Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-10-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9806, 20/00990
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-10-2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9806, 20/00990
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 oktober 2021
- Datum publicatie
- 29 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2021:9806
- Zaaknummer
- 20/00990
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 20/00990
uitspraakdatum: 19 oktober 2021
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 oktober 2020, nummer LEE 19/719, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 69 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 285.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een aangebouwde garage van 36 m2, een vrijstaande stenen garage van 70 m2 en een overkapping. De inhoud van de woning is circa 675 m³ en de kaveloppervlakte is 1.544 m². De woning is in 1995 voorzien van een aangebouwde woonruimte (serre). Ook is het dak in 1995 vernieuwd. De onroerende zaak is in de periode 2010 tot en met 2017 gemoderniseerd. In 2012 zijn de woonkamer en keuken uitgebouwd met 10 m3. Ook is in 2012 een nieuwe tegelvloer (met vloerverwarming) aangebracht en is de keuken vernieuwd.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van de hand van taxateur [naam1] overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd is op (afgerond) € 316.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd, waarvan de eerste drie in [woonplaats] zijn gelegen:
1. [adres2] 23, perceel 1.378 m², inhoud hoofdgebouw 615 m³, bouwjaar 1997, met een inpandige garage, carport, berging, tuinhuis en vijver, op 8 augustus 2016 verkocht voor € 288.750;
2. [adres3] 22, perceel 720 m², inhoud hoofdgebouw 350 m³, bouwjaar 1982, met een garage, een tuinhuis en een overkapping, op 5 november 2016 verkocht voor € 200.000;
3. [adres4] 28, perceel 685 m², inhoud hoofdgebouw 420 m³, bouwjaar 1976, met een garage, carport en tuinhuis en zonnepanelen, op 29 juni 2017 verkocht voor € 255.000;
4. [adres5] 16a te [plaats1], perceel 1.310 m², inhoud hoofdgebouw 500 m³, bouwjaar 1990, met een garage, tuinhuis en een berging, op 13 april 2015 verkocht voor € 305.000.
De verkoopgegevens ter zake van dit laatste referentieobject zijn gecorrigeerd wat betreft een oppervlakte van 4.800 m2 aan grond tegen een prijs van € 4 per m2 (in totaal € 19.000). Deze grond is een afzonderlijk perceel en ligt aan de overkant van de woning achter een spoorbaan. Het perceel heeft een agrarische bestemming.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor uitstekend, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht.
|
kwaliteit |
onderhoud |
uitstraling |
doelmatigheid |
prijs per m3 woning/hoofdgebouw |
|
|
[adres1] 69 |
4 |
3 |
3 |
2 (geen badkamer op 1ste verdieping) |
€ 312 |
|
[adres2] 23 |
4 |
3 |
3 |
3 |
€ 346 |
|
[adres3] 22 |
4 |
4 |
3 |
3 |
€ 404 |
|
[adres4] 28 |
3 |
4 |
3 |
3 |
€ 375 |
|
[adres5] 16a |
4 |
4 |
3 |
4 |
€ 418 |
Vanaf 2010 zijn er plannen voor de bouw van een grootschalig windmolenpark in het gebied van de Veenkoloniën. Op 7 februari 2015 zijn die plannen geconcretiseerd in die zin dat 50 windmolens, verdeeld over 7 lijnopstellingen, in het gebied [gebied1] / [gebied2] geplaatst zouden worden. Op 19 september 2015 is bekend gemaakt dat het aantal te plaatsen windmolens is teruggebracht naar 45 en verdeeld wordt over zes lijnen. Aan de zuidwestelijke kant van de onroerende zaak zijn 8 windmolens geplaatst. Op 1 januari 2018 waren de windmolens nog niet geplaatst. De afstand van de windmolens tot de onroerende zaak is 630 m, tot het referentieobject [adres2] 23 911 m, [adres3] 22 1.085 m, [adres4] 28 1.492 m en [adres5] 16a 811 m.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat op 1 maart 2018 is opgesteld door [naam2] (hierna: [naam2] ) en dat is aangevuld met een in 2020 opgemaakte waardematrix. In de matrix is de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 268.000. In het taxatierapport en de daarbij behorende matrix zijn drie in [woonplaats] gelegen vrijstaande referentieobjecten opgenomen:
- -
-
[adres6] 31, verkocht op 16 februari 2017 voor € 205.000,
- -
-
[adres7] 140, verkocht op 27 december 2017 voor € 262.500,
- -
-
[adres8] 18, verkocht op 9 november 2016 voor € 104.000.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 268.000. De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend.