Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-06-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5434, 19/01107
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-06-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5434, 19/01107
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 juni 2021
- Datum publicatie
- 11 juni 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:5434
- Zaaknummer
- 19/01107
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 19/01107
uitspraakdatum: 1 juni 2021
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 juni 2019, nummer UTR 18/3912, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 38 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 969.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 22 september 2020. Het Hof heeft ter zitting de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar in overleg te treden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is gestuurd.
De heffingsambtenaar heeft aan het Hof een brief gezonden met dagtekening 16 oktober 2020 waarin hij onder meer heeft meegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen.
Belanghebbende heeft voor de nadere zitting stukken ingestuurd.
Het onderzoek ter nadere zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 30 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar bij brief van 6 april 2021 nadere stukken ingestuurd. Het Hof heeft de heffingsambtenaar meegedeeld dat het geen aanleiding ziet om het onderzoek te heropenen, zodat het Hof evenvermelde brief en de bij deze brief overgelegde stukken niet tot de gedingstukken zal rekenen en niet zal meenemen in de beoordeling.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-een-kapvilla, bouwjaar 1905, met een berging, een garage en een dakkapel. De inhoud van de woning is circa 1.097 m³ en de kaveloppervlakte is 600 m².
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 998.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [Z] gelegen, twee-onder-een-kapvilla’s ten grondslag gelegd:
1. [a-straat] 36, perceel 325 m², inhoud hoofdgebouw 932 m³, bouwjaar 1906, met 3 dakkapellen en een tuinhuis, op 21 juli 2017 verkocht voor € 802.400;
2. [b-straat] 121, perceel 300 m², inhoud hoofdgebouw 705 m³, bouwjaar 1905, met een berging en een dakkapel, op 8 juli 2017 verkocht voor € 685.000;
3. [c-straat] 49, perceel 464 m², inhoud hoofdgebouw 859 m³, bouwjaar 1935, met een garage, een aanbouw en een dakkapel, op 11 januari 2017 verkocht voor € 865.000;
4. [c-straat] 30, perceel 485 m², inhoud hoofdgebouw 775 m³, bouwjaar 1921, met 2 dakkapellen en een berging, op 28 juni 2016 verkocht voor € 760.000;
5. [d-straat] 23, perceel 630 m², inhoud hoofdgebouw 1.042 m³, bouwjaar 1894, met een serre, een garage en een aanbouw, op 25 september 2017 verkocht voor € 1.195.000;
6. [d-straat] 61, perceel 131 m², inhoud hoofdgebouw 558 m³, bouwjaar 1904, met een garage, op 27 januari 2017 verkocht voor € 526.000;
7. [e-straat] 20, perceel 344 m², inhoud hoofdgebouw 890 m³, bouwjaar 1901, met een berging, op 16 november 2016 verkocht voor € 1.007.500;
8. [f-straat] 7, perceel 432 m², inhoud hoofdgebouw 663 m³, bouwjaar 1912, met 2 dakkapellen, een berging en een garage, op 6 juni 2017 verkocht voor € 839.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, doelmatigheid, uitstraling, onderhoud, ligging en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (voldoende), behoudens op ligging, waarvoor de factor 2 (matig) geldt. Aan de referentieobjecten, behoudens de referentieobjecten 2 en 4, zijn in de matrix hogere factoren toegekend.
Belanghebbende heeft in de hoger beroepsfase een door [A] RT (hierna: [A] ), als taxateur verbonden aan [B] , opgestelde waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 865.000. Aan deze waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van een zestal referentieobjecten ten grondslag gelegd. Naast de door de heffingsambtenaar gebruikte – onder 2.2 vermelde – referentieobjecten 1, 2, 3, 5 en 7, heeft [A] de onroerende zaak [e-straat] 1 te [Z] opgevoerd, met de volgende gegevens: een perceel 605 m², inhoud hoofdgebouw 1.290 m³, bouwjaar 1906, met een berging, op 29 augustus 2016 verkocht voor € 850.000.
De onderhavige onroerende zaak scoort net als in de matrix van de heffingsambtenaar wat betreft de opstal op alle factoren een 3. De in de matrix gehanteerde factoren voor de referentieobjecten wijken alleen voor het referentieobject [d-straat] 23 af van de matrix van de heffingsambtenaar (in de matrix van [A] is voor drie factoren (kwaliteit, doelmatigheid en voorzieningen) een “4” (goed) toegekend in plaats van een “3” in de matrix van de heffingsambtenaar).
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.