Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8238, 19/01088 en 19/01089
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8238, 19/01088 en 19/01089
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 oktober 2020
- Datum publicatie
- 23 oktober 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:8238
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2019:2815, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 19/01088 en 19/01089
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling locaties voor kinderopvang.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 19/01088 en 19/01089
uitspraakdatum: 13 oktober 2020
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 juni 2019, nummers UTR 17/1245 en UTR 17/1246, ECLI:NL:RBMNE:2019:2815, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 111 en [b-straat] 3 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2016 vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de in 1.1 bedoelde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 11 september 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende biedt kinderopvang aan op diverse locaties, onder andere aan de [a-straat] 111 en [b-straat] 3 in [Z] (hierna samen: de onroerende zaken). Belanghebbende is in 2016 huurder van de onroerende zaken.
De onroerende zaak [a-straat] 111 is gelegen op een perceel waaraan een oppervlakte van 770 m2 wordt toegekend. Het gebouw is gebouwd in 2001 en heeft een gebruiksoppervlakte van 508 m2.
De onroerende zaak [b-straat] 3 is gelegen op een perceel waaraan een oppervlakte van 2.080 m2 wordt toegekend. Het gebouw is een noodgebouw uit 2003 en heeft een gebruiksoppervlakte van 769 m2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld (hierna: de WOZ-waarde). De WOZ-waarde van [a-straat] 111 is daarbij vastgesteld op € 658.000 en de WOZ-waarde van [b-straat] 3 op € 875.000. Tegelijk heeft de heffingsambtenaar voor de onroerende zaken de aanslagen OZB 2016 vastgesteld. Die aanslagen betreffen uitsluitend het gebruik van de onroerende zaken.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ‑waarden en de aanslagen gehandhaafd.
Tot de gedingstukken behoort voor elk van de onroerende zaken een door de heffingsambtenaar in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 17 juli 2017 is opgesteld door [A] , Woz-taxateur te [B] (hierna: [A] ). In beide taxatierapporten zijn kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs1 opgenomen.
[a-straat] 111
In het taxatierapport betreffende [a-straat] 111 is vermeld dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O126PL12, met omschrijving “Periode > 2000, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking”. De waarde van [a-straat] 111 is in het taxatierapport vervolgens als volgt bepaald:
|
€ |
€ |
€ |
||
|
Initiële waarde ruwbouw |
508 m2 * € 605 |
307.340 |
307.340 |
|
|
Restwaarde ruwbouw |
€ 307.340 * 27% |
82.982 |
- |
|
|
Afschrijvingspotentieel ruwbouw |
224.358 |
|||
|
Jaarlijkse afschrijving ruwbouw |
€ 224.358 / 47 jaar |
4.774 |
||
|
Afschrijving na 14 jaar |
14 jaar * € 4.774 |
66.830 |
66.830 |
|
|
Waarde ruwbouw |
240.510 |
240.510 |
||
|
Initiële waarde afbouw |
508 m2 * € 363 |
184.404 |
184.404 |
|
|
Restwaarde afbouw |
€ 184.404 * 22% |
40.569 |
- |
|
|
Afschrijvingspotentieel afbouw |
143.835 |
|||
|
Jaarlijkse afschrijving afbouw |
€ 143.835 / 27 jaar |
5.327 |
||
|
Afschrijving na 14 jaar |
14 jaar * € 5.327 |
74.581 |
74.581 |
|
|
Waarde afbouw |
109.823 |
109.823 |
||
|
Initiële waarde installaties |
508 m2 * € 242 |
122.936 |
122.936 |
|
|
Restwaarde installaties |
€ 122.936 * 17% |
20.899 |
- |
|
|
Afschrijvingspotentieel installaties |
102.037 |
|||
|
Jaarlijkse afschrijving installaties |
€ 102.037 / 17+2 jaar |
5.370 |
||
|
Afschrijving na 14 jaar |
14 jaar * € 5.370 |
75.185 |
75.185 |
|
|
Waarde installaties |
47.751 |
47.751 |
||
|
Grondwaarde |
2.080 m2 * € 189,94 |
146.254 |
146.254 |
|
|
Waarde exclusief omzetbelasting |
544.337 |
|||
|
Waarde inclusief omzetbelasting |
21% |
658.648 |
[b-straat] 3
In het taxatierapport betreffende [b-straat] 3 is vermeld dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O000PL62, met omschrijving “Bouwjaar niet van belang, plat dak, plaatmateriaal, gemiddelde afwerking”. De waarde van [b-straat] 3 is in het taxatierapport vervolgens als volgt bepaald:
|
€ |
€ |
||
|
Initiële waarde gebouw |
769 m2 * € 780 |
599.820 |
599.820 |
|
Restwaarde gebouw |
€ 599.820 * 17% |
101.969 |
- |
|
Afschrijvingspotentieel gebouw |
497.951 |
||
|
Jaarlijkse afschrijving gebouw |
€ 497.951 / 22 jaar |
22.630 |
|
|
Afschrijving na 12 jaar |
12 jaar * € 22.630 |
271.555 |
271.555 |
|
Waarde gebouw |
328.265 |
||
|
Grondwaarde |
2.080 m2 * € 189,94 |
395.075 |
|
|
Waarde exclusief omzetbelasting |
723.340 |
||
|
Waarde inclusief omzetbelasting |
21% |
875.242 |
Tot de gedingstukken behoort voor elk van de onroerende zaken een door belanghebbende in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 25 januari 2019 is opgesteld door [C] , te [D] (hierna: [C] ). In hoger beroep heeft belanghebbende betreffende [b-straat] 3 een herzien taxatierapport overgelegd, dat op 29 juli 2019 is opgesteld door [C] .
In het taxatierapport betreffende [a-straat] 111 is de WOZ-waarde getaxeerd op € 507.000. [C] is er daarbij van uitgegaan dat, ten opzichte van de waardering van [A] (i) een correctiefactor van 0,953 wegens afwijking ten opzichte van de standaardgrootte moet worden toegepast, (ii) een correctie van 15% wegens economische veroudering als onderdeel van de functionele veroudering moet worden toegepast en (iii) de restwaarde nihil is (voor zowel de ruwbouw, de afbouw als de installaties). Bij de onderbouwing van de correctiefactor van 0,953 (i) is het volgende vermeld:
“Hierbij verwijs ik naar de taxatiewijzer algemeen pagina 52: “De taxateur kan ook om andere redenen tot de conclusie komen dat de werkwijze waarbij de berekening van de correctie grootte gebeurt door alle WOZ-deelobjecten met eenzelfde archetypecodering te clusteren, niet tot een reële taxatie leidt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn, wanneer een WOZ-object in zijn geheel bestaat uit een klein deel van een gebouw. De (kleine) oppervlakte van dit WOZ-object zou dan wellicht leiden tot een significante correctie grootte, terwijl in feite de omvang van het gehele gebouw geen aanleiding geeft tot een dergelijke correctie.””.
In het herzien taxatierapport betreffende [b-straat] 3 is de WOZ-waarde getaxeerd op € 692.000. [C] is er daarbij van uitgegaan dat, ten opzichte van de waardering van [A] , (i) een correctiefactor van 0,764 wegens afwijking van de standaardgrootte moet worden toegepast, (ii) een correctie van 15% wegens economische veroudering als onderdeel van de functionele veroudering moet worden toegepast en (iii) de restwaarde nihil is (voor zowel de ruwbouw, de afbouw als de installaties).
3 Geschil
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2015. Meer in het bijzonder is ten aanzien van beide onroerende zaken in geschil:
-
of de heffingsambtenaar ten onrechte geen correctie grootte in aanmerking heeft genomen;
-
of de heffingsambtenaar de restwaarden te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende staat een WOZ-waarde voor [a-straat] voor van € 507.000 en voor [b-straat] 3 van € 692.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Ter zitting heeft belanghebbende de grief dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de correctie economische veroudering, ingetrokken. De grondwaarde van de onroerende zaken is niet in geschil.