waardepeildatum is bepaald op € 1.900.000. Volgens dit rapport zijn de bouwaard, materialen en constructie van de onroerende zaak ‘matig’. De bouwkundige staat is ‘matig’ en overeenkomstig de bouwperiode. De onderhoudstoestand en uitstraling van de onroerende zaak zijn ‘uitstekend’. In het rapport is vermeld dat bepaling van de waarde in het economische verkeer heeft plaatsgevonden door toepassing van de vergelijkingsmethode en de huurwaarde kapitalisatiemethode (hierna: hwk-methode). Bij de toepassing van die laatste methode is een aantal omstandigheden in aanmerking genomen:

Volgens het rapport is met deze aspecten rekening gehouden bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor (o.a. verhoging beheers- en onderhoudskosten, inschatting opslag-risico). De berekening op basis van de hwk-methode is vervolgens, aldus het rapport, vergeleken met een berekening op basis van de vergelijkingsmethode, waarin verkooptransacties zijn betrokken van soortgelijke objecten in [A] (met een afwijkende bestemming) en marktinformatie van objecten die wat betreft bestemming wel vergelijkbaar zijn. De conclusie luidt dat de berekening volgens de hwk-methode hoger uitkomt.

In het rapport van belanghebbende is de door vergelijking bepaalde waarde gesteld op € 1.788.000, zijnde 1.431 m2 (verhuurbare vloeroppervlakte = VVO) x € 1.250 per m2. Dit laatste bedrag is bepaald door vergelijking met twee gerealiseerde verkoopprijzen en één vraagprijs (koopsom/vraagprijs gedeeld door VVO). De met toepassing van de hwk-methode bepaalde waarde bedraagt volgens het rapport van belanghebbende € 1.889.109 (afgerond € 1.900.000). De huurwaarde per jaar is bepaald door 1.431 m2 VVO te vermenigvuldigen met huurwaarde van € 175 per m2, wat neerkomt op een huurwaarde van € 250.425. De kapitalisatiefactor is volgens de zogenaamde bottom-up methode berekend. Hierbij zijn de onderhoudskosten en vaste lasten gesteld op 4% respectievelijk 3% van de herbouwwaarde en de beheerskosten en het leegstandsrisico op 4% respectievelijk 20% (12 maanden per 5 jaar) van de bruto-huur, waardoor de netto-huur 69% bedraagt van de bruto-huur. Het basisrendement is gesteld op 0,79%-punt en het opslagrisico op 8,50%-punt. Rekening houdend met een correctie wegens kosten koper van 6% komt de kapitalisatiefactor uit op 7,0. Vervolgens is de waarde bepaald op: € 250.425 huurwaarde x 7,0 kapitalisatiefactor = € 1.754.709. Dit bedrag is verhoogd met € 134.400, zijnde de als extra grond (park) aangemerkte oppervlakte van het perceel van 3.840 m2 x € 35/m2.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 12 december 2018 in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000. De koper heeft de onroerende zaak op diezelfde dag doorverkocht aan een derde voor circa € 4.900.000.