Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7363, 19/01635 en 19/01636
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7363, 19/01635 en 19/01636
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 september 2020
- Datum publicatie
- 25 september 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:7363
- Zaaknummer
- 19/01635 en 19/01636
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Objectafbakening woning en garagebox. Woning en garagebox horen niet bij elkaar en vormen geen samenstel in de zin van artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ. Voor de garagebox is terecht het OZB-tarief voor niet-woningen toegepast. De waarde van de garagebox is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 19/01635 en 19/01636
uitspraakdatum: 15 september 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 september 2019, nummers UTR 18/408 en UTR 18/3192, ECLI:NL:RBMNE:2019:4412, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 17 (hierna: de woning) en [b-straat] 32-2 (hierna: de garagebox) te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 214.000 respectievelijk € 35.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag gemeentelijke belastingen 2017 vastgesteld op € 1.088 (hierna: de aanslag).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 205.000, de eerder vastgestelde waarde van de garagebox gehandhaafd en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 1.071.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldverbinding plaatsgevonden op 14 augustus 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning en van de garagebox. Beide objecten zijn gelegen in [Z] en bij belanghebbende in gebruik. De garagebox betreft een multifunctionele ruimte uit 2007, die onderdeel is van een groter complex in meerdere bouwlagen (‘ [A] ’), gelegen op bedrijventerrein [B] . De garagebox wordt gebruikt als opslagruimte. De garagebox heeft een oppervlakte van 41 m2.
Voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garagebox heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag en een op 13 september 2018 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur [C] RT. In het taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer van de garagebox per de waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 35.000. Deze waarde is in het taxatierapport bepaald aan de hand van de volgende huurwaarde- en verkoopgegevens van vergelijkbare objecten:
|
Object |
Bouwj. |
Opp. |
Verd. |
Huurw./ m2 |
Huurw. per onderd. per jaar |
Kap. factor |
Waarde per ond. |
|
[c-straat] 9L |
2002 |
55 m2 |
0 |
€ 75 |
€ 4.125 |
10 |
€ 41.250 |
|
2002 |
55 m2 |
1 |
€ 70 |
€ 3.850 |
10 |
€ 38.500 |
|
|
WEV (afg.) |
€ 79.000 |
||||||
|
verkocht op 9 februari 2016 voor € 79.000 |
|||||||
|
[b-straat] 32-29 |
2007 |
32 m2 |
0 |
€ 110 |
€ 3.520 |
11,5 |
€ 40.480 |
|
WEV (afg.) |
€ 40.000 |
||||||
|
verkocht op 20 augustus 2015 voor € 40.000 |
|||||||
|
[b-straat] 32-52 |
2007 |
32 m2 |
1 |
€ 110 |
€ 3.520 |
11,5 |
€ 40.480 |
|
WEV (afg.) |
€ 40.000 |
||||||
|
verkocht op 4 februari 2016 voor € 38.000 |
|||||||
|
[b-straat] 32-58 |
2007 |
32 m2 |
1 |
€ 110 |
€ 3.520 |
11,5 |
€ 40.480 |
|
WEV (afg.) |
€ 40.000 |
||||||
|
verkocht op 22 april 2016 voor € 43.000 |
|||||||
|
[d-straat] 98L |
2007 |
102 m2 |
0 |
€ 75 |
€ 7.650 |
11 |
€ 84.150 |
|
2007 |
102 m2 |
1 |
€ 85 |
€ 8.670 |
11 |
€ 95.370 |
|
|
WEV (afg). |
€ 179.000 |
||||||
|
verkocht op 31 maart 2017 voor € 180.000 |
|||||||
|
[e-straat] 13 |
2007 |
90 m2 |
0 |
€ 85 |
€ 7.650 |
11 |
€ 84.150 |
|
2007 |
90 m2 |
1 |
€ 90 |
€ 8.100 |
11 |
€ 89.100 |
|
|
WEV (afg.) |
€ 173.000 |
||||||
|
verkocht op 25 augustus 2016 voor € 175.000 |
|||||||
|
[f-straat] 65 |
2009 |
75m2 |
0 |
€ 80 |
€ 6.000 |
10,7 |
€ 64.200 |
|
2009 |
75m2 |
1 |
€ 70 |
€ 5.250 |
10,7 |
€ 56.175 |
|
|
WEV (afg.) |
€ 120.000 |
||||||
|
verkocht op 29 december 2016 voor € 120.000 |
De waarde van de garagebox is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
|
Object |
Bouwj. |
Opp. |
Huurw./ m2 |
Huurw. per onderd. per jaar |
Kap. factor |
Waarde per ond. |
|
[b-straat] 32-2 |
2007 |
41 m2 |
€ 82 |
€ 3.362 |
10,5 |
€ 35.301 |
|
WEV (afg.) |
€ 35.000 |
Van de garagebox zijn geen gerealiseerde huuropbrengsten en verkoopprijzen beschikbaar.
Voor het jaar 2017 heeft de heffingsambtenaar de woning en de garagebox als afzonderlijke objecten voor de WOZ aangemerkt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de garagebox voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 belast tegen het niet-woningtarief.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
1. Is de objectafbakening correct?
2. Is de garagebox terecht belast tegen het OZB-tarief voor niet-woningen?
3. Is de waarde van de garagebox door de heffingsambtenaar niet te hoog vastgesteld?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil dan wel € 22.000, evenredige vermindering van de aanslag, veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten voor de bezwaar- en de (hoger)beroepsprocedure alsmede de betaalde griffierechten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.