Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4155, 19/01429 t/m 19/01434
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-04-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4155, 19/01429 t/m 19/01434
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 april 2021
- Datum publicatie
- 7 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:4155
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:749
- Zaaknummer
- 19/01429 t/m 19/01434
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woningen.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 19/01429 tot en met 19/01434
uitspraakdatum: 28 april 2021
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 oktober 2019, zaaknummers UTR 18/620. UTR 18/622, UTR 18/624, UTR 18/626, UTR 19/737 en UTR 19/759, ECLI:NL:RBMNE:2019:5813, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 29 februari 2016 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2016 naar de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2016 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 december 2017 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ bij beschikking van 28 februari 2017 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2017 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 december 2017 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet WOZ bij beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de woningen aan de [a-straat 1 en 2] voor het belastingjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 235.000 respectievelijk € 228.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 25 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar de waardebeschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen de hiervoor vermelde uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gesplitst in zes zaken (voor elke woning een aparte zaak per belastingjaar), driemaal griffierecht geheven en de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woningen gelegen aan de [a-straat 1 en 2] te [Z] (hierna: de woningen).
De woningen zijn in het jaar 1904 gebouwd. Het betreft tussenwoningen met een bruto vloeroppervlakte van respectievelijk 165 en 160 m² en een perceelsoppervlakte van respectievelijk 106 en 108 m². De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de beide woningen zijn zeer matig.
Op de percelen van de woningen heeft in het jaar 1992/1993 bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat sprake is van mobiele bodem- en grondwaterverontreiniging met onder meer benzeen, xyleen en minerale oliën, veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand (garagebedrijf) [a-straat 3 en 4] en het morsen van brandstof bij het (voormalige) pompstation van dat garagebedrijf.
In het jaar 2003 is de actieve bodem- en grondwatersanering van het perceel beëindigd. Ter bestrijding van restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. De zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.
Bij bodemmonsters genomen op het naastgelegen perceel [a-straat 3 en 4] op 21 september 2007 zijn in het grondwater sterk verhoogde gehaltes van vluchtige aromaten en minerale oliën aangetroffen.
Met dagtekening 22 november 2010 heeft [A] Adviesbureau in opdracht van de gemeente Utrecht een rapport Aanvullend bodemonderzoek opgesteld met betrekking tot het buurperceel [a-straat 3 en 4] . Het doel van het aanvullende onderzoek is het verifiëren van de situatie na afloop van de bodemsanering. Op basis van het aanvullende onderzoek is geconcludeerd dat er op het buurperceel meer restverontreiniging aanwezig is dan uit het onder 2.5 genoemde onderzoek volgt en dat niet kan worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder het perceel van [a-straat 2] aanwezig is. Met betrekking tot het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is geen aanvullend onderzoek uitgevoerd.
Tot de gedingstukken behoort een rapport “Grondwatermonitoring 2016 [a-straat 3, 4 en 5] [Z] ” (hierna: het rapport). Volgens dit rapport is bij nader onderzoek in 2016 vastgesteld dat ter plaatse van het perceel [a-straat 3 en 4] nog steeds sprake is van bodemverontreiniging met onder meer benzeen, xyleen en minerale oliën boven de streefwaarde. Bij dit onderzoek zijn de op de percelen van belanghebbende aanwezige peilbuizen niet bemonsterd. De peilbuis ter plaatse van het voormalige pompstation (05) is evenmin bemonsterd. Voor de peilbuis (602) die nagenoeg op de erfgrens met belanghebbendes perceel is aangebracht zijn in bijlage 3 “Toetsingstabellen grondwater” van het rapport de analyseresultaten voor benzeen, ethylbenzeen, xylenen, naftaleen en totaal minerale oliën geclassificeerd met één asterisk (*). Volgens de toelichting duidt een enkele asterisk aan dat het gehalte groter is dan de streefwaarde en kleiner dan of gelijk aan het gemiddelde van de streef- en interventiewaarde. Geen van de analyseresultaten van deze peilbuis bevat een gehalte groter dan de interventiewaarde. Dat is evenmin het geval voor de analyseresultaten van de overige bemonsterde peilbuizen, met uitzondering van het gehalte minerale oliën afkomstig van peilbuis 501N, dat groter is dan de interventiewaarde. In het rapport staat vermeld dat gesproken wordt over een sterke verontreiniging of sterk verhoogd gehalte wanneer een gemeten gehalte hoger is dan de interventiewaarde. Volgens de situatietekening van de onderzoekslocatie (bijlage 2 van het rapport) is peilbuis 501-N, zowel vanaf de erfgrens met belanghebbendes percelen gezien als vanaf de erfgrens van de percelen [a-straat 3 en 4] met perceel [a-straat 5] gezien, geplaatst op ongeveer halverwege de afstand tussen beide buurpercelen. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat op perceel [a-straat 5] geen verontreiniging is geconstateerd.
Belanghebbende heeft een offerte overgelegd, opgemaakt op 24 november 2016 door Aannemersbedrijf [B] BV te [Z] ( [B] ), waarin wordt aangeboden de sloop, de bodemsanering en de herbouw van de panden [a-straat 1 en 2] uit te voeren voor een bedrag van € 8.975.000 exclusief btw (prijspeil 2016).
Een tiental makelaars heeft op verzoek van belanghebbende en onafhankelijk van elkaar verklaard dat de woningen [a-straat 1 en 2] feitelijk onverkoopbaar zijn.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen naar de peildatums 1 januari 2015, 1 januari 2016 en 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de woningen voor elk van de in geschil zijnde jaren op een negatieve waarde dan wel op nihil, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.