Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7952, 19/01132
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7952, 19/01132
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 29 september 2020
- Datum publicatie
- 9 oktober 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:7952
- Zaaknummer
- 19/01132
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer: 19/01132
uitspraakdatum: 29 september 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 juli 2019, nummer UTR 18/3759, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 446.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld naar een heffingsmaatstaf van € 446.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft met behulp van digitale communicatiemiddelen plaatsgevonden op 11 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1957 met praktijkruimte en carport.
De woning heeft een inhoud van 678 m³ en is gelegen op een perceel van 430 m².
De heffingsambtenaar heeft in beroep een ‘Waardematrix’ overgelegd (hierna: het rapport), opgesteld op 24 november 2018 door [A] , WOZ taxateur (hierna: [A] ).
Uit het rapport volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 446.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van vier rond de waardepeildatum verkochte woningen in de beoordeling betrokken:
- -
-
[b-straat] 31, verkocht op 21 november 2016 voor € 407.650;
- -
-
[b-straat] 29, verkocht op 15 september 2017 voor € 547.500;
- -
-
[c-straat] 3, verkocht op 27 februari 2017 voor € 525.000 en
- -
-
[d-straat] 1, verkocht op 18 april 2017 voor € 402.500,
alle gelegen in [Z] .
Het rapport bevat beeldmateriaal van de woning en de hiervoor genoemde objecten (hierna: de referentieobjecten). Verder zijn diverse gegevens – oppervlakte, inhoud, bijgebouwen en de zogenoemde KOUDV-factoren – van de woning en de referentieobjecten in een matrix vermeld.
Ten aanzien van de waarde die aan de respectievelijke percelen grond is toegekend bevat de matrix de volgende gegevens:
- woning, oppervlakte 430 m², waarde per m² € 430;
- -
-
[b-straat] 31, oppervlakte 522 m², waarde per m² € 375;
- -
-
[b-straat] 29, oppervlakte 1000 m², waarde per m² € 235;
- -
-
[c-straat] 3, oppervlakte 1202 m², waarde per m² € 225;
- -
-
[d-straat] 1, oppervlakte 334 m², waarde per m² € 425.
De kwalificatie van de ligging van de woning en van het referentieobject [c-straat] 3 is aangeduid met 3 (gemiddelde ligging), de ligging van de overige referentieobjecten heeft de kwalificatie 2 (matige ligging).
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [B] op 21 januari 2019 na een inpandige opname. In dit taxatierapport wordt de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 380.000. Ten aanzien van de onderhoudstoestand is in het taxatierapport vermeld dat die ‘op het oog matig is te noemen’, dat de keuken, badkamer en het sanitair in eenvoudige/matige staat zijn en dat de keuken dateert uit 1997. Ook de tuin en carport zijn in matige staat vanwege het achterstallige onderhoud.
Verder bevat de woning veel kleine ruimtes en zorgt het schuine dak voor verschillende ondoelmatige ruimtes. Het schilderwerk zowel binnen als buiten is in slechte staat.
Bij een eventuele verkoop is een investering nodig tot modernisering. Voor de ligging is een kwalificatie 2, matig, gegeven met als toelichting dat de woning is gelegen aan een drukke weg met veel bestemmingsverkeer en dichtbij een school en sporthal waardoor geluidsoverlast en verkeershinder wordt ervaren.
Als vergelijkingsobjecten worden aangevoerd:
[b-straat] 31, verkocht op 18 november 2016 voor € 407.650, 558 m³ en 522 m²;
[e-straat] 39, verkocht op 14 februari 2017 voor € 349.000, 650 m³ en 840 m²;
[f-straat] 7, verkocht op 02 maart 2018 voor € 415.000, 541 m³ en 325 m².
Het taxatierapport is verder voorzien van (lucht)foto’s van de woning.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 380.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.