Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6904, 20/00663
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6904, 20/00663
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 juli 2021
- Datum publicatie
- 30 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:6904
- Zaaknummer
- 20/00663
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer: 20/00663
uitspraakdatum: 20 juli 2021
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 april 2020, nummer AWB 19/4114, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 48 te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 127.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 168,52.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Bij brief van 17 februari 2021 heeft het Hof belanghebbende een viertal data voor het onderzoek ter zitting van een aantal lopende zaken voorgesteld. Belanghebbende heeft daarop het Hof bericht dat hij op geen van die data beschikbaar is, maar voor de behandeling van de onderhavige zaak en van zaak 19/01487 beschikbaar is op donderdagmiddag 23 juni 2021. Het Hof heeft belanghebbende op 16 april 2021 door middel van twee in één (aangetekend verzonden) enveloppe gevoegde brieven uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van deze zaken op 23 juni 2021. De aangetekende envelop is door belanghebbende niet in ontvangst genomen en evenmin door hem opgehaald op het door de postbode aangegeven PostNL afhaaladres. Het Hof heeft de uitnodigingen op 6 mei 2021 retour ontvangen van PostNL. Op 21 mei 2021 heeft het Hof belanghebbende nogmaals uitgenodigd voor de zitting. De enveloppe met deze twee brieven is op 2 juni 2021 door het Hof retour ontvangen met daarop de mededeling “geweigerd”. Op 17 juni 2021 heeft het Hof belanghebbende bij gewone brief bericht dat de samenstelling van de zetel is gewijzigd. Daarbij heeft het Hof belanghebbende wederom gewezen op datum en tijdstip van de zitting. Op 28 juni 2021 heeft het Hof de aangetekende enveloppe retour ontvangen met daarop de mededeling dat geen brievenbus is aangetroffen. Belanghebbende is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen ter zitting op 23 juni 2021. Omdat de heffingsambtenaar het Hof voortijdig heeft bericht niet ter zitting te zullen verschijnen, heeft het Hof het onderzoek vervolgens zonder mondelinge behandeling gesloten.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit bouwjaar 1927, gelegen aan de rand van [plaats] . De inhoud van de woning is ongeveer 597 m³ en het perceelsoppervlakte bedraagt ongeveer 612 m².
De woning was tot zijn overlijden [in] 2016 eigendom van [naam1] . Erfgenamen zijn de moeder van belanghebbende, mevrouw [naam2] , en haar zes broers en zussen. [in] 2016 is de moeder van belanghebbende overleden. Belanghebbende is haar enige erfgenaam en daarmee voor 1/7 gerechtigd geworden in de onverdeelde eigendom. De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2019 de thans in geschil zijnde beschikking gegeven ten name van de “erven van [naam1] ”. Belanghebbende heeft op eigen naam bezwaar gemaakt.
In opdracht van de heffingsambtenaar is door [naam3] een taxatierapport opgemaakt. De taxateur heeft de woning inpandig opgenomen. In het rapport is vermeld dat de woning op goede stand gelegen is aan de rand van de plaats [plaats] , maar in slechte staat van onderhoud is, dat er diverse bouwkundige gebreken zijn en dat, gelet op de aanwezige verzakkingen en brandschade, het niet aannemelijk is dat een veronderstelde koper de woning zal opknappen. Het binnenonderhoud, het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie worden als slecht beoordeeld. Opgemerkt wordt verder dat het object leeg staat en dat dit met name komt door de sporen van een eerdere brand, dat er veel scheuren in de gevels zijn en er geen isolatie is. De taxateur is ervan uitgegaan dat een potentiële koper de onroerende zaak niet zal renoveren, maar zal slopen en geheel door nieuwbouw zal vervangen. De waarde is bepaald door de grond als bouwgrond te waarderen en daarop een bedrag in mindering te brengen voor de sloopkosten van de opstallen. De waarde van de bouwgrond is door vergelijking bepaald. Hierbij zijn vier transacties in bouwgrond in [plaats] in aanmerking genomen, waarbij de kavels in omvang variëren van 232 m² tot 578 m², en de verkoopprijzen variëren van € 258 tot € 380 per m². Voor de waardering van de onroerende zaak is de taxateur uitgegaan van € 258 per m², uitkomende op een grondwaarde van € 157.896. Na vermindering met € 30.000 voor slopen en saneren van de aanwezige opstal, is de waarde bepaald op (afgerond) € 127.000.
De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 70.000. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardering als bouwkavel van € 157.896 stelt belanghebbende dat hiervan tenminste € 57.896 aan renovatiekosten en € 30.000 aan asbestsaneringskosten moeten worden afgetrokken.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.