Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965, 21/00095
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965, 21/00095
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 maart 2022
- Datum publicatie
- 25 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:1965
- Zaaknummer
- 21/00095
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00095
uitspraakdatum: 15 maart 2022
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] BV te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 december 2020, nummer UTR 20/501, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 752.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 1 december 2020 het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot een immateriële schadevergoeding van € 1.000 en tot een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van respectievelijk € 354 en € 525. Deze uitspraak is op 10 december 2020 aan partijen verzonden.
Belanghebbende heeft op 18 januari 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 541.
De heffingsambtenaar heeft op 6 augustus 2021 een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 18 februari 2022 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] . Belanghebbende heeft ter zitting nadere stukken ingediend. Aangezien belanghebbende deze stukken eerder in de procedure ook reeds had ingebracht, is de heffingsambtenaar daardoor niet geschaad in zijn processuele positie.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1905 gebouwd en in 2009 gerenoveerd winkelpand in het centrum van [vestigingsplaats] (A1-locatie). Het winkelpand heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 258 m2. In het kader van de zogenoemde ITZA-methode (‘In Terms of Zone A’) kan daarvan 125 m2 worden aangemerkt als optimale zone (A-zone), welke is gelegen aan de etalagezijde van de winkel.
Belanghebbende exploiteert een [bedrijf] in het winkelpand. In december 2009 is tussen de verhuurder en een aan belanghebbende gelieerde vennootschap een huurprijs overeengekomen van € 82.000 per jaar. Op 1 juli 2013 is de huurovereenkomst verlengd. Daarbij is een jaarhuur overeengekomen van 10% van de jaarlijkse winkelomzet exclusief omzetbelasting.
Blijkens brieven van de accountant van 5 februari 2019 en 3 februari 2020 heeft belanghebbende in de jaren 2018 en 2019 een winkelomzet gerealiseerd van respectievelijk € 418.621 en € 454.054, zodat de huursom in die jaren respectievelijk € 41.862 en € 45.405 heeft bedragen.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt.
Belanghebbende heeft in dat verband gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een huurwaarde van € 66.014 in aanmerking heeft genomen. Volgens belanghebbende dient de overeengekomen omzetafhankelijke huurprijs als huurwaarde te worden genomen, in dit geval te stellen op € 50.000. Verder betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking heeft genomen. Deze factor dient vanwege het hogere leegstandsrisico – 20% in plaats van 10% – geen 11,4 te bedragen, maar slechts 9,8.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 490.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 752.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [naam2] van 17 augustus 2020. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] .
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.