Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2961, 20/00338

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dit brengt mee dat grieven omtrent de procentuele stijging van de vastgestelde waarde in vergelijking met voorgaande jaren dan wel met deze of met andere gemeenten niet kunnen leiden tot een gegrond beroep.

De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd door te wijzen op het eigen verkoopcijfer, rekening houdend met de waardeverandering sinds 27 december 2016 tot 1 januari 2018. Verder heeft de heffingsambtenaar gewezen op het (geautomatiseerd gegenereerde) Taxatieverslag Woning (hierna: het taxatieverslag). In het taxatieverslag zijn de verkopen opgenomen van [b-straat] 66, [a-straat] 53 en [c-straat] 22, alle te [Z] .

Het Hof is van oordeel dat het eigen verkoopcijfer reeds een waarde van € 440.000 aannemelijk maakt. Bij een verkoopprijs van € 434.000 per 27 december 2016 bedraagt de waardevermeerdering tot de waardepeildatum minder dan 1,4%. Het Hof acht een dergelijke stijging in ruim een jaar, gelet op algemene marktgegevens in deze periode, zonder meer aannemelijk. Het Hof ziet geen reden het eigen aankoopcijfer bij te stellen in verband met het feit dat belanghebbende de verkopers, de familie [A] , aansprakelijk heeft gesteld vanwege vermeende verborgen gebreken. Het Hof stelt daarbij voorop dat de bewijslast voor de stelling dat een tussen derden overeengekomen aankoopprijs geen goede weergave vormt van de waarde in het economische verkeer op dat moment, ligt bij diegene die deze stelling inneemt, te weten belanghebbende. Zoals hieronder zal worden gemotiveerd acht het Hof een verborgen gebrek met betrekking tot het tuinhuis niet aannemelijk, zodat geen reden bestaat het aankoopbedrag met het door belanghebbende in dit verband geclaimde bedrag van € 3.460 te verminderen. Het geclaimde bedrag met betrekking tot het schilderwerk dakkapel bedraagt € 4.500. Dit bedrag is niet onderbouwd. Ten overvloede overweegt het Hof dat, zelfs indien het gehele bedrag van € 7.960 in mindering dient te worden gebracht op de aankoopprijs, dit het Hof niet tot een ander oordeel brengt. In dat geval resteert een waardestijging van minder dan 3,3% in de periode van 27 december 2016 tot 1 januari 2018. Ook deze waardestijging acht het Hof aannemelijk.

De video-opname van het tuinhuis dateert van na de sneeuwperiode in februari 2021 en geeft derhalve de situatie weer van ruim 3 jaar na de waardepeil- en toestandsdatum. Hetgeen op deze opnamen is te zien maakt het naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat het tuinhuis aan enig onderhoud toe is, doch niet dat de waarde lager is dan de € 1.500 waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, laat staan dat de waarde negatief zou zijn.

De eventuele waardevermindering als gevolg van de verkeershinder en de hinder van de afvalcontainer in de nabijheid van de onroerende zaak, zijn verdisconteerd in het eigen aankoopcijfer, nu deze feiten bekend waren bij de aankoop.

Het Hof heeft niet geconstateerd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen, zoals neergelegd in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Het feit dat het verslag van de hoorzitting is meegezonden met de uitspraak op bezwaar en niet voordien aan belanghebbende is gezonden, kan hem niet baten, nu geen rechtsregel de heffingsambtenaar verplicht dit te doen.