Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-05-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4951, 20/00527
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-05-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4951, 20/00527
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 mei 2021
- Datum publicatie
- 4 juni 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:4951
- Zaaknummer
- 20/00527
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/00527
uitspraakdatum: 25 mei 2021
Uitspraak van de tiende enkelvoudig belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 februari 2020, nummer AWB 19/4924 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 290.000. Tegelijk hiermee is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 opgelegd.
Het tegen die beschikking en aanslag gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [A] als zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [B] en [C] RT (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt door de taxateur, waarin de waarde per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 305.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, te weten [a-straat] 18 te [Z] (hierna: nr. 18), [a-straat] 9 te [Z] (hierna: nr. 9) en [b-straat] 37 te [Z] (hierna: [b-straat] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
|
Object |
Bouw-jaar woning |
Inhoud woning m3 |
Inhoud aanbouw m³ |
Opper-vlakte grond m2 |
Overige |
Waarde woning per m3 |
Waarde aanbouw per m³ |
Gemiddelde waarde grond per m2 |
Verkoop-datum |
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs |
|
Onroerende zaak |
1960 |
328 |
102 |
297 |
Garage, dakopbouw, carport, balkon |
€ 481 |
€ 491 |
€ 274 |
- |
€ 305.000 |
|
Nr. 18 |
1960 |
328 |
58 |
375 |
Garage, dakopbouw, balkon |
€ 555 |
€ 555 |
€ 248 |
01-06-2018 |
€ 341.000 |
|
Nr. 9 |
1960 |
412 |
- |
637 |
Carport, berging (2x) |
€ 467 |
- |
€ 189 |
28-07-2017 |
€ 310.000 |
|
[b-straat] |
1968 |
350 |
45 |
246 |
Garage, dakkapel |
€ 548 |
€ 548 |
€ 300 |
01-10-2018 |
€ 318.000 |
Het onderhoud van de onroerende zaak en dat van nr. 9 is aangemerkt als ondergemiddeld (2); dat van [b-straat] als bovengemiddeld (4). Daarnaast zijn ook de voorzieningen van nr. 9 aangemerkt als ondergemiddeld (2). Voor het overige zijn ligging, uitstraling, kwaliteit, doelmatigheid, onderhoud en voorzieningen voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3).
Het taxatierapport vermeldt verder dat de taxateur de woningen aan de [a-straat] op 9 januari 2020 ter plaatse heeft geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan constateert de taxateur in het rapport:
“Het buiten schilderwerk is bij geen van de woningen extreem slecht. Tijdens mijn controle is gebleken dat de garage wél bruikbaar is, als er opgeruimd wordt. De garage is 18 m2. Dit is een standaard grootte voor garages. Als de auto onder de carport past, past deze ook in de garage, inspectie van enkele woningen heeft uitgewezen dat alle balkons van het oorspronkelijke bouwjaar slecht zijn. De loopplanken en de balken. Hiervoor wordt in de taxatie een correctie gedaan.”
De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar erin geslaagd geacht aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde en in zijn uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 290.000 niet te hoog is.
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 241.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 290.000.