Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4809, 19/00464
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-06-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4809, 19/00464
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 juni 2020
- Datum publicatie
- 3 juli 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:4809
- Zaaknummer
- 19/00464
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Proceskostenvergoeding. Schending motiveringsplicht?
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/00464
uitspraakdatum: 23 juni 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 maart 2019, nummer AWB 18/5330, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Buren (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 22 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 255.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 334,82.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal via een videoverbinding plaatsgevonden op 7 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2018 vastgesteld op € 255.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 aan belanghebbende opgelegd.
Bij fax van 22 maart 2018 heeft belanghebbende hiertegen bezwaar gemaakt. Het bezwaarschrift vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
U heeft de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en de daarmee samenhangende aanslag OZB onjuist opgelegd. Op basis van de bij ons bekende administratieve gegevens kan de WOZ-waarde voor [a-straat] 22 te [Z] niet hoger zijn dan € 191.000,00.
Deze lagere WOZ-waarde is gebaseerd op de door de opdrachtgever aan mij verstrekte gegevens en een quick-scan van de WOZ-waarde door een taxateur. Bij de eerste beoordeling van de vastgestelde waarde is gebleken dat u onvoldoende rekening hebt gehouden met de marktsituatie rond de waardepeildatum. Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen (…).
(…)”
Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag naar belanghebbende gestuurd. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn daarin drie panden ( [b-straat] 48, te [A] , [c-straat] 19 te [Z] en [d-straat] 12 te [A] ) als referentieobject gebruikt.
Bij brief van 28 juni 2018 heeft belanghebbende het bezwaarschrift – voor zover hier van belang – als volgt aangevuld:
“(…)
Twee van de drie referentiepanden zijn, gelet op inhoud, perceeloppervlakte, ligging en bouwtype, een goede vergelijking. Echter de waarden van betreffende referentiepanden zijn beduidend lager dan de waarde van onderhavig object Wij zijn derhalve van mening dat de waarde van onderhavig object te hoog is vastgesteld.
(…)
Een zeer goed vergelijkbaar pand in de directe omgeving van het onderhavige object is verkocht, echter hebt u geen rekening gehouden met deze goede vergelijking in de waardebepaling. Deze transactie is op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs. Deze transactieprijs is een goede indicatie van de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object. U hebt in uw waardebepaling geen rekening gehouden met dit marktcijfer. Ik ben van mening dat, gezien de hoge mate van overeenkomstigheid tussen dit marktcijfer en onderhavig object, het een goede onderbouwing betreft, welke aantoont dat de WOZ waarde te hoog is vastgesteld.
(…)”
Op 12 juli 2018 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Het verslag van de hoorzitting vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
[a-straat] 22 in [Z]
Referenties
De gebruikte referenties worden voor een lager bedrag verkocht.
De beste vergelijking is [b-straat] 46 in [A] .
U noemt 3 nieuwe referenties [e-straat] 6 en 58.
[c-straat] 21 in [Z] is op 03-10-2016 aangekocht voor € 209.500.
Mevrouw [B] vraagt of dit inclusief keuken en badkamer is. U geeft aan dat u dat niet zeker weet, maar gaat ervan uit dat dit als stelpost is meegenomen.
(…)”
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 13 augustus 2018 de beschikking en de aanslag gehandhaafd. De bijlage bij deze uitspraken op bezwaar vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
|
Nr. |
Bezwaar |
Beoordeling |
Gevolgen waarde |
|
1 |
De WOZ-waarde van [a-straat] 22 in [Z] is te hoog en kan niet hoger zijn dan €191.000,00. |
In uw aanvulling heeft u aangegeven dat de WOZ-waarde hooguit € 218.000 is. Ik vind de waarde die u noemt gezien de referenties niet realistisch. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
2 |
Referenties: - twee referenties zijn goed vergelijkbaar, maar hebben een beduidend lagere waarde. |
Op 8 augustus heeft er een inpandige opname plaatsgevonden. Hierbij is gebleken dat het onderhavige object bij nader inzien niet goed vergelijkbaar is met enkele aanvankelijk geselecteerde vergelijkbare objecten. Na vergelijking met de marktgegevens van nieuwe vergelijkbare objecten, kom ik tot de conclusie dat de waarde te niet hoog is vastgesteld. Deze nieuwe referenties zijn: [c-straat] 21, [e-straat] 6 en 58 in [Z] . [c-straat] 19 blijft als referentie gehandhaafd. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
3 |
Er is onvoldoende rekening gehouden met: - de ligging - er is sprake van stankoverlast. |
Met de door u in het bezwaarschrift vermelde overlast is bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden. De marktgegevens van min of meer vergelijkbare panden die als onderbouwing voor de waardevaststelling dienen, hebben dezelfde ligging en stankoverlast. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
4 |
Er is in de directe omgeving een goed vergelijkbare woning verkocht |
Ik heb de door u genoemde referenties toegevoegd. Deze verkochte vergelijkbare woningen geven niet aan dat de WOZ-waarde van [a-straat] 22 te hoog is. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
5 |
U vraagt om de WOZwaarde vast te stellen op €218.000. |
Ik vind de waarde die u noemt gezien de referenties niet realistisch. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
6 |
U vraagt om gehoord te worden. |
De hoorzitting heeft op 12 juli plaatsgevonden. Tijdens de hoorzitting heeft u de volgende punten aangegeven. De gebruikte referenties worden voor een lager bedrag verkocht. Ik vind alleen [c-straat] 19 een goed vergelijkbare woning. Ik heb nog een aantal nieuwe referenties toegevoegd. Deze referenties laten zien dat de WOZ-waarde van [a-straat] 22 niet te hoog is. U vindt dat het object [b-straat] 46 de beste vergelijking is. Deze woning is veel kleiner en was ten tijden van de verkoop in een matige staat. U noemt 3 nieuwe referenties. Ik heb deze ook meegenomen als referentie. Ik vind de WOZwaarde gezien deze referenties niet te hoog vastgesteld. |
Ik handhaaf de WOZ-waarde. |
|
7 |
U vraagt om kostenvergoedin. |
Uw bezwaar Is ongegrond. U heeft geen recht op kostenvergoeding. |
(…)”
Bij brief van 24 september 2018 is belanghebbende hiertegen in beroep gekomen bij de Rechtbank. Het beroepschrift vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
Standpunt belanghebbende:
Met deze uitspraak op bezwaar kan mijn cliënt zich niet verenigen. Hieronder zal ik puntsgewijs toelichten waarom:
1. Naar mijn mening is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. Op basis van de mij nu ter beschikking staande gegevens kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan €218.000,00.
2. Ter onderbouwing van de voorgestane waarde wil ik verwijzen naar onderstaande transacties van goed vergelijkbare panden.
1. [c-straat] 21 is op 2 augustus 2016 verkocht voor € 220.000,00 met een inhoud van 397 m3 en een perceeloppervlak van 115 m2
2. [e-straat] 6 is op 4 april 2016 verkocht voor € 188.000,00 met een inhoud van 360 m3 en een perceeloppervlak van 135 m2
3. [e-straat] 58 is op 24 augustus 2016 verkocht voor € 234.500,00 met een inhoud van 546 m3 en een perceeloppervlak van 210 m2
3. Deze transacties zijn op een normale manier tot stand gekomen tegen marktconforme prijzen. Deze transactieprijzen zijn een goede indicatie van de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object. Verweerder heeft in haar waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktcijfers. Ik ben van mening dat, gezien de hoge mate van overeenkomstigheid tussen deze marktcijfers en onderhavig object, het goede onderbouwingen betreffen, welke aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
(…)”
Vervolgens hebben partijen contact gehad om te onderzoeken of partijen er samen uit konden komen. Partijen zijn naar aanleiding van dit contact niet tot overeenstemming gekomen.
Bij brief van 20 november 2018 heeft de heffingsambtenaar een verweerschrift ingediend met een taxatierapport van 19 november 2018, opgemaakt door [B] , RT, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 260.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vier panden als referentieobject gebruikt. De referentieobjecten betreffen de [c-straat] 19 te [Z] , [b-straat] 48 te [A] , [d-straat] 12 te [A] en de [a-straat] 10 te [A] .
Het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank op 19 februari 2019 vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
Verweerder: Taxatieverslag is niet meegestuurd. De referenties vermelden we normaal gesproken in de uitspraak op bezwaar. Dat is nu niet gebeurd. Eiser had kunnen bellen, dan hadden we deze informatie aan hem toegestuurd.
Eiser: Er is geen taxatieverslag van de objecten die gebruikt zijn in de bezwaarfase. In de bezwaarfase zijn nieuwe vergelijkingsobjecten opgevoerd. Van die objecten die gebruikt zijn in de bezwaarfase is geen onderbouwing.
Rechter: U bent dus van mening dat u genoodzaakt was om in beroep te gaan.
Verweerder: Er is wel contact gemaakt, toen zij beroep hadden aangetekend. Op dat moment hadden zij kunnen vragen naar de stukken.
Rechter: In de beroepsfase?
Verweerder: Ja, toen was er al beroep aangetekend. Een van mijn collega heeft contact gehad. [e-straat] nummer 6 is een eenvoudige woning. Met betrekking tot [c-straat] 21 is geen marktinformatie te vinden. Het verkoopcijfer [a-straat] 22 is veel eerder gerealiseerd dat de datum van transport. In 2014 is de vraagprijs bepaald. Die prijs hoort bij 2014.
(…)
Eiser: Ik denk dat u daar gelijk in heeft. De waarde klopt. Alleen mijn formele grond blijft in stand. Mijn eerste stelling omtrent de waarde van de woning trek ik in.
(…)”
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De rechtbank heeft daarbij als volgt overwogen:
“(…)
11. Gesteld noch gebleken is dat eiser verweerder naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar heeft verzocht om een taxatieverslag. Eiser had derhalve op eenvoudige wijze de voor hem noodzakelijke informatie kunnen verkrijgen. Het is de keus van eiser geweest om een beroepschrift in te dienen en het op een procedure aan te laten komen, terwijl dat wellicht niet nodig was geweest. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten. Wel zal de rechtbank verweerder gelasten eiser het griffierecht te vergoeden. Immers, hangende het verzoek om het taxatieverslag na de uitspraak op bezwaar had het voor de hand gelegen dat eiser pro forma beroep zou hebben ingesteld om zijn rechten veilig te stellen.
(…)”
3 Geschil
In geschil is of de motiveringsplicht is geschonden.