Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-11-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10907, 21/00272
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-11-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10907, 21/00272
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 november 2021
- Datum publicatie
- 3 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:10907
- Zaaknummer
- 21/00272
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 21/00272
uitspraakdatum: 23 november 2021
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Veendam (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 januari 2021, nummer LEE 19/2964, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 142 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak of de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 99.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2019 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 74.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 49.000. Tevens heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in vergoeding van de proceskosten en hem gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft verweer gevoerd.
De heffingsambtenaar heeft, op verzoek van het Hof, op 13 oktober 2021 stukken ingestuurd. Een afschrift van deze stukken is door het Hof naar belanghebbende gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021. Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Hij is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep bij aangetekende brief van 6 september 2021 verzonden naar het adres [adres1] 142 te [woonplaats] . Blijkens informatie van PostNL is de uitnodiging op 7 september 201 op dat adres aangeboden en is daarbij voor de ontvangst getekend. De zending is door belanghebbende op 13 september 2021 aan het Hof geretourneerd. Op de retour gestuurde envelop is onder andere in handgeschreven letters gezet ‘No consent. No contrct’. Op 13 september 2021 is per gewone post de uitnodiging aan belanghebbende verzonden. Deze uitnodiging is op 20 september 2021 door belanghebbende aan het Hof geretourneerd. Op de envelop is ditmaal in handgeschreven letters ‘No consent. No contract’ geplaatst.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De onroerende zaak is een in 1912 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een overkapping van 30 m2 en een vrijstaande stenen garage van 45 m2. De inhoud van de woning is circa 425 m³ en de kaveloppervlakte is 330 m². De woning is in het begin van de jaren 60 ingrijpend verbouwd. Die verbouwing betrof onder andere de voorgevel. In 2012 is de woning voorzien van een aanbouw.
Aan de overzijde van de woning ligt een winkelcentrum met een parkeerterrein. De in- en uitrit van het parkeerterrein liggen tegenover de woning van belanghebbende. Het verkeer draait voor de woning.
Tot de door de heffingsambtenaar op 13 oktober 2021 overgelegde gedingstukken behoren het inspectieverslag van [naam1] B.V. van 19 oktober 2016, het rapport van contra-expertise mijnbouwschade (second opinion) van [naam2] B.V. (hierna: [naam2] ) van 22 februari 2019 en de daarbij behorende hertstelkostencalculatie (met daarin een herstelbedrag van € 27.504,48 en een totaal schadebedrag van € 29.164,48) en twee brieven van het [naam3] van 17 juli 2017 en van 11 september 2017. De tot de voornoemde stukken behoren vele foto’s, die laten zien dat in de woning en in de garage sprake is van scheurvorming, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant van de opstallen. Of de scheurvorming ontstaan is door mijnbouwactiviteit of door een slechte fundering is niet duidelijk. Voormelde stukken heeft de heffingsambtenaar na de zitting van de Rechtbank gekregen van belanghebbende.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar bij de Rechtbank een taxatierapport van 27 november 2019 en een taxatiematrix van latere datum van taxateur [de taxateur] (hierna: [de taxateur] ) overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar toestandsdatum 1 januari 2018 getaxeerd is op (afgerond) € 100.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende woningen ten grondslag gelegd, alle te [woonplaats] gelegen:
1. [adres1] 111, twee-onder-een-kapwoning, perceel 367 m², inhoud hoofdgebouw 660 m³, bouwjaar 1912, met twee garages van 30 m2 en 50 m2, op 14 februari 2017 verkocht voor € 167.500;
2. [adres1] 138, twee-onder-een-kapwoning, perceel 355 m², inhoud hoofdgebouw 275 m³, bouwjaar 1927, met een dakkapel, met een vraagprijs van € 105.000, verkocht onder voorbehoud, maar ten tijde van het opmaken van het rapport nog niet overgedragen;
3. [adres2] 15, twee-onder-een-kapwoning, perceel 302 m², inhoud hoofdgebouw 256 m³, bouwjaar 1892, met een dakkapel en een berging, op 12 juli 2017 verkocht voor € 81.000;
4. [adres3] 104, twee-onder-een-kapwoning, perceel 204 m², inhoud hoofdgebouw 220 m³, bouwjaar 1965, met een aangebouwde stenen garage, op 18 januari 2018 verkocht voor € 105.000;
5. [adres1] 274 -276, vrijstaande woning, perceel 707 m2, inhoud hoofdgebouw 1.146 m3, bouwjaar 1900, met berging, op 10 oktober 2018 verkocht voor € 73.500;
6. [adres4] 27, vrijstaande woning, perceel 1.230 m2, inhoud hoofdgebouw 283 m3, op 8 november 2018 verkocht voor € 67.500.
De woningen onder punt 5 en 6 waren ten tijde van de verkoop in een zodanige slechte staat dat in de in de verkoopinformatie van de woningen gesproken wordt van een bouwval. De verkoopprijzen van deze woningen zijn niet meegenomen bij de berekening van de prijzen per m3. De referentiewoning onder punt 6 is evenmin opgenomen in de matrix.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor uitstekend, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht.
|
kwaliteit |
onderhoud |
Uitstraling |
voorzieningen |
doelmatigheid |
prijs per m3 hoofdgebouw |
|
|
[adres1] 142 |
3 |
2 |
3 |
3 |
3 |
€ 130 |
|
[adres1] 111 |
4 |
4 |
3 |
4 |
3 |
€ 174 |
|
[adres1] 138 |
4 |
4 |
3 |
4 |
3 |
€ 172 |
|
[adres2] 15 |
4 |
4 |
3 |
4 |
3 |
€ 152 |
|
[adres3] 104 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
€ 335 |
|
[adres1] 274-276 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
€ 17 |
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2018, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, niet te hoog heeft vastgesteld.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigd. Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, geen incidenteel appel ingesteld.