Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:942, 20/00477
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-02-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:942, 20/00477
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 2 februari 2021
- Datum publicatie
- 12 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:942
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2020:545, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 20/00477
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkel met magazijn.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/00477
uitspraakdatum: 2 februari 2021
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 februari 2020, nummer UTR 19/3095, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Urk (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 217.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker niet-woning 2019 vastgesteld op € 530.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 25 november 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak betreft een winkel met een magazijn gelegen nabij het oude centrum van [A] en is gebouwd in 1985.
De onroerende zaak is tezamen met [a-straat] 2, 3 (supermarkt), 5 en 10, alle in verhuurde staat, verkocht op 17 juli 2018 voor 2,4 miljoen euro.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van [a-straat] 2, 3, 5 en 10 per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 136.000, € 913.000, € 285.000 en € 280.000.
De Taxatiewijzer 24 Huurwaardekapitalisatie, versie 1.0 publiek, met waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) vermeldt op pagina 53 ten aanzien van de risico-opslag – voor zover hier van belang – het volgende:
“
|
Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018 |
|||||
|
Type |
Beste locaties |
Overige locaties |
|||
|
MIN |
MAX |
MIN |
MAX |
||
|
Kantoren |
NAR |
2,93% |
7,65% |
5,85% |
11,03% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,39% |
7,12% |
5,32% |
10,49% |
|
|
Logistiek |
NAR |
4,50% |
5,76% |
6,08% |
8,10% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
3,97% |
5,23% |
5,54% |
7,57% |
|
|
Bedrijfsruimte |
NAR |
4,73% |
7,65% |
5,85% |
10,80% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
4,19% |
7,12% |
5,32% |
10,27% |
|
|
Winkel |
NAR |
2,70% |
4,73% |
5,63% |
5,85% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,17% |
4,19% |
5,09% |
5,32% |
bron: [B] , bewerkt door producent
Bij winkels moet opgemerkt worden dat de bandbreedten van de overige locaties ook nog steeds gebaseerd zijn op transacties in grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles (met een lager risicoprofiel). Buiten de grote steden is deze bandbreedte groter en begeeft zich tussen de 8% en de 12% (BAR) met een gemiddelde rond de 10% (BAR).”
Belanghebbende heeft geen huurovereenkomst overgelegd, maar wel allonge III bij de huurovereenkomst. De tekening behorend bij allonge III heeft belanghebbende ook niet overgelegd. Allonge III vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
Artikel 2: Afstaan ruimte
Partijen zijn eveneens overeengekomen dat 24m2 van de ruimte zal worden afgestaan aan verhuurder. (conform bijgevoegde tekening) Verhuurder zal zorgdragen voor een afscheidingswand, het omzetten van de verwarming, alsmede het juist positioneren van de lichtbakken en het plaatsen van een tussenmeter (elektra). Deze ruimte zal vanaf buiten bereikbaar zijn via een deur die er reeds zit en die verhuurder weer in gebruik zal stellen, zodat het een zelfstandig toegankelijke ruimte zal worden.
(…)”
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018. Hierbij is specifiek in geschil het aantal m2 voor de winkelruimte en de gehanteerde kapitalisatiefactor. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor is alleen de risico-opslag in geschil.
De huurwaarde per m2 voor het magazijn (€ 42 per m2) en de winkel (€ 140 per m2) en het oppervlakte van het magazijn (21 m2) zijn niet in geschil.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 99.000 bedraagt en gaat daarbij uit van een kapitalisatiefactor van 6,8 en een winkelruimte van 98 m2.
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport van [C] , waarbij wordt uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,0 en een winkelruimte van 123 m2.