Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-08-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8093, 20/00661
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-08-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8093, 20/00661
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 augustus 2021
- Datum publicatie
- 3 september 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:8093
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:103
- Zaaknummer
- 20/00661
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/00661
uitspraakdatum: 24 augustus 2021
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 maart 2020, nummer LEE 19/510, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlieland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.020.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank NoordNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2021. Namens belanghebbende is mr. [naam1] als gemachtigde verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een recreatiewoning. De oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende percelen bedraagt in totaal 3.265 m2.
De percelen behoren in eigendom toe aan [naam3] (hierna: [naam3] ). Belanghebbende heeft het recht van ondererfpacht met het recht van opstal van de percelen. Het recht van erfpacht berust bij de Stichting [naam4] (hierna: de Stichting).
De Algemene voorwaarden erfpacht en opstal [naam3] 2015 (hierna: de AV) luiden voor zover relevant:
“Artikel 18 Gebruik
1. De erfpachter mag de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen slechts gebruiken overeenkomstig de doeleinden, het gebruik en/of de bestemming die zijn aangegeven in de akte van vestiging.
2. Het is de erfpachter niet toegestaan om de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk langer dan een jaar niet of nagenoeg niet te gebruiken.(…)
Artikel 19 Wijzigingen erfpachtzaak
1. Het is erfpachter niet toegestaan om zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van [naam3] de aard, de inrichting of het uiterlijke karakter van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen te wijzigen, bijvoorbeeld door op het erfpachtterrein bomen en andere houtopstanden te vellen of door grond, zand, zoden, strooisel en dergelijke van het erfpachtterrein af of aan te voeren.
(…)
Artikel 21 Onderhoud
De erfpachter dient voor eigen rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van de
erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen en houtopstanden, zodanig dat deze in een
behoorlijke staat van onderhoud verkeren. Onder het volledige onderhoud worden zowel gewone lasten en herstellingen als buitengewone herstellingen begrepen.
(…)
Artikel 24 Toelating personeel
1. Medewerkers van [naam3] alsmede zij die in opdracht van [naam3]
werkzaamheden verrichten, hebben ten behoeve van de hun opgedragen taak te allen tijde vrije
toegang tot de in erfpacht gegeven grond, voor zover deze niet is bebouwd. Indien mogelijk wordt hiertoe van tevoren een afspraak gemaakt.
2. De in lid 1 bedoelde personen hebben uitsluitend ten behoeve van de hun opgedragen taak na een daartoe met de erfpachter gemaakte afspraak ook toegang tot de opstallen.”
De toelichting op de AV vermeldt voor zover relevant:
“Aanvullingen: bijzondere bepalingen in de akte
(…)
Omdat iedere situatie weer anders is, worden er naast algemene voorwaarden ook bijzondere bepalingen afgesproken. (…) Bij een verschil tussen de Algemene Voorwaarden 2015 en de bijzondere bepalingen zijn de bijzondere bepalingen doorslaggevend.
(…)
Voorkeursrecht [naam3] (Zie artikel 36)
Soms zijn veranderingen in de omgeving voor [naam3] aanleiding om terreinen of gebouwen weer zelf te beheren. Wanneer een erfpachter toestemming vraagt voor een ‘juridische verandering’ (…) kan [naam3] gebruikmaken van zijn voorkeursrecht.”
De akte van vestiging van het recht van ondererfpacht ten behoeve van belanghebbende luidt voor zover relevant als volgt:
“Artikel 2.
BESTEMMING. GEBRUIK EN ONDERHOUD.
1. De erfpachter mag het in erfpacht uitgegeven goed uitsluitend gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een recreatiewoning.
2. De erfpachter dient voor zijn rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van het erfpachtsgoed (daaronder mede begrepen het onderhoud van de eventueel op het terrein aanwezige houtopstanden), mede teneinde dit tegen het einde van het erfpachtsrecht aan de stichting te kunnen opleveren in een goede staat van onderhoud.
(…)
4. Zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van het regiohoofd [naam3] of zijn rechtsopvolger is het de erfpachter verboden de aard, inrichting of gedaante van het erfpachtsgoed te wijzigen onder andere door op casu quo van het erfpachtsterrein:
- bomen en andere houtopstanden te vellen (zulks onverminderd het bepaalde in de Boswet);
- grond, zand, zoden of strooisel en dergelijke te winnen, te steken of af te voeren.
(…)
Artikel 10.
OPSTALLEN CUM ANNEXIS.
1. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de stichting is het verboden gebouwen, (bouw)werken, getimmerten of constructies op te richten, aan te brengen of te wijzigen.
(…)
Artikel 14.
TOESTEMMING.
(…)
5. Bij het verlenen van toestemmingen zal de stichting zich conformeren aan het oordeel van de grondeigenaar ( [naam3] ).
(…)
Artikel 16.
TOELATING PERSONEEL.
De directeur van [naam3] of degene die hem vertegenwoordigt alsmede zij, die in opdracht van [naam3] werkzaamheden verrichten, alsook bestuurders van de stichting hebben ten behoeve van de hun opgedragen taak, bij voorkeur na voorafgaande melding, te allen tijde vrije toegang tot de in erfpacht gegeven grond, voor zover deze niet is bebouwd.”
De gemeente Vlieland heeft het bestemmingsplan Recreatiewoningen Noordzeeduinen Vlieland op 27 januari 2020 vastgesteld. De toelichting daarop luidt voor zover relevant:
“1.1 Aanleiding
(…)
In de afgelopen periode heeft (…) [naam3] als grondeigenaar zorg gedragen voor het behoud van het unieke karakter van het recreëren in een recreatiewoning op het zomerhuizenterrein van Vlieland. Dat recreëren kenmerkt zich door recreatiewoningen die in het duin-/natuurgebied staan en waarbij de huizen direct worden omgeven door duin en natuurgronden. Vanuit de eigendomssituatie heeft [naam3] zich verzet tegen het anders inrichten van gronden, bijvoorbeeld als tuin, en tegen het oprichten van vergunningvrije bouwwerken, zoals schuttingen en losse bijgebouwen.
Onlangs heeft [naam3] aangegeven zich die rol niet langer aan te meten. (…). Die taak komt daarmee bij de gemeente te liggen om dit publiekrechtelijk te regelen om zodoende het bijzondere karakter van het recreatieterrein te bewaren.”
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard de vastgestelde waarde uitsluitend te bestrijden met een beroep op toepassing van de uitzondering voor natuurterreinen van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Belanghebbende betoogt in dat verband dat het terrein rond de recreatiewoning wordt beheerd door [naam3] en daarom als natuurterrein in de zin van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling moet worden aangemerkt. Dit brengt mee dat waarde van dit terrein bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking moet blijven. De heffingsambtenaar verdedigt de tegenovergestelde opvatting.
Partijen zijn eensluidend van mening dat van de onroerende zaak 129 m2 bebouwd is en dat de overige 3.136 m2 het karakter van natuurterrein heeft. Met toepassing van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel kan aan het bebouwde terrein van 129 m2 een waarde van € 164.500 worden toegekend. Aangezien het volledige perceel grond voor een waarde van € 660.150 in aanmerking is genomen, dient volgens belanghebbende de vastgestelde WOZ-waarde met € 495.650 (waarde natuurterrein) te worden verminderd tot € 524.350. Als belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, kan de heffingsambtenaar zich vinden in deze cijfermatige conclusie.