Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:941, 20/00339
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:941, 20/00339
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 2 februari 2021
- Datum publicatie
- 12 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:941
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:142
- Zaaknummer
- 20/00339
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 20/00339
uitspraakdatum: 2 februari 2021
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 december 2019, nummer LEE 18/2186, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor
(hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 18 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 632.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 520 m3. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1550 m², een garage, twee tuinhuisjes en een berging.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 23 december 2016 gekocht voor € 650.000. De overeenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde van bouwkundige keuring. Als alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring gezamenlijk meer dan € 5.000 zouden bedragen, kon de koopovereenkomst worden ontbonden. De levering heeft plaatsgevonden op 12 juli 2017. De ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen. Na de aankoop heeft belanghebbende voor € 125.000 aan de onroerende zaak verbouwd. Voor een deel betreft dit herstel en voor een deel verbetering. Op 1 januari 2018 was 60% van de beoogde herstel- en verbeterwerkzaamheden voltooid.
De onroerende zaak is bij beschikking van 31 maart 2018 aan de hand van de in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: modelmatige waardebepaling), vastgesteld op € 635.000. In het daartoe opgemaakte taxatieverslag zijn behoudens de door belanghebbende bedongen aankoopprijs van de onroerende zaak en zijn kenmerken marktcijfers van twee andere woningen te [Z] opgenomen, te weten [b-straat] 25 en [c-straat] 314.
Op 14 juni 2018 is belanghebbende door de heffingsambtenaar gehoord. Van dit hoorgesprek is met instemming van belanghebbende geen verslag opgemaakt.
De onroerende zaak is op 7 september 2018 voor de heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [A] , taxateur. Het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 632.000. Als onderbouwende marktgegevens zijn drie vrijstaande woningen opgenomen: [d-straat] 6, [e-straat] 45 en [f-straat] 27, alle te [Z] .
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 540.000. Hij voert hiertoe aan dat de hoorplicht is geschonden, dat de waardevaststelling niet op een juiste wijze is geschied, dat de taxatie niet inzichtelijk en controleerbaar is en dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Verder voert belanghebbende aan dat het eigen aankoopcijfer niet kan worden gebruikt voor de waardevaststelling dan wel dat het aankoopcijfer een correctie behoeft omdat de aardbevingsschade daarin moet worden meegenomen.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.