Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9912, 19/01445
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9912, 19/01445
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 november 2020
- Datum publicatie
- 4 december 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:9912
- Zaaknummer
- 19/01445
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 19/01445
uitspraakdatum: 24 november 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 oktober 2019, nummer UTR 18/5038, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat ] 135 A(G) te [Z] (hierna: het object) voor het jaar 2018 en naar de waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 331.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van het object en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft op 6 november 2020 op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden. Aan de mondelinge behandeling van het beroep hebben deelgenomen mr. [A] namens belanghebbende alsmede namens de heffingsambtenaar [B] en [C] , WOZ-taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een voormalige winkel met bovenwoning en een werkplaats.
Het bouwjaar van het object is 1906. Het object is in de omschrijving van de karakteristieken aangeduid als een op een hoek gelegen eindwoning. In 2014 is het object door belanghebbende gerenoveerd en inwendig verbouwd tot studentenwoning. Het object heeft een inhoud van 572 m³ en is gelegen op een perceel van 310 m².
3 Geschil, standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is, naar de gemachtigde bij de mondelinge behandeling uitdrukkelijk heeft verklaard, enkel nog in geschil of de waarde van het object op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij heeft in algemene zin aangevoerd dat sprake is van een geheel uitgewoonde studentenwoning en van verkeers- en geluidshinder. Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten niet als vergelijkingen kunnen dienen omdat dat woningen zijn terwijl het hier gaat om een tot studentenhuis verbouwde winkel/werkplaats met bovenwoning.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde op de juiste wijze is vastgesteld, rekening houdend met alle van belang zijnde feiten en omstandigheden. Uit de door hem in het verweerschrift opgenomen tabel met vergelijkingsgegevens van vier vergelijkingsobjecten blijkt dat de gehanteerde waarden in een juiste verhouding tot elkaar staan. Wat uiterlijk en uitstraling betreft kan het object nog steeds als woning worden gewaardeerd. De inwendige staat van het object kon niet worden beoordeeld omdat belanghebbende toegang tot het pand weigert.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 319.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4 Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige, tot studentenwoning dienende, onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2017.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht. Daartoe kan behoren een door een belanghebbende overgelegd taxatierapport of matrix waarin de waarde is berekend. Belanghebbende heeft een dergelijke benadering van de waarde die de door haar verdedigde waarde onderbouwt echter niet overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 26 maart 2019, opgemaakt door [C] , WOZ-taxateur (hierna: [C] ). In dat rapport is de waarde van het object getaxeerd op € 331.000. [C] heeft gebruik gemaakt van de gegevens met betrekking tot de volgende objecten die volgens hem als vergelijkingsobjecten kunnen dienen:
- -
-
[b-straat] 174 te [Z] , een hoekwoning met een inhoud van 364 m³ met een aanbouw van 61 m³ en een berging, gelegen op een kavel van 230 m². Het bouwjaar is 1922. Deze woning is verkocht op 8 september 2016 voor € 358.100. In de vergelijking is de woning opgenomen voor een gemiddelde kuubprijs van € 750.
- -
-
[b-straat] 58 te [Z] , een hoekwoning met een inhoud van 436 m³ met een aanbouw van 136 m³ en een garage, gelegen op een kavel van 123 m². Het bouwjaar is 1915. Deze woning is verkocht op 7 januari 2017 voor € 408.000. In de vergelijking is de woning opgenomen voor een gemiddelde kuubprijs van € 660.
- -
-
[b-straat] 180 te [Z] , een hoekwoning met een inhoud van 364 m³ en een berging, gelegen op een kavel van 190 m². Het bouwjaar is 1922. Deze woning is verkocht op 24 november 2016 voor € 375.100. In de vergelijking is de woning opgenomen voor een gemiddelde kuubprijs van € 808.
- -
-
[a-straat ] 236 te [Z] , een tussenwoning met een inhoud van 312 m³ met een berging, gelegen op een kavel van 173 m². Het bouwjaar is 1935. Deze woning is verkocht op 14 november 2016 voor € 327.500. In de vergelijking is de woning opgenomen voor een gemiddelde kuubprijs van € 799.
Op de kritiek van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar – onder meer – ingebracht dat nog steeds sprake is van een woning en dat uit niets blijkt dat de woning geheel is uitgewoond. De WOZ-taxateur is de mogelijkheid onthouden een en ander in ogenschouw te nemen. Daarom moet worden uitgegaan van een normale onderhoudssituatie. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn wat uitstraling en ligging betreft zeer goed vergelijkbaar.
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten, gelet op de opgenomen objectkenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Voorts acht het Hof aannemelijk dat in het taxatierapport van [C] voldoende en op de juiste wijze rekening is gehouden met de liggingsaspecten en met de verschillen in de objectkenmerken. Door in de matrix voor het onderhavige object uit te gaan van een gemiddelde kuubprijs van € 395 is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het object door studenten wordt bewoond en dat de indeling daaraan is aangepast.
Hetgeen belanghebbende tegen de stellingname van de heffingsambtenaar verder heeft ingebracht is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om aan het vorenstaande af te kunnen doen.
Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.